买房还是不买房？从中美比较到“负债侧”思维

兔主席 20230719

中国太大，对问题不能大而化之，只能在有限范围内讨论。本号的读者，大多应为受过高等教育的所谓“城市中产”。今天，我们就结合城市中产的视角讨论问题。

买房与置业

对笔者这一代人（包括前、后各十年，大约就是70零后初到90零后初的样子）来说，到高能级大城市工作、定居、置业，是一个普遍的向往。而与这个向往相匹配的，就是在工作地买房/置业。买房是一个“理所当然”的目标，因为买房似乎是各种家庭生活正常开展的“前提”，比如人们普遍抱有这种一种观念，要结婚，就得有婚房：男方认为自己得有房才能迎娶；女方择偶的标准也是希望男方家里有房。假设小两口结婚时没房，到了生孩子前，总得有房吧。没有一套房——确切地说，不拥有自己住所的产权(home ownership)，似乎生活就失败的。所以，买房一直是全家人奋斗的目标——这个“全家”，指的是大家庭——不仅指小两口核心家庭，还包括父母一代。帮助孩子买房——至少交个首付，也是许多父母的任务，甚至是责任。一些父母不惜拿出积蓄，甚至在老家卖房。         

“家”与“家”

中国人对住所产权是有特殊的向往的。举例：在英文里，“家庭”（family）和“家庭住所”（home）是两个词，family主要指人；home主要指场所。回家，叫做“go home”，回到自宅。“home”能够给人以安全感，因为home首先是一个庇护所。但home和family是有概念区分的。

在中文里，“家庭”和“家庭住所”都可被称为“家”，此“家”和彼“家”在日常口语里会混同使用——例如说：“我回家了”，“你到家没”——这里的“家”，指的就是家庭住所/自宅，通常与家庭相联系。

英文表述的“go home”，直译成中文就是“回住地”。英文里还有一些表述，例如非正式的，place（地儿），正式的，residence（住所），等等，都是强调住地的物理概念。但中国人一般不这么说，如果一个人说他“回住地”了，那他的意思是回到了一个没有在概念上和情感上被定义为“家”的带有临时性的住所，譬如宿舍或酒店。

以上，只是通过小小的例子，说明中国人心目中住所和家庭的紧密联系。

买房/置业，就是通过掌握、锁定住所的产权，使自己免受外界对抗与干扰，在“住地”与“家庭”两个核心概念之间建立桥梁。

父母要在自己子女“成家”的过程中出一份力，自然的也就暗含了要帮助子女置业。成家和置业是紧密结合的。成家就要置业。甚至置业才能成家。

当然，除了这些文化因素、心理因素外，还有一条很重要的——并且愈加重要的假设，就是经济条件。

能够去探讨，并最终在理想的城市及区域实现“置业”目标，说明经济条件是允许的，“置业”在能力范围之内，算起经济账来说，“置业”也是不错的选择，因此，“置业”是一个理性又合理的奋斗目标。

与美国朋友聊起来

后来我与外国人聊，就发现情况不同了。

这里就举美国人的例子。因为美国是世界最大的经济体，中国的竞争对手，我们最喜欢对标的对象。

平均下来，个体美国人对“家”的情怀也许不如个体中国人，但是美国也有相当比例的人口是很重视家庭观念，将家庭价值视为神圣的——例如基督教、犹太教、摩门教等传统宗教的信仰者，以及各种文化上比较传统、注重家庭的社群（包括亚裔、拉丁裔等）。

其实，如果有的选，有条件的话，谁不喜欢拥有自己住所的产权呢？还是得算经济账。

这些年，我与年龄和教育水平相似的美国人有过一些交流。首先，大家都是普通人，买房不是一笔付完，就是先交个首付，然后还住房按揭（十五年、二十年、二十五年到三十年期不等）。这种基于按揭贷款的置业，其实就是给自己加杠杆，通过借钱去完成一件事情。

如果你对未来比较有信心，各种经济假设都比较正面，你会更关注自己购房的权益部分(即首付)——你已经成功付了多少房款了，然后，侧重强调借钱（加杠杆）能够带给自己的好处，

