购房的合同变了，你会受影响吗？

2023-07-30 07:07

购房合同变了？不要以为这个有点“晦涩”的东西与你无关…… 不管你是打算买还是要卖房，合同中的重点项目不可不知道，因为会牵扯到你几万几十万的资金。

1贷款期限‍

贷款期限：需要申请贷款的买家，合同中需要写清贷款条件（financing contingency）。合同中，贷款期限默认为合同成立后的45天，或者是closing之前的5天，取较早的日期。

2终止合同‍

终止合同：在律师审核条款中（attorney review contingency），加入了可以终止合同的时间限，即任何一方的律师在对合同提出任何修改之后，对方如果在10天之内无法接受修改条款，则可以在10天结束之后，单方提出终止合同。新合同中明确定立了“10个工作日”的等待期限。‍

3房检条款‍

房检条款：inspection contingency这是新合同中最重大的变动了。传统上，我们认为房检条款是给买家一个机会，在仔细检查房子之后，如果房子状况不好，可以用房检报告解约，中止合同，退回定金。但是，新合同里明确规定，买家不可以因为房子表面上的小瑕疵，不美观，刷漆颜色或者老旧的设备之类就退出合同，即这些项目不能算作合理的解约原因。

这是因为买家都是看了房之后才出的合同，而这些房子表面上的问题，比如脏地毯，破墙皮，旧的热水器，理论上来讲买家都应该在看房的时候已经看到，而出合同是建立在已知这些问题的基础之上的，所以不能出尔反尔。这相当于是对卖家的保护。

那么买家在什么情况下可以利用房检退出交易呢？如果房检师发现了比较“深入”或者比较专业的问题，外行人没办法一下子发现的，比如电路问题，地下室漏水，地基问题，下水不畅等等，这些可以算作合理退出的原因。

当然，不能用表面问题退出合同，不等于不能再用这些问题来进一步还价。具体操作，一个合格的地产经纪可以帮你参考。

另一个重大的变动是，买家没有义务把房检报告发送给卖家，除非卖家书面提出要求。这其实对卖家是一个保护。怎么讲呢？因为卖方从法律上来讲是要如实披露自己房子所有的已知问题的。不然的话，买家过户之后发现问题，法律上讲是可以告卖家没有披露的。如果买家因为房检发现了什么隐藏的问题而退出了交易，而卖方没有这份报告，那么卖方就可以不用披露这些问题，因为“不知道“，所以没有法律责任。‍