说真的，今年下半年要做好过紧日子的准备

◎本文作者 | 大米姐

大家好，我是大米姐。

我这周在上海出差，和几个上海客户见了面，聊了下近期市场情况以及大家的想法。

在上海公司楼下随手拍

我发现比起之前，今年大家分散资产配置的需求更强烈了，比如最近非常火爆的日本房产，我还经常从客户口中了解到，他们想布局欧洲或者美国房产市场。

除了分散，也有很多考虑收益的，毕竟现在钱越来越不好赚了。身边的企业家最近都透露着一股氛围，下半年要做好过苦日子的准备。

我把之前在美国出差的一些经历，跟客户做了分享。此次行程，我先去了加州看项目，还走了一趟苹果总部，然后去了美国当地一座很有价值的二线城市。

在加州时，硅谷的氛围至今让我印象深刻。

不少东西比我之前来更贵了，比如芝士，以前4美金，现在涨到了6、7美金。但肉还是比较便宜，特别是牛肉，不加税的10片大牛排48刀。

硅谷胜在年轻人多，比如下面这个美国的鲜芋仙，我在逛街时已经是深夜，还有好多年轻人在里面吃甜点。

平均薪资高，消费市场还是很乐观。

拍摄的当下已经晚上10点多

除了物价，房价也涨很多，不过好在居住人群也主要是高薪人士，还能应对，只是肉眼可见地大部分家庭都在控制成本。

生活没那么舒适了，就有人想逃离加州，去一些二三线城市。这些城市物价、房价相对便宜，又有工作机会，工资能轻松覆盖生活成本，比如我去的第二座城市——夏洛特，就是这样的地方。

今天也借这个机会，继续来跟大家聊聊我在美国夏洛特之行的收获。

我会分三个方面来跟大家聊：

夏洛特是一座怎样的城市？

为什么要投资夏洛特？

项目有什么优势？

我身后是马上开工的项目第五期的土地，风景宜人，当时天气特别好

夏洛特是一座怎样的城市

夏洛特之于纽约，就如同杭州之于上海。

我此次考察逛一圈下来，最大的感受是，这里是一个非常有活力的城市。

它位于美国南部，是北卡罗来纳州最大的城市，它的名字是用英国国王乔治三世的妻子夏洛特王后命名的，所以也被称为“皇后城”。

这座城市每年都有大量人口涌入。我特意去查了一下美国人口普查局的最新估计，夏洛特市的人口在2021年至2022年期间增加了15,000多人，是该时期全国第五大人口增幅。

有机构预计，未来10年将以每年2-3%的速度持续增长。

因为夏洛特是美国第二大金融城市，仅次于纽约，很多世界五百强企业，都选择将总部设立在这里。比如美国最大的银行--美国银行（Bank of America），能源巨头杜克能源（Duke Energy），还有美国家居建材第二大零售商劳氏公司（Lowe’s）等。

