一线城市，半数房子也都在赔钱！

来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）

前两天，葫芦娃写了篇稿子：600万内，近三年内就不用考虑北京了。

他想强调的是——

从资产配置的角度，京沪600万以内的房子，收益非常有限。

这篇稿子，在后台被人喷死。

其中，被质疑最多的就是：证据呢，数据呢？

好，今天数据就来了。

01

上数据！

以北京为例，我们先来看看北京总价在600万以内的板块（正常刚改户型）。

——回龙观、天通苑、鲁谷、苹果园、马驹桥、北关、长阳……

如上板块，有个最典型的特征：近远郊刚需外溢板块，典型的睡城。

比如，回龙观属于中关村、西二旗等海淀产业聚集区的外溢；

比如，天通苑属于望京等朝阳产业聚集区的外溢；

比如，马驹桥属于亦庄的外溢；

比如，长阳属于金融街的外溢。

接下来，我们再来看这些板块在过去五年的平均涨幅。

通过上面这张图，我们能发现——

北京类似刚改板块，除回龙观有一定涨幅之外，其他所有板块几乎五年0涨幅。

而像马驹桥和北关等板块，甚至还跌出了负值。

以上数据，告诉我们一个道理：一线城市的楼市，也不是买哪都灵。

可能有人会说，

以上板块的涨幅表现不好，是不是因为北京楼市的整体大环境不行？

毕竟，

过去五年的静淡市中，北京楼市太惨了！

来，看下面这张图——

近五年北京二手住宅的成交均价走势。

2018-2020年，北京二手住宅均价从56118元/㎡上涨至62682元/㎡。

五年时间，整体涨幅11%。

以上两张图，放在一起——

除回龙观外，其他所有刚改板块全部跑输大盘！

此时，可能又会有人说，

即便跑赢大盘又怎样，大盘五年涨幅也就只有11%，抛除利息，还是负收益。

连北京都这样，看来楼市是真完犊子了！

莫慌，我们再来看下面这张图——

这是近五年北京标杆改善板块的部分楼盘房价走势图。

通过上面这张图，我们发现——

类似上地、清河、朝阳公园等标杆改善板块内的标杆次新盘，平均涨幅几乎都在40%以上。

表面上看，也就还不错。

但若是3成首付，叠加上3倍杠杆，哪怕刨除利息成本，年化收益稳定在15%以上，属于绝对的强势资产。

若我们把以上三张图，叠加在一起——

是否发现了一个最关键的问题？

北京总价在600万以内的刚改板块，涨幅不及改善板块的1/10，甚至还跑输了大盘。

用句最直白的话说，

并非是北京不涨，只是你买的刚需盘不涨；

并非是北京不涨，只是猛涨的改善盘普通人买不起。

这就是北京楼市的残酷现实。

02

有人说，

一线城市里的刚需外溢板块，跑不赢改善板块，本身就是常识。

刚需跑不赢改善，的确是常识。

但像北京这样——

刚需跑输大盘，甚至还输这么多，却不常见。

为什么会出现这种情况？

为何北京总价在600万以内的刚需板块，涨幅如此拉胯？

这就要从北京的城市格局聊起。

和其他一线城市相比，北京有两个极为明显的特征：

第一，职住分离极其严重；第二，城市资源极其集中。

我们先来说，北京严重的近乎变态的职住分离。

——所谓职住分离，就是主要的产业聚集区与居住区之间的通勤距离。

下面这张图，是全国重点城市的职住分离指数。

通过上面这张图，我们发现——

北京的职住分离度高达6.6公里，这个数值接近深圳的3倍，远超同级别城市的平均职住分离度。

北京，堪称全国“极端通勤”人口最多的城市。

每一个北漂，可能都曾经历过“上班8小时、通勤4小时”的操蛋生活。

那么，造成北京职住失衡的原因是什么？

产业分布过于集中！

我们来看下面这张图，北京主要产业聚集区的分布图。

通过这张图，我们发现——

