出租屋变灵堂太惊悚：房东不能侵犯租客对房屋的占有使用权丨南周快评

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‍文｜王兢

责任编辑｜陈斌

近日，上海市松江区人民法院公布一则“出租屋变灵堂”的案例，引发舆论关注。

根据当事人王小姐的回忆，她正在公司上班时接到房东李阿姨女儿的电话，请她暂时去宾馆住几天，因为她租的房子要用来设灵堂办丧事。王小姐立即赶回出租屋，发现房间里赫然摆着一具棺椁，甚至还有人正在吊唁。大惊失色的她不敢久留，只得匆忙带着生活用品赶往宾馆暂住。

事后越想越怕的王小姐决定起诉房东，认定其已构成严重违约，要求在解除房屋租赁合同的同时，返还押金与预支租金，并补偿包括精神损失费在内的其他费用。房东对此的反应是愿意补偿住宾馆费用，但认为自己并未违约。依照房东的理论，当地民俗要求老人去世之后必须在生前老宅“停灵数日”方可“出门”，结束后就会恢复原状、不会影响居住，此事也电话告知了租客王小姐。

经过法官调解，此案也实现了诉前和解。王小姐与房东解除了房屋租赁合同，房东也向她退还了押金与多余租金，还当场补偿了8000余元，此案至此也算是顺利落幕。这起纠纷凸显了房屋租赁关系中的重要问题：如何保护租客的权利？如何平衡租客与房东间的利益？

首先毫无疑问的是，房东无权擅自进入已出租的房屋，这种行为侵犯了租客的居住权和私人空间，违反了租赁合同的基本原则。一旦房子出租，租客就有了合法占有权与使用权，即便房东也不得在未经允许的情况下拿着钥匙进入房屋，侵犯租客的合法权利。

本案中房东在“停灵”之后才通知租客，“先斩后奏”的行为侵犯了租客的房屋使用权，已经构成了严重违约。甚至于，房东的行为还涉嫌非法侵入罪，好在并未造成对王小姐人身财产权利/隐私权的侵害。在租客全额缴纳房租、拥有房屋使用权的前提下，即便房东也理应事先协商才能进入房屋，更不用说“停灵”这种惊悚行为了。

其次，房东的行为在涉嫌非法侵入、严重侵犯租客房屋使用权的同时，还给租客带来了精神损失，也就是触犯了“死亡禁忌”，惊吓到了租客。死亡禁忌等民俗习惯，长期以来都在社会上流传不衰，这是所谓“科普”也无法凌驾其上的民间传统。只要不伤害他人，不侵害他人权利，类似禁忌就都有存在的空间，民众也有相信的权利。

房东自以为“停灵”除了让租客住几天宾馆外没什么影响，并不代表王小姐本人也这么认为。公众其实早就习惯于“逢凶化吉”“风水踏勘”，哪怕以现代心理学而言，这种“自我归因”的心理暗示也是合情合理的：比如房东不愿意租给老人、租客并不想租到“凶宅”，等等。

就本案而言，如果这间房子还没租出去，或者仍然是房东自住的话，那么她给已逝父亲“停灵”的行为就完全合法合理，也不会侵害到任何人的合法权利。然而在本案中，房东不打招呼就直接“停灵”，直接触犯了王小姐的死亡禁忌，是在侵权之上又加了一层精神损失，自然理应赔偿租客的全部损失；同理，租客如果不经同意也以某种形式触犯禁忌的话，也是对房东合法权利的侵害。

双方在事后心平气和地接受了法院调解，王小姐也谅解接受了房东的诚心道歉。这个结果显示，如果房东事先征询租客、做好协商沟通的话，其实王小姐在条件尚可（比如减免房租、现金补偿）的情况下，也是有可能满足房东遵守当地风俗、为老人停灵送终的愿望的。进一步讲，日后如果有人不在乎什么禁忌、愿意无条件或者有条件租下这间房子的话，也是完全正常的。

此案的调解结果也颇具示范效应。长期以来，国内的房东-租客关系颇为失衡，租客往往居于弱势地位。本案中房东一方心安理得地进行“停灵”而不事先协商，多少反映了房东的“强势心态”，以及“我的房子我为什么不可以进”的惯常思维。房东们亟须补上的一课是，租赁合同赋予了租客私权，只要租客履行了合同义务，包括房东在内的外人都无权在未经允许的情况下进入房屋。

本案中法院的介入帮助双方理解了各自的权利和责任，法官的解释和调解也促成了一个公平的结果。法律理应公正地保障房东与租客的各自权利，国内租客弱势的现状理应改变，但也无需演变为发达国家那样过分偏向租客的情况。本案的启示还在于，一旦租客与房东因为“民俗”“禁忌”这样的诉由产生纠纷的话，双方理应先进行有效的协商与沟通，不能想当然地自以为没事。

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