砍价越多越吃亏 - 当下利率市场的活久见

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今天给大家分享一个有趣的案例，小伙伴们坐好， 听李老师慢慢道来。

就在上个月，客户看中了一个100万的投资房，李老师挥舞砍价的大刀给客户砍到了92万。

客户找银行一问， 在30%首付的情况下，房价92万的月供是 $3,925 （不含税和保险），而房价93万的月供是 $3,203。93万的月供比92万足足少了  $722。

这也太反直觉了！！！

这是因为当下市场的 Jumbo Loan 和 Conforming Loan 的利差高达2%。6月底的Jumbo Loan和Conforming Loan  7/6 ARM 利率分别如下：

Conforming Loan - 6.25%

Jumbo Loan - 4.25%

什么是Jumbo Loan

既然Jumbo loan 利率这么香，那大家为什么不都选Jumbo Loan？那是因为Jumbo Loan 有特殊要求啊！

大家买房子，有两种Loan program 比较常见：

一种是贷款限额较低的 Conforming Loan，这个限额逐年递增，2022年Conforming Loan Limit为 $647,200

另一种是贷款额度大于 $647,200 的 叫做 Jumbo Loan，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付。

现在利率最好的 Jumbo Loan Program 要求信用分数700 以上，贷款额度超过 $647,200， 投资房要求 30% 的首付， 自住房要求 15%的首付。

好学的小伙伴们要问了，为什么Jumbo Loan的利率比Conforming Loan 的利率要好辣么多？！

咱们先来说 Conforming Loan。 承销 Conforming Loan 的 Lender 最后都是把 Loan 卖给美联储（其实是卖给Fannie Mae和Freddie Mac，等同于Fed)，导致 Lender在制定利率的时候会提前 price in 市场的预期。 所以现在6.25%的Conforming Loan 利率是已经 price in 了一直到2024 年的缩表坏消息。

而 Jumbo loan不是卖给Fed的，是银行自己承销的， 跟储蓄利率息息相关的。比如某银行在在疫情期间吸了200亿美元的储蓄，给储户每年的利息是1%，所以该银行很愿意把钱以4.25% 借出去。这个rate会随着储蓄的利率增加而增涨，但是即便是4.25%，银行还是有利可图。

回头咱们来看看，这 2%的利差到底有多大的影响。上Google 截图。

小伙伴们可以看到，同样都是 $3,185 的月供 （本金+利息），4.25% 利率的贷款金额是 64.7万, 而 6.25% 的贷款金额只有 51.7万。

倒推出房价，就是说 74万的投资房和 92.5万的投资房，月供是一样的，只有首付的差别！！而且，即使月供相同，只要利率越低，每月所付利息越少，付清的本金越多，也就是说攒equity的速度越快。

再回到本期最开始的案例， 93万的房子在首付30%的情况下正好是 Jumbo Loan的最低要求。而92万的房子不符合 Jumbo Loan的要求，只能用Conforming Loan。 

李老师一直强调，买投资房，最重要的是算好 Cash flow。只有算好了 Cash flow 才能拿得住房子，不至于在经济危机的时候低价贱卖。 由于 Jumbo Loan 的利率奇好无比，再加上今年租金大幅攀升，现在西雅图东区核心的区域都会出现接近于正现金流的投资房。类似的房子在过去的5年里面从来没有出现这么好的现金流，即便在2018年的房价小低点也没有。