第一次投资房产就上手你需要知道这些事

2023-05-31 14:05

想像一下：现在是2022年除夕，你终于下定决心要在来年购买出租物业，开始投资房地产。只是，2023年的房地产会是什么样子？房价还会继续下跌吗？问题似乎比答案还多。

如果这种情况听起来像你，你可能对未来的不确定性感到害怕。首次购买出租房产，不管在什么样的市场环境下，都会让人感觉像是一个可怕或冒险的尝试，尤其是在房价的调整期，这个的风险似乎更大。你可能会质疑自己的决定，想知道“购买出租物业值得吗？”

在你决定放弃之前，请重新想想你是否了解房地产是如何保值及增值的。本文希望能为你提供一些适合在任何市场投资的工具和资源，同时说明为何2023年仍然是首次购买房产的好时机。

房价调整期是指房价在快速上涨后开始回落的时期，一般跌幅为10%或更少。(Shutterstock)

什么是房价调整期？

房价调整期是指房价在快速上涨后开始回落的时期。《美国新闻与世界报导》认为这个跌幅一般只有10%或更少。通常是因为前几年房价涨幅过高，市场自我“修正”到符合当前市场供需的合理价格。这种调整是渐进式的，比房地产市场崩盘要有序，可以持续几个月到几年。

导致房价调整是多种因素交互影响的结果，包括抵押贷款利率、供应、需求、负担能力、库存和股市前景。分析师随时在跟踪这些因素，关注价格出现下跌的迹象。这些迹象包括销售额下降、房屋销售速度放缓以及销售量明显低于前几个月。

许多人担心自己的房产在房价调整期不如以前那么值钱。其实，房价调整本身并不是“坏事”，也不代表你的房产不能再出租。事实上，房价调整期是首次购屋的好时机，也是那些想要开始投资但不希望与大金主竞争投资标的的好机会。房价调整是房地产周期的一部分，知道会发生什么有助于你更有自信地驾驭它。

2023年的房地产情况

许多关注房地产市场的分析师和经济学家预测，住房市场的价格调整已经开始或即将开始。与2022年3月相比，目前全美房地产市场仅上涨了6%左右，与几个月前的15%相比，增速相对放缓。专家预测，2023年整年的房价将继续下跌，过去一年市场增长最快的城市可能会出现明显的跌幅（在房价过高的地区跌幅甚至高达 30%）。

为什么会出现这种情况？专家列举了几个因素。第一，与往年相比，购买高价位房屋的人数有所减少。许多婴儿潮一代的人现在有了固定收入，他们对购买昂贵的房屋不那么感兴趣，这是房价修正的自然因素。与此同时，年轻的家庭在找最基本的房型。

即使房市不尽理想，现金周转、卖房收益和税收优惠都是房产能提供的价值。（Shutterstock）

为什么在房价调整期仍然可以投资？

不要让不断下跌的房价令你对房地产却步。好的交易就是好的交易，如果你做好功课，很有可能获得一笔有利可图的交易。

关键是要随时了解市场趋势，保持耐心。房价调整是暂时性的，有助于从卖方市场过渡到买方市场，你实际上可以从这段房价低迷时期受益。此外，正如BiggerPockets的专家提醒的那样，房价不等于利润。除了房产增值之外，还有许多方式让你从房产中获利。即使房市不尽理想，现金周转、卖房收益和税收优惠都是房产能提供的价值。保持谨慎是对的，但不要因此而妨碍你善用好时机寻找到的好物件。

购买出租物业

你已经决定在2023年购买房产了吗？你还需要知道些什么呢？

在考虑购买出租物业时，最重要的步骤是分析当地市场。当地数据比全国性的平均数据更有用，因为它能让你对目标区域有更清晰深入的了解。

计算投资回报率

在选择房产时，了解当地需求最好的办法是调查附近同等房产的出租率。对于该地区的某处房产，你能够大致估算出其投资的成效如何。

为此，你要计算ROI，即投资回报率。出租房屋的投资回报率是你将获得的收入与最初的投资或购买价格的比率，即用你预期的年收益除以购买价格。如果得出的百分比为10%或更高，则公认是一项不错的投资。

请记住，你可以增加房产的价值，然后拉高租金来提高投资回报率。例如，如果你在独栋别墅（single-family home）中再增加一间卧室和浴室，那么你的房产价值将远远超过最初购买的。如果当初购买时适逢房价调整期，而你以低于市场价格购买了房子，那么随着市场调整期结束，你很快就能从租金收益和房屋增值中获得弥补。