2023，中国房地产还没有死透!

中国的房地产市场就像一个魔法师，永远充满了神秘和未知。

有人说它已经死去，只是秘而不宣！

但是事实上真的有这么悲观嘛？

一、宏观视角

当我们谈论房价，我们无法忽视地产公司的表现。如果房价跌落一定比例，那些背负高额负债的地产巨头可能会陷入困境。

试想，如果一家公司的净资产为1000亿，存货10000亿，而存货贬值10%，那么这家公司的净资产就会一夜之间变为零。

相反，就算是像中国恒大那样，目前的净资产已经是负的3000亿，如果它的土地储备价值能大幅增长超过3000亿，那么它也能逆风翻盘。

因此，许多面临困境的房企选择用时间换取空间，等待房价上涨，解决危机。

我们可以看到，房价与区域GDP是成正比的，因为人们对房产有刚性需求。所以只要经济持续发展，房价就有可能上涨。就像东京23区的房价已经超过了上世纪90年代的水平。

中国现在的城市化进程还在快速进行，大量的农村人口仍需要进城买房。因此，我们可以预期，未来20年，中国的房地产行业规模将保持在15-30万亿之间，这仍将是我们国家的重要支柱产业。

二、灵活的短期视角

商品价格受供需影响，因此，短期内房价的走势需要关注供需关系。在2019-2022年间，我国商品房销售面积一直在下跌，到了2022年，销售面积呈断崖式下跌，从17亿平方米降至13亿平方米。

这种变化对于一个超大经济体的支柱行业来说是极其不正常的。一旦造成这种变化的因素消除，市场必然会反弹。

在土地交易的情况上，我们看到，许多地产商由于资金紧张而停止买地，地方城投也面临着巨大的资金压力。

因此，今年前三个月的土地交易量明显下滑。如果没有土地储备，即使国家提供资金和政策支持，开工也无从谈起。我预测，这轮房荒至少会持续1年半，甚至超过3年。

另一种解决新房荒的方法是消化二手房存量。但如果新增的刚需买家购买了二手房，那么人均住房面积就会降低。而且，那些卖掉二手房的人，大部分还会去买新房，这些需求并没有消失。

按照二手房空置率15%来计算，360亿平方米的空置存量约为54亿平方米，但是中国人喜欢置业，可能真正愿意拿出来卖的只有18亿平方米。

每年有6亿平方米的缺口，加上房子的折旧，不到3年就会全部消化完毕，然后市场上就没有二手房了。

根据统计局的数据，截至3月末，商品房待售面积为6.5亿平方米。我个人认为这个数据有些偏低，否则一年就能全部消化。我估计还有10-20亿平方米的商品房尚未拿出来卖。

无论如何，供应量都非常紧张，我预计3年内库存将清零，现在还没有很好的解决办法。

三、微观角度的深度探索

在这里，我将关注两家具体的房地产公司：碧桂园(02007)和中国恒大(03333)。请注意，这些公司的经营情况可能随时发生变化，所以请谨慎对待以下信息。

首先是碧桂园，这家公司在过去一年的销售额达到了5600亿元，市场份额超过5%，在行业中有着重要的地位。碧桂园的负债率为71.5%，虽然相对较高，但是仍在可控范围内。

值得一提的是，该公司的70%的土地储备位于一线和二线城市，这些城市的房价仍在持续上涨。碧桂园在一线城市的高端住宅和商业地产领域具有竞争优势，有望在未来几年继续受益于行业发展趋势。

接下来谈谈中国恒大，过去一年，这家公司的销售额为4000亿元，市场份额约为4%。

恒大的负债率较高，达到了85%，这使得公司面临较大的资金压力。然而，该公司的50%的土地储备位于一线和二线城市，这将有助于公司在未来几年抵债。

此外，恒大也在新能源汽车这个新兴领域投入了大量资源，虽然这个领域的项目现在还没有盈利，但随着市场的发展，我觉得它会更加没法盈利。

所以一句话，恒大恒大，远离瞎话。