美国银行在夏洛特的总部，当时去走了一圈，很不错

其他的，比如很多人耳熟能详的Harris Teeter和FoodLion超市，Bojangles餐饮，Belk商场的总部也都在夏洛特。

2021年，夏洛特的经济增长速度全美第三，经济表现非常亮眼。

同时这里的人口也在不断增长，目前夏洛特大区人口约280万，排名全美国第15，略高于旧金山。

看完这个城市的portfolio，我当即觉得它是个可挖掘的标的，但还是要更多数据和细节，多方面考察。

夏洛特为什么值得投资？

房产投资最看重的，莫过于持续的需求和强劲的购买力。

而美国的租房市场，是非常成熟的，因为各种历史和社会原因，美国人更喜欢，并习惯于长期租房的生活，这个国家大约有30%-40%的家庭都是在出租屋中生活。

夏洛特是一座年轻白领活跃的城市，光是前十大企业的员工，就有16万人了，这部分人群，都有强烈的租房需求。

当然，这些消息，不只是我从各种报告文件看到的，我在美国，一有机会，就会和各行各业的人聊天，多方求证我得到的消息。

在去夏洛克考察前，我就认真查了人口中，65岁以上的人口仅占到10.5%，是一个老龄化成都非常低的城市。

另一方面，北卡大学夏洛特分校官方数据表明，2019年在校人数接近3万，预计在2025年，将增加到3.5万人，大学和教职工，都是未来租房市场的稳定客源。

既然主要产业是金融服务，夏洛特市每户家庭的平均收入是7.8万美元/年，也是远高于美国7万的平均水平，说明购买力足够。

所以，为什么年轻人会源源不断进入这个城市，给它的租赁市场提供强劲需求？答案也明显了。我观察下来，主要有三点：

1. 这里是金融城，很多银行总部在这，高收入人群多，就业需求稳定；

2. 大城市的溢出效益，比如同在东部的纽约，近年来房价、物价皆涨，促使很多成了婚的家庭来到小城市；

3. 口罩的原因，很多人居家办公，更喜欢舒适的住所。

我还和多个uber司机聊天，师傅基本都是当地人，他们告诉我对项目附近的人流和当地对这个地区的口碑，整体感受不错。而且这些地方安全，离市区开车15~25分钟，对于当地出行而言，是比平均更好的水平。

其中有个师傅给我推荐了附近好吃的中餐。

在美国吃牛油火锅，出了国还是个中国胃

总体来说，租房人群数量大，且需求不断增加，也进一步推高了这里的租金。

2018年全年，美国公寓租金平均增长2.9%，而夏洛特公寓类物业租金平均每年上涨了8%。

另外，从zillow来看，夏洛特的租金分布也主要集中在1900美元/月的区间，我们则稍微低一些，更有竞争力：

而夏洛特的房价在2015年以来持续上涨，从2015年至今的7年间，房价翻番，上涨幅度达到126%。从这条曲线也能看出，当地持续强劲的房屋需求。

前段时间房价稍微下跌，主要是在2020年口罩开始时，美国政府超低利率、疯狂发钱带来的大涨的一波回调。

而如今它又稍微上扬，显示了这里房产市场的韧劲。

梧桐花园

最后再来说说我考察的项目，夏洛特梧桐花园。

这个项目目前规划是五期，三期刚刚建成，四期、五期今年也已经投入建设。

梧桐花园三期距离市中心仅15~25分钟车程，对于喜欢在郊区居住，开车去市区通勤的美国人而言，地理位置非常好。

作为该区域唯一一个低层电梯花园公寓小区，梧桐三期有五栋电梯住宅公寓、一个综合会所以及412个停车位。

项目整体外观

梧桐花园系列公寓有一个独特的八角形设计，为每层楼都提供了八个转角户型，是常规建筑的两倍。在租房市场，转角户型通常都很受欢迎，租金也会更高一些。

这个八角设计，是开发商独有的设计版权，避免了同行抄袭竞争，而且目前五期项目，全部采用这个设计，建设过程也会更加高效。

来看一下我拍摄的一些项目实图：

项目公寓的公共lobby

项目客厅

项目内装修、公共厨房

项目内的卧室

项目的装修风格颇有美国的“老钱风”

项目外有一个休闲泳池

小区会所里的健身房

根据联邦住建部的数据，梧桐花园三期所在区域的市场出租率，过去5年都超过了90%，非常稳定，而三期建成后投入运营，预计出租率能达到93%。

对投资人来说，这个项目最大的优势是：拿到绿卡确定性高，还款保证度高。

这个项目已经通过了美国EB-5区域中心的批准，可以接受EB-5投资人的申请，并帮助投资人申请美国绿卡，

而且项目大部分资金来源于美国联邦住建部的贷款，开发商投了资金，投资人只占一部分。

对开放商来讲，有投资人的钱，会分散一部分风险和压力。对投资人来讲，通过投资这个项目，可以拿到绿卡，5年后也可以返还投资额，所以完全是双赢的事。

不过很可惜的是，这个项目的名额非常有限，加上美国投资移民最近又开始火热，估计应该很快就会出现排期了。

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