英国小镇想要成为“萨里郡的新加坡”，却欠下12亿镑的债务！这投资教训有何启发？
在距离伦敦市中心37公里的西南处，有一个叫沃金（Woking）的地方。
也许很多人并没有听说过这里，毕竟这里算不上英国举世闻名的大都市，只是一个人口10万的小镇。
但因为这里有前往伦敦的便捷交通——从伦敦Waterloo站抵达这里只需要半小时，因此也会经常吸引一些来自伦敦的游客周末休闲娱乐。
为了吸引游客，这个小镇有着丰富多彩的家庭活动，3月有沃金青年戏剧节，7月有广受欢迎的公园派对，还有屡获大奖的沃金美食节……
沃金的新维多利亚剧院有各种精彩的演，沃金的博物馆和画廊有各种世界级的巡回展览，沿着贝辛斯托克运河(Basingstoke Canal)骑行或漫步，英国最风景如画的地方尽收眼底……
可这座小镇却有着更大的野心，也为此付出了惨痛的代价……
故事还要从10年前说起……
沃金政府拥有的投资公司ThamesWey Central Milton Keynes的首席执行官雷·摩根（Ray Morgan）曾在10年前的一次演讲中表示：
他的雄心壮志是将沃金，打造成“萨里郡的新加坡”。从一个小镇，变成现代化的国际城市。
为了实现这个目标，他多年来一直在为此付诸行动。
先是打造维多利亚广场项目：
这个项目是一座新加坡风格的摩天大楼为主，包含公寓楼、希尔顿酒店、购物中心和公共广场。
从当初的规划图片来看，是绝对的CBD既视感。
项目最初的建设成本为1.5亿英镑。
但由于工期延误等问题，费用不断增加，从1.5亿英镑上涨到4.6亿英镑，5.5亿镑，7亿镑，7.5亿镑……
而这个费用，比2012年建造奥林匹克体育场还要多！
起初，投资这个项目的投资人包括沃金政府、萨里郡政府和北爱尔兰开发商Moyallen，当在2017年，成本飙升到4.6亿镑的时候，萨里郡政府退出了……
只剩下沃金政府占股48%，Moyallen占股52%。
虽然建好了，但目前这个项目的价值只有1.99亿英镑，比交付成本7.5亿镑低了近5亿英镑。
可以说是，血亏！
在说说沃金政府在2018年牵头的另一个项目。
原本，这是一个废弃的广场，沃金政府以150万镑的价格买下，希望将这里打造成一个最先进、最现代的体操运动场所Woking Gymnastics Club。但，5年过去了，这个地方并没有什么起色。对此，体操俱乐部首席执行官安德鲁·查利斯(Andrew Challis)表示：我们对事情的变化持现实态度，并接受我们不会采取行动的事实。
沃金政府还曾以140万镑的价格，购买了沃金郊区废弃的酒吧所在地，想要打造经济实用的公寓和办公室。但，这里在政府买下不久就被一场大火烧毁了。5年过去了，现在还没有动工……
但，这些还不算是最无语的投资。
要说更周折的投资，那就是沃金足球俱乐部的惨败。
最初，沃金政府计划重新开发一个体育场，并在周围建造一些大型公寓。
对于这个规划，当地有近千民众反对。2020年，这个规划被当地政府的规划委员会拒绝了。但到那时，沃金政府已经花费了至少1,300万英镑，连购买土地带规划。
在沃金政府的如此一顿投资操作之下，不仅没有把这里变成“萨里郡的新加坡”，反而成功背上了12亿英镑的债务，政府都要破产了。这意味着，当地政府每年必须筹集6,200万英镑来偿还借款，这相当于沃金 43,000 个家庭每户的债务超过 47,000 英镑。
对此，英国特许公共财政与会计学会 (CIPFA) 首席执行官罗布·怀特曼 (Rob Whiteman) 表示：
这是一个天文数字，从根本上超出了规模。一个小镇的地区规划，居然有伯明翰这样的大城市的投资组合。要知道，沃金只有10万人口，伯明翰有114.9万人口。
房产圈的结尾提示：
看完沃金的故事，我们能看出当地政府想要升级地方设施的初心，但一个人口只有10万的小城市，却想把自己打造成“新加坡”那样的国际化的狮城，实在是没有考虑现实情况，比如：
沃金是否能吸引到那么多人口？是否有相应的配套能跟上？是否有足够的基础设施？盲目的建大高楼、建大商圈等，并不能为当地带来效益，反而在不断上涨的成本中血亏。
这也就是为什么， 我们之前的文章里反复提到——地段！
众所周知，英国的住房短缺危机不是短期内能够得到解决的事情，其中有一点，就是每年30万套的新建住房数量的目标完不成。可即便是总体数量完成了，建在哪里也是一个关键点。如果是建在地广人稀的乡镇地区，即便是住房总数上去了，伦敦等英国大城市的房产数量并没有增加多少，依然解决不了住房短缺问题。而伦敦等主要大城市，能建房的规划用地有限，可谓是寸土寸金，日后能够增加的住房数量也有限。当源源不断的人口流入增加住房和租房的需求时，租金和房价的上涨也就有了保障。
海外投资者们在英国买房也是这个道理，看准地段，最好要实地考察一圈交通、教育资源、环境、设施等，再做定夺。
如果您对投资英国教育和房产感兴趣，欢迎来参加我们的7月-8月国内巡回见面会：
时间：2023年7月22日（周六），23日（周日）
地点：上海市中心
时间：2023年7月29日（周六），30日（周日）
地点：北京市中心
时间：2023年8月5日（周六），6日（周日）
地点：成都市中心
时间：2023年8月12日（周六），13日（周日）
地点：深圳市中心
名额有限
诚邀您参加
面对面为您答疑解惑
报名请点击文末“阅读原文”
迫不及待与你们见面！
——————————
我们是英国房产圈，一个靠谱，有料，不忽悠的英国房地产公众号。
如果你对英国房产投资感兴趣，就戳下面二维码关注我们
微信扫码关注该文公众号作者