越南房地产暴雷

这几天翻了一下越南新闻，越南证券市场和地产双双暴雷，目前越南正在严查，抓了一大批人。

这次先说房地产暴雷。

你可以通过我叙述的案子尝到一种“熟悉的感觉”。

先说一下背景：今天互联网炒作越南的房地产，实际上就是炒作过去的老新闻，早在2008年，新浪网就有这么个新闻：

越南炒地皮问题压根不是什么“新东西”，14年前就有了，只是这次借着“李嘉诚投资越南”又回来了。

2008年，越南金融暴雷，导致大批的银行遭到重创，一直到现在都没恢复过来，一些商业银行迄今为止还在背负巨额的债务，吃一堑长一智，越南政府对土地炒作实际上比较敏感，在越南房价开始上涨后，对贷款日益收紧。

2018年，越南的房地产行业贷款增速为26%以上，到现在仅为12%。

早在今年1月，越南多家银行上调利率，其中，西贡商业股份银行对 5000 亿越南盾以上、期限为 13 个月的存款适用 7.6%的年利率。

亚洲商业股份银行（ACB）和越南科技商业股份银行则按照满足具体规定的存款采用7.1%的年利率。

在房地产政策收紧，利率拉高的情况下，市场上的资金可想而知。

新皇明集团旗下有三家公司：

• 越南之星房地产投资有限公司，

• 冬季宫股份公司

• 索莱尔酒店服务和投资股份公司
  

新皇明集团在去年年底以每平米24.5亿越南盾（10.8万美元）竞标购买了胡志明市守添地区的土地，此次拍卖由新皇明集团陈黄明主席杜英勇亲自参与拍卖，面积达10,059平方米，可欣赏中央湖景，属于3号功能区。该地块的中标价为 245,000 亿越南盾（10亿多美元），比起拍价高出 8.3 倍。

此事引发了整个越南的轰动，毕竟这么高的价格。

然而在1月份的时候，新皇明集团突然宣布退出交易，并且损失了5885亿越南盾的预付款。

很多人看出了这件事的不正常之处：越南之星房地产公司总资产刚刚超过7.6万亿越南盾，但是要竞标24.5万亿越南盾的土地，问题来了：钱从哪来？

即便是把整个新皇明的资产都算上，也不过20万亿越南盾。

实际上新皇明旗下的三家公司状况都不佳，2020年亏损超过1万亿越南盾，例如冬季宫公司从2016年到2020年，没有一年是盈利的。

索莱尔公司仅仅在2020年就亏损了1350亿越南盾。

他们从哪里筹资？

2021年9月20日，越南之星房地产投资公司发行了1900万份债券，总价值1.9万亿越南盾，固定利率为每年11.5%

发行的目的是为了经营大瞿越路以南的土地建设投资项目，以投资建设办公功能楼和混合功能楼，这是一个多年没完工的项目，越南之星发行的这次债券，主要是为了再次启动这个项目。

实际上这个项目压根没动。

这只是第一次，实际上从2021年7月到2022年3月，新皇明旗下的三家公司一共进行了9次债券的发行，筹集了10.03万亿越南盾，这三家公司都不是上市公司。

这些债券谁买了？

新皇明集团。

新皇明集团在购买旗下公司的债券后，搞出了债券衍生品，再把债券衍生品出售给投资者，特别是个人投资者。

这些债券衍生品，其实就已经不是债券了，而是“债券投资合同”。

注意：债券和这类的衍生品不一样，债券是确确实实的借债行为，借债就要还。

而这类的“债券投资合同”，实际上是一种“投资合作”，也就是债券的持有人依然是新皇明，而投资者，也就是那些买债券的小散，只能从新皇明的投资合作中分得收益。

新皇明在这些“债券投资合同”中有关于风险的特别条款，条款为：

投资者确认：

1，投资者对投资合作有了解和经验，投资者意识到债券投资可能的风险，有足够的能力评估债券的收益和风险，并且承担这些风险。

2，投资者对于发行人和债券信息文件已经有了充分的了解，并且对已经收到的信息感到满意。

在过去几个月里面，经纪人一直不惜余力的在社交媒体上宣传这些债券，并且承诺，任何拥有超过1亿越南盾的人都可以成为“合作伙伴”

由于越南法律规定，不允许公司向公众发行私募债券，只能对专业投资者发行，于是新皇明集团的发行经纪人承诺为那些没有资格购买的人提供专业的投资者证书。

大多数缺乏经验的投资者，没有意识到风险，被高利率所吸引，损失惨重。

在4月4日，越南国家证券委员会决定，以披露虚假信息，隐瞒债券发行信息为由，取消新皇明集团三家公司的9只债券的发行。

由于新皇明事件的爆发，越南财政部，河内证券交易所全面审查各债券发行企业，对发行量，高利率等问题进行评估，对发行利率高，企业财务状况差，发行目的不明确，债券无担保等问题进行清查。

财政部负责人说，如果不符合信息披露规定，根据其严重程度，依照有关法律法规处理，如果发现有欺诈现象，侵吞投资者财产，移送公安机关依法处理。

4月5日，越南公安部侦查局宣布，以诈骗方式侵吞财产，对新皇明集团董事长提起公诉。

其他六名被告分别为：

新皇明酒店服务贸易有限公司副总经理杜黄越

越南之星房地产投资有限公司董事长阮孟雄

索莱尔酒店服务投资有限公司董事长陈洪山

新皇明酒店服务贸易有限公司副总经理阮科德

冬季宫股份公司董事长黎文盛

新皇明酒店服务贸易有限公司财务会计中心原主任冯世性

目前越南方面正在对投资者进行退款。

新皇明事件爆发后，越南的股市创纪录大跌。

后续问题：

如果对企业债券一刀切，这个办法好倒是好，问题是越南经济受不了。

根据越南债券市场协会的数据，2022年第一季度的越南债券市场总发行量增长18.98%，主要来自于房地产，银行和建筑业。

其中房地产是债券发行的领头羊，同比增加了22%。

越南债券市场一直比较混乱，为了获取投资者信任，企业会聘请银行或者证券公司出面发行债券，投资者可能不太了解发行企业，但是出于对银行或者证券公司的信任，也会购买。

但是实际上这些机构只提供发行服务，收取佣金，根本不负责评估发行债券的企业的财务能力或者偿债能力，如果企业破产，投资者也无法向银行或者证券公司索赔。

新皇明集团问题爆发后，要不要对债券市场一刀切也是个问题，如果监管机构收紧规定，那么有更多的企业不具备发行资格，影响偿付能力。

你我都知道，当房地产企业的资金链断裂以后，会是什么下场。

4月份越南房地产的导火索都点燃了。

而现在的中文媒体，在宣传越南房地产的“欣欣向荣”？

实际上越南证券也暴雷了，也就是所谓的FLC集团涉嫌操纵股票。

FLC集团董事长郑文决因操控股票被捕和新皇明董事长杜英勇先生因“侵吞财产诈骗”罪被起诉和拘留，导致越南股市出现了创纪录的下跌。

越南证券市场谣言满天飞，逼得越南警方不得不出面说要“严厉打击散布谣言的人”

很多小伙伴疑问：我为什么不知道这些信息？我为什么在媒体上看到的都是越南一片欣欣向荣的景象？

所以我建议你还是关注我的公众号。