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嗯，为了避免不告而别，做了中产先生mini，主打精悍短文。
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中产先生 | 洞见时代 发现价值 讲述生
一盆凉水泼下。
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最近，有报道6月楼市数据不错，虽然被质疑把安置房也算到新房面积里了，但各地营造楼市回暖的意思还是很明显的。
没想到被统计局泼了一盆凉水：
中国人均住房面积超41平方米：平均每户居住面积达到111平方。
这个数据是七普分项数据。
人口普查十年一次，特别是这次始于2020年的第七次人口普查，不但查人口，还查住房情况。
为什么人们重视这次人口普查的数据，因为真的是花了大力气上门调查的数据，比样本抽查更真实可靠。
如今，这份住房情况的数据终于出炉了：
数据显示，中国家庭户人均居住面积达41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米。单纯从整体数据看，中国人均居住面积已超过发达国家40平左右的平均水平，即便只看城市居民，也与发达国家接近。把时间拉长一点，中国这40年来人均住房面积的变化：
从不到10平米到超过40平米，总量和平均数上已经足够了。
按照房地产的分析框架，长期看人口，未来人口下降的趋势不可逆转，而房子总量已经过剩，楼市面临最直接的问题就是：
区域的不平衡很好理解，农村人口流失，人均住房面积肯定偏大，特别是中西部农村，很多村里只剩下老人。
同样的情况也普遍存在于人口净流出的小城，相对于这些小城，都市圈的住房其实是比较紧张的。面对区域的不平衡，是发展中西部吸引人口回流，还是进一步壮大都市圈。
从政策上看，这些年的建设用地指标倾向于中西部，导致都市圈建设用地不足，但是近年来都市圈为了应对老龄化和楼市压力又开始抢人大战，其实造成了一定程度上的资源错配。我还是倾向于依靠先天禀赋先聚集再溢出达到区域平衡的，应该给都市圈更多用地指标，把供应提上去，把价格降下去。另一个不平衡就比较好理解了，有的一家多套房，有的一套都没有。其实，在七普开始的时候，大家很希望这次花了大力气可以把空置房的数据真实的统计出来。但现在没有公布，我估计可能不是没有数据，而是比较敏感吧，就像不动产全国联网，搞了多少年了，据说今年年底能建成查询。所以，对于人均的不平衡，最好的办法是房产税，这个问题很复杂，在法理上一直有争议，为了规避争议连名字都改成房地产税，变成持有环节的税，但是在调节上确实有用。
从总量上看，中国的房子已经过剩了，但是从分布上来看，显然是不平衡的。
一是均衡发展，给偏远地区政策支持，让人口回流，一是给都市圈用地指标，缓解大城市住房难题，然后通过都市圈经济溢出效应带动区域平衡发展。我是倾向于解决大城市住房问题的，偏远地区的问题短期可以靠转移支付，长期靠都市圈溢出效应。
再来就是房地产税，短期也不容易出台，时机不对，何况房产在中国居民财富构成中占绝对多的比重，操作起来也会更加谨慎。所以，未来的楼市，就要从这些存量的不平衡中，寻找解决自身问题的方法了，大灌水搞增量的时代一去不返了。
中年人，尤其不能碰这几种饭局，切记切记：
1、凯子局，说介绍几个重要人物给你，最后暗示你去买单;
2、凑人局，把你当成说唱的，喊你去凑个人数，陪酒搞气氛;3、酒肉局，完全没有主题，全是吹牛逼的，最后没人买单;4、影子局，你单纯的去喝酒，实际上别人是利用你办事，但你不知道;在中国，不去饭局办不成事情，不懂饭局，往往会被坑了也不自知。↓ 点击阅读原文，即可查看饭局指南
