这是房地产迄今最大的信心

作者｜周超臣

头图｜虎嗅，拍摄于2022年6月30日傍晚

这是一个剩者为王的时代，“活下去”成为一种奢侈品。

今年上半年的房地产和去年下半年的房地产有个共同的特点：魔幻。去年的魔幻是著名和非著名房企的连环爆雷主导的；今年上半年的魔幻体现在奥密克戎疫情下的，各种政策刺激下，大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃抵首付的魔幻促销，让人笑中带泪。

即使是再不关心房地产的人也感受到了房地产的举步维艰，行业信心的急剧失速与房企们的销售额成正比，几乎所有房企无一例外都在闷声自救，或在沉默中延缓爆雷的到来。

如果有例外，这个例外就是万科。

6月28日下午，万科2021年度股东大会上，有个股东问了万科董事会主席郁亮大家都想问的几个问题：怎么样看待现在的市场形势，尤其是对下半年的形势发展有什么样的预判？现在的市场情况会变得更差吗？还是接下来会出现明显的反弹和恢复？现在大家对房地产的预期比较悲观，房企要走出困境最关键的是要靠什么？

郁亮回答得干脆：“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程，这是我表达的对市场的主要观点。”

这成了今年以来，来自房地产行业最大的信心。万科也是过去一年唯一还在持续公开发声的头部房企，在企业家们普遍“躺平”的当下，尤为难能可贵。

郁亮解释了他对房地产触底的判断依据：“今年1、2月份商品房销售尽管有下降，但目前来看还是上半年表现稍好的月份，一二线城市商品住宅销售同比下降了36%。到了4月份情况变得更加严峻，同比下滑了59%，因为疫情等因素，环比也下降23%。5月份尽管同比下降50%多，还是很多，但是环比开始出现了7%的上升。6月份，从目前的情况来看，我觉得环比可能会有比较明显的提升。二手房市场从6月份开始也出现了一些起色，比如一二线城市二手房挂牌价格有的涨有的跌，但涨的城市个数已经达到50%。从这些情况来看大概可以判断市场已经触底。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进评论道：“此次郁亮的观点，对于行业具有积极的指导意义。一，今年3月份以来，全国房地产政策持续宽松，市场的走向和表现如何，一直是行业和投资者等比较关心的。此次郁亮的观点对于明晰市场走向有积极的作用。二，标杆企业对于房地产市场的清晰认识和信心，充分说明房企经营的路线依然是清晰的，基于市场和政策的变化积极谋划策略，也是房地产业稳定的重要体现。三，相关地产企业要更好地把握市场走势，盲目看空和看多显然不能概况出当前市场走势，市场走势把握正确，才能真正做好下半年的销售和投资工作。”

2021年，万科实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%；权益净利润225.2亿元，同比下降45.7%；2021年公司开发业务实现合同销售金额6277.8亿元，同比下降10.8%；物业服务实现全口径收入240.4亿元，同比增长32.1%；物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入增速分别达到68.9%、13.9%和20.6%。

3个月前，3月31日的的万科2021年业绩沟通会上，郁亮检讨的声音还未远去：“2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”

作为检讨的一部分，郁亮自愿放弃了2021年的全部奖金。

郁亮在6月28日的万科2021年度股东大会上，图片：万科官网

当时的背景是，在3月31日前，恒大、融创、世茂等出险房企均无法发布经审计的年度报告，而万科如期发布了这份“不好看”的财报。

如今回想起来，郁亮仍然认为那是他从业以来压力最大的一段时间，他说：“3·31的业绩发布会，那个时候市场压力是非常大的，现在至少比那时好一点点。”

自4月以来，从中央到地方政府，为了房地产行业健康发展采取的一系列刺激政策，郁亮认为这些政策或长或短、或大或小会对行业带来积极影响。

郁亮说，过去这段时间他跑去了惠州、江门等城市看了看，让他看到了信心：“行业很艰难，但如果放在社会中去，我们行业一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。”

“我们行业有两大优点，第一大优点是10万亿级的市场，虽然行业进入新的发展阶段之后，规模可能有所回落，但是仍然是一个10万亿级别的市场。第二个是我们行业有千年的历史，常做常新、常做常有。面向未来，这10万亿的市场里面，我们一定可以找到能够做的事情，靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。”郁亮乐观地说道，“我相信我们的行业经过这次洗礼，一定能够为我们国家经济的健康发展作出应有的贡献。”

去年，中国房地产市场达到了创纪录的18万亿规模，考虑到房地产市场已然进入到存量时代，以及老龄化的到来，这可能也是可预见的未来最高的纪录了，接下来房地产的发展可能需要从产品和服务里寻找新的机会。

克而瑞分析认为，目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足，短期内行业仍面临较大下行压力，“展望下半年，随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。但各区域、各城市市场复苏进度不一，那些市场需求及购买力明显透支的三四线城市，市场真正企稳仍需时间。”

但好的迹象已经显现。根据克而瑞6月30日发布的最新统计数据：2022年6月，TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61.2%；百强房企6月单月业绩规模的跌幅虽然略有收窄，但仍保持在43%的较高水平；累计业绩来看，上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅也达到50.3%，与前两月基本持平。具体到万科，1~5月份的销售下降了41%左右。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市与更新研究中心主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹日前在“网易研究局”撰文称：“我个人的判断，如果不出现新的意外，比如出现新的疫情的暴发，或者不可预计的任何负面的大的因素影响，（房地产市场）大概四月份就是底部了。”

这个观点支持了郁亮房地产市场已经触底的说法，同时，秦虹也认为这很难说房地产将很快恢复，“主要原因有三点，第一点是目前市场需求的预期仍然不稳。我们可以看到市场只要房地产企业出现违约，市场就产生恐慌，大家都害怕买到烂尾的楼盘，所以大家都在观望。”

郁亮说，万科的定力来自于不贪婪、不恐惧。这几乎可以当作整个房地产市场的金科玉律，纵观爆雷的企业，无一不是栽在了“贪婪”上，或疯狂加杠杆，或迷信高周转，或迷恋规模第一……

对于正在煎熬中的房企老板们，不妨读一读郁亮这段话：“不贪婪是在市场好的时候我们知道要留一份清醒在，不要去赚最后一个铜板，所以我们老是扮演不合时宜的说‘狼来了’的孩子。我们也不恐惧，这个行业未来有机会吗？10万亿级别的行业怎么会没有机会呢？只是需要自己去找到这个机会，有千年历史的行业不可能说没有就没有，一定是常做常有，常做常新。本质上来说不贪婪不恐惧使得我们能够在好的时候留一份清醒，在坏的时候有一份信心。”

“今天行业需要信心，需要熬着往前走。这时候但凡有一丝微光就当是光明所在，往前走，这时候要更多挖掘它好的一面。”郁亮说。

无疑，万科就是那丝微光。当下，房地产行业亟需这道微光。

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