如果你对未来不那么有信心，各种经济假设偏中性，甚至还有一些是负面的，那么你会更关注自己购房杠杆部分（即按揭）的风险——即你还要还多少的贷款，每个月都要刚性还贷，一旦还不上，房屋被收回，则权益（首付）部分也会危险，搞得不好就血本无归。

对经济条件和预期不同，基本假设也不同。基本假设不同，做出的选择就不同。

我与他们聊，发现他们在探讨买房问题时，会有如下考虑。

1.对未来就业有不确定性：认为工作不是铁饭碗，未来有可能会失业的——哪怕只是短暂的。如果失业，那就不是降薪的问题了，而是有没有薪的问题、0和1的问题。如果有大段时间没有稳定收入，还不上房贷，则房屋可能被银行强制收回，最后可能血本无归。

2.对未来收入没有明确的上涨预期：即便不失业，也不认为自己在同一份工作岗位里的收入会不断上升，可以应付未来所有的消费开支（特别是在生育之后），甚至可能不能跑赢通胀。如果收入没有显著上升，房贷不变，而消费需求增加了（例如养育小孩，或者自己的休闲活动、消费活动等），或同一项目消费支出增加了（例如通胀，或供需关系改变导致价格的变化——比如美国的油价上涨），就会看到房贷压制、挤出其他消费，减少自己的生活选择；

3.认为房价不一定上涨，还可能下跌：美国房地产是有“周期”的，即在一定时间内房价可能上升，也可能下跌。在某个时点买房，并不一定能够在未来锁定资产价格增值。所以，人们总会担心自己买在高位，看能不能在低位时再出手。考虑到买房都是利用按揭贷款的，得支付大量利息（二三十年按揭的本息总额可能两倍于房屋初始总价）。而房价如果下调（例如随便跌个20%），将使借款人陷入财务窘境：右边的负债端不变，左边资产价值却下降，结果可能一举导致负资产。并且，在房价下跌的情况，将房屋退给银行，重新购置，成本也会更低。但只要一有按揭，进入征信体系，处理起来就很麻烦。此外还有一条，如果房产价格没有持续上涨的确定性，那么你就要评估买房的投资回报率了。如果你发现租金收益率（即租金除以房价）显著低于你个人的投资回报率，你会把租房作为一个更好的财务选择；

4.没有父母一代支持：第一，大部分人不是独生子女：父母没有理由给一个小孩付首付而不给另一个小孩付首付，如果不能全帮，那就全部都不帮；第二，上大学可能已经花了父母钱了，父母管到大学就不错了，甚至大学也只能管一部分；第三，很多社群/族裔家庭的父母子女关系没有中国那么亲近。父母是很现实的，得顾自己的养老，现在寿命延长，以后支出有很多不确定性；第四；父母离婚、再婚很普遍，家庭关系更加复杂。这样使得跨代支持更不容易。所以，在这样的家庭环境里，买房置业基本得靠自己。对于大部分年轻人来说，当然是没有能力的：一个人毕业后在大城市工作，租房开销就不小，再加日常消费，基本就是月光族，paycheck to paycheck，没有什么积蓄。如果没有积蓄的话，自然也付不起首付；

5.跨区域换房置业的逻辑往往不成立：首先，美国区域之间的房价拉得是很开的。按州的大口径来说，东北部/西岸州的房价中值 是 南部或中大西洋州的四到五倍。“一线”/门户都市圈的房子，与一般城市/区域拉得就更开了。简单地说，到“老家”卖房，再到大都市圈去买房，可以的，你得卖四五套（假设你有这个条件），换个小房子。这仅就房价本身而言。然后就是前面讲的大多数人不是独生子女，父母不会单管某一个子女，而且父母可能离婚、再婚了，家庭关系复杂，另外还得管自己的养老；