北京与沪深等一线城市的最大不同在于，它的产业偏移十分严重。核心产业聚集区，几乎全集中在东北方向的四五环线上。

中关村和西二旗在北四-五环；望京在东北四-五环；国贸在东三-四环；亦庄甚至都干到了东五-六环。

当北京的核心产业聚集区全在东北四-五环线，对于普通刚需客户来说，问题就出现了！

如果你是一个普通上班族，恰好又在望京或西二旗上班，你该怎么买房？

向内走，往三环内和东西城去？

起步10万/㎡，买不起！

于是，

只能向外，向更远的六环外溢！

昌平的回龙观和天通苑、大兴的瀛海、通州的马驹桥、房山的长阳，就是典型的刚需外溢产物。

正常情况下，

类似这样的刚需外溢板块，既然有产业人口支撑，不说涨的多猛，起码应该不会跑输大盘吧。

为何在北京会跑输大盘呢？

这就要说到北京城市格局的第二个典型特征：城市资源过于集中。

我们来看下面两张图——

第一张，是北京商业资源分布图。

第二张，是北京优质学区资源分布图。

通过这两张图，我们发现了什么问题？

北京的核心商圈，几乎都集中在三环内；而北京的优质学区资源，几乎都集中在海淀、东城和西城，同样也几乎都在三环或四环内。

结合以上，我们就能梳理出一条逻辑——

因为北京过于集中的产业分布，导致大量刚需只能被动外溢到六环线；

又因为北京商业和学区资源几乎都集中在三四环内，导致六环线上的刚需板块，除了拥有仅能满足底层刚需的基本居住需求之外，再无任何的优势配套支撑。

你想象一下，

若一个板块，主力购房群里全是对价格极其敏感的刚需，而板块内又无强势学区和商业支撑……它的房价怎么可能会有大的涨幅，怎么可能跑的赢大盘？

这就是北京600万以内刚需板块，始终跑不赢大盘，更远远落后于改善板块的最本质原因。

更扯淡的是，几乎无解。

03

讲到这里，该给大家一些建议了。

第一，一线的好资产，你都买不起。

大家可以回到上面去看看，北京涨幅不错的板块和小区：

单价几乎都在10万以上，总价几乎都在千万以上，最少也要七八百万，不能再低了。

对，这就是北京楼市的现状。

全网所有的大V都在告诉你：一线城市很好，一线城市的资产是最有价值的核心资产。

但他们没告诉你的是——

一线城市真正能涨的核心资产门槛，高的吓人。

手里没点经济实力的大哥，听老妹儿一句劝：

别总是盯着抖音上搔首弄姿的大胸妹纸看，你真把握不住。

第二，一线的刚需板块和刚需盘，还不如不买。

正如前文所提到的那些板块——

房山的长阳、昌平的天通苑、通州的马驹桥、包括石景山……说起来总价也不便宜，动辄都是六七百万，但真是一毛不涨啊。不仅不涨，甚至一半都还在跌。

同样的总价，放在二线城市里，几乎都能上车真正的核心板块。

比如，苏州的园区和高新区、成都的高新区、南京的河西和河西南……城市虽然是二线，但板块是真核心。回看五年，这些二线鸡头板块的涨幅，全都超过一线的凤尾。

更重要的是，

造成北京刚需板块房价涨不动的原因，是无解的。它的城市格局，都是历经数十年发展而敲死的，绝非一朝一夕所能改变。

手里没点经济实力的大哥，再听老妹儿一句劝：

过日子还是得找个踏实的，人不一定有抖音上搔首弄姿的大胸妹纸好看，但暖心啊。

第三，如果你钱不够却非要买北京，那就重点看：回龙观、朱辛庄、二拨子。

并不是这仨有多好，而是矬子里拔将军罢了。

它们的优势只有一个：

距离海淀太近了！

距离中关村、西二旗和西北旺等产业聚集区太近了，而这些产业聚集区的势能又过强。

有强势的产业支撑，就有源源不断的人口导入；有源源不断的人口导入，就有相对较好的流动性；有相对较好的流动性，就有相对不错的价格支撑。

涨幅不敢说，但跌是很难跌。

不敢说挣多少，起码能保值。