6.很多人背负学生贷款：在美国，靠学生贷款上大学是普遍的，目前全美背负学生贷款的有4,000多万人，平均余额3~4万美元左右。为何如此？我的理解，几个原因，一是大学学费贵，特别是能带给好的就业与收入的私立大学，学费很贵，只能借钱上学。教育其实也是个投资，这就是给自己放杠杆，认为将来都可以赚回来；二是父母不都会管孩子上学，经济角度出发，和前面父母很难支持子女买房的逻辑类似，有经济方面的原因，也有观念方面的问题：例如认为孩子成人了，应该自力更生，自己做出选择，自己解决问题。能把所有孩子都供养上大学，甚至私立大学的，那是很殷实的上层中产，在全社会里没有代表性。对于普通人来说，很多毕业就“欠了一屁股债”。如在大城市工作，租完房，加日常消费，如果还要还学生贷，就更难有积蓄。没有积蓄的话也很难付首付。另，背负学生贷款对年轻人是有心理影响的，不愿意轻易再加杠杆；

7.城市选择多，没打算绑定在某个城市：美国有不少大都市圈，对应中国定义的一二线城市。大都市圈普遍都比较发达，“城郊”或“城乡”差异不像中国那么大。所以我们看，美国很多大企业集团和单位的总部其实在一些“小地方”,不都在大城市里。由此，可以谋生的地方很多。再就是，教育、医疗资源相对来说发展比较平均，哪儿都有还可以的学校，可以的医院，不像中国一样资源集中在高能级城市（这也是发达国家和发展中国家的区别）。如此，人们可以“切换”到各种城市，而且过些年就换个城市，不想主动被绑定在某一个地方。如果你对未来十年二十年在哪个城市定居发展没有特别确定的看法，你也不会轻易在这个城市置业，更不会为此加杠杆；

8.给自己保留就业的灵活度：能够保证支付高额按揭贷款的一定只有特定的收入较高行业。前面讲了，第一，工作机会是不确定的，你有可能失业；第二，就算工作不变，未来的收入也不一定会大大增加，可能增长缓慢，甚至跑不赢通胀。第三，给自己留一点灵活性：如果我不想再做今天的工作了呢？我不喜欢这个企业，不喜欢这个行业，我就想换一个工作，收入可能低一点，但工作内容和生活方式是我更喜欢的。如果我要偿还高额的按揭贷款，我就丧失了这个选择——因为我成了“房奴”。所以，为了避免自己陷入困境，就不会轻易置业，更不会轻易加杠杆；

9.初次置业的决策都这么难，如要再换房/改善，就更麻烦了：买房很难一次就到位，伴随将来的需求，可能还得换房。比如你买了一个小房子，将来生了孩子，还得换个大的房子。这等于上面大多数的不确定性都得再来一次——特别是房产价格相关的。如果你觉得自己目前买的房肯定不能满足将来的需求，几乎肯定要更换，对未来的因素也想不清楚，那你也不会轻易去买房，而是选择等等看。

10.长期租房是个可选选项：我所聊的美国朋友都认为，长期租房是个不错的选择，甚至优于置业。而租房作为选项，首先要求：

1）你所租住房屋的业主稳定、专业，是投资机构，或“专业小业主”（即其职业、生计、专业就是买房并用于出租，属于个体户）

2）你所租住的房子用途就是租赁，不存在有谁突然要搬回来住并把你撵走的情形。你可以比较安全、可靠、长期的租赁，将其作为“家”

3）房屋的质量不错的，住起来没毛病（而且你凭己力也买不起）

4）租房是一种普遍的、可被社会接受的生活方式和选择。

这时，租房就是一个很好的选项了：

1）你可以住一个靠自己实力买不上的房子

2）即便你在经济上可以负担这个房子，但你也不想去买，避免将自己置于风险和负债之下，避免将自己变为“房奴”

3）在这样的一个世界里，你就不会以这样的视角看问题——哎，交了这么多的房租，都给了业主，自己还没有房子的产权。恰恰相反，你会这样看问题：你是“轻资产”的，你没有加杠杆，财务上非常安全。加杠杆、让自己置于风险和被动的是业主：业主加了杠杆，承担着所有资产负债表风险：他收缴的租金其实大部分都作为按揭交给了银行，如果有一天房子租不出去了，他交不起租金了，银行会把房子收走，他将血本无归。想到这里，你开心得很，庆幸自己没有买房。你一分一秒都不会羡慕那些加了杠杆的人

4）如果房价不一定持续上涨，资产增值不是确定的，你会非常关注租金收益率（即租金除以房价）。如果租金收益率低于你个人的投资回报率。那么租房是一个不错的财务选择

5）由于没有买房，没有杠杆，你也保留了生活和工作的灵活性、主动性：你可以随时换房子、换城市。由于没有需刚性支付的按揭贷款，你可以随时调整支出结构：比如说，如果要增加日常消费经费的话，你只要需要改租一个小的房子即可。如果你买了房，按揭贷款大致固定，也就没有这个灵活选项了；

以上列出了十个典型的考虑因素。这些因素都是个人对未来经济、工作、生活的基本假设。没有哪个单一因素能够发生压倒性、决定性的作用，它们发生作用的方式是相互叠加、交错，共同发生作用。

在这样一个经济环境与文化里，最终的结果是，买房的必要性下降，同时人们也更容易看到买房给自己带来的约束及风险，在个人财务及资产负债表的管理上也更加保守，不会轻易给自己加杠杆。

回看当下中国

基于以上，我们再看看中国的情况，还是结合城市中产的视角。

过去，买房是一个当然选择、当然目标。人们很容易体会到置业带来的好处，认为这种好处远远大于加杠杆带来的风险。但在今天，许多基本假设也在发生变化：

1.未来工作岗位的不确定性在增加：中国经济在经历结构性转型，许多行业在重组，一些过去积累的风险在出清。除此之外，还有国际地缘政治，以及人工智能等新技术带来的影响。总之，工作不再是稳定、确定的：城市中产有可能在40多岁的时候被裁员，无法再找到同等收入的工作，并背负房贷

2.收入未必上升：即便保有工作岗位，受各种因素影响，未来收入也未必持续攀升，可能只是保持稳定，甚至有可能下降，使得财务情况恶化‍

3.房价未必上升：房价“蹭蹭蹭”往上涨是新兴经济体的特征。无论看房价收入比，还是房价的绝对水平，中国一二线城市房价已经处于高位，未来持续上涨空间有限，同时还可能经历一定的调整。房价上涨不是一个确然事件，通过购房锁定资本增值也不是确认事件

4.跨区域/城市换房置业变得不再可能：中国区域间、城市间、城郊间房价已经拉开；在低能级城市/区域处置房产再到一线城市换房已经不现实。当年可能是两套换一套；现在可能是四五套换一套，甚至十套换一套‍

5.父母支持将减弱：伴随二胎放开，将来会有更多的多子女家庭，这样一来，父母对任何单一子女的支持只会相对减弱——并且在多子女情况下，前期的教育支出已经很繁重。此外，人们对自己养老的财务负担也会更加关注。如果置业的经济成本太高，父母对子女的支持只能减弱，具体体现在所能支持的金额，以及支持的时点。（注意，这里的讨论不包括那些已经在过去十到二十年大量置业的一线城市居民：他们的子女将继承父母遗产，成为能够通过租赁住房获取收入的小业主）

6.不一定再选择一线/高能级城市就业、定居：一线城市虽然能够提供工作机会，但就业压力也大，生活成本高，从综合性价比看，未必有很强的竞争力。同时，对新进移民而言，置业越来越难。相反，地方上经济社会却在不断发展，教育和医疗资源也逐渐健全，不少人可能选择在一线以外的城市发展，对在一线城市置业的执念也会减弱‍

7.教育资源与房地产权绑定的弱化：这是多方面因素的结果，一是国家/地方上的政策旨在削弱房地产权与教育资源的一对一绑定关系（即淡化“学区房”）；二是各地的经济社会都在发展，最终的结果是更加接近发达国家/市场，即不同地方/区域及城郊间的教育医疗资源差距会减少；三是互联网/信息科技的赋能使得人们在低能级城市也能享受一定水平高能级城市的教育资源；四是中国的高考制度，不同地区间的考分存在差异，成为“高考移民”的动力。这条因素和上一条一样，会弱化人们在一线城市置业定居的动力‍

8.租赁住房是国家大力推动的方向：各地都把扩大租赁住房供应作为政策目标。这些政策将在未来五到十年内改变城市住房的产品供需结构，同时租赁住房也势必将成为一个更为社会所接受的居住方式

9.“房住不炒”政策下，对需求端的限制：最有房地产增值价值的是高能级城市（一线城市）；一线城市对房价上升又是最敏感的，“房住不炒”的大政策下，预计需求端政策(即限购政策)将长期延续，用以抑制纯粹投资驱动的购房行为，将买房落位到居住需求本身。这些政策是针对“炒房”行为，但因为影响供需结构，对所有人的置业动力都会产生影响

10.家装家居行业大发展的效应：相比投资改善型住房而言，对现有住房进行家居家装升级将是一个更加经济的选择。预计未来几年家装行业将进一步的大发展，而家装行业与房屋购置（包括新房及二手房）未必是一个相互补充/辅助（complimentary）的关系，而可能是一个替代（substitute）或“跷跷板”关系。

之外，还有一些短期的因素，例如房地产行业风险出清与重组：谁都不希望买了一个房子，结果开发商爆雷了，无法交楼，陷入保交楼的困境。也有一些中期的因素，例如房产税和遗产税，会使得购房者有一些观望情绪。

以上种种，都会影响到城市中产购房的意愿与动力。但前面十条是更加长期的因素：它们在改变人们买房行为所需依赖的基本假设。

“房住不炒”实际上已是新时代中国的基本国策，但核心城市房产的总价都很高，是居民年均收入的数十倍，购房基本都需要居民配以按揭贷款支持（加杠杆），虽以居住为导向，但依然是一个重大投资决策。在置业之前，人们必须进行充分、全面的财务考量与规划。

从“权益侧”思维转向“负债侧”思维

股市“蹭蹭蹭”上涨，闭着眼睛买股票都可以赚钱时，股民肯定希望加杠杆，因为最后是稳赚。人们不会认为杠杆有风险，而是想着如何最大化权益或股本回报率（ROE）。

买房也是一样的，房价“蹭蹭蹭”上涨，同时工作和收入也确定，未来没有任何变数，人们也可以闭着眼睛买房，闭着眼睛加杠杆。

这就是“权益侧”思维，只看到上行的好处（upside）。

但外部环境一变，思维也要调整：要看到加杠杆带来的下行风险（downside）。如果贷款还不上，或者资产缩水，就会伤及本金/权益，最后可能血本无归。

始终关注加杠杆对自己的负担（“liability”）与风险。这就是“负债侧”思维。

过去二十年，中国的开发商是“高负债”、“高杠杆”，最大化ROE；个人都希望加杠杆买房，早点上车。无论企业还是个人，只见加杠杆的好处，不见加杠杆的风险，因此都是“权益侧”思维。

时代变了，大家都得更加审慎，变成“负债侧”思维。

我前面举的美国朋友在购房问题上的考量：他们对前景的不确定性，他们对自主性、安全性的考量，其实都是“负债侧”思维。

这一轮中国房地产行业重组及风险出清，我们发现，香港、新加坡、英国、美国及其他国家/地区的房地产企业，很少有出险、爆雷的。因为这些企业都是从经历过经济周期及金融危机的市场来的：他们都很审慎，不愿意轻易加杠杆。所以，经历大风大浪，他们都可以全身而退。

而这批得以全身而退的企业，可能在各自的市场里都都已经经历过大风大浪，是上一次危机的幸存者——他们都有“负债侧”思维。

这篇文章主要是讲房地产的。但也适用于其他行业：在新的环境下，无论是个人和企业，许多基本的假设都要进行调整优化，都要适时改变思维。对于个人和企业而言，在财务规划、投资决策、资产负债管理上，也上都有了更高的要求。

有人问，这种经济环境，是“好”，还是“不好”？

没有什么“好”和“不好”的，只是中国的经济进入了新的阶段。横向看，和其他市场也差不多：他们都曾经历过周期与危机。只有经历过风浪，企业、个人、社会才能成长。

（全文结束）