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购房的合同变了,你会受影响吗?

购房的合同变了,你会受影响吗?

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购房合同变了?不要以为这个有点“晦涩”的东西与你无关…… 不管你是打算买还是要卖房,合同中的重点项目不可不知道,因为会牵扯到你几万几十万的资金。


1贷款期限‍
贷款期限:需要申请贷款的买家,合同中需要写清贷款条件(financing contingency)。合同中,贷款期限默认为合同成立后的45天,或者是closing之前的5天,取较早的日期。

2终止合同‍
终止合同:在律师审核条款中(attorney review contingency),加入了可以终止合同的时间限,即任何一方的律师在对合同提出任何修改之后,对方如果在10天之内无法接受修改条款,则可以在10天结束之后,单方提出终止合同。新合同中明确定立了“10个工作日”的等待期限。‍

3房检条款‍
房检条款:inspection contingency这是新合同中最重大的变动了。传统上,我们认为房检条款是给买家一个机会,在仔细检查房子之后,如果房子状况不好,可以用房检报告解约,中止合同,退回定金。但是,新合同里明确规定,买家不可以因为房子表面上的小瑕疵,不美观,刷漆颜色或者老旧的设备之类就退出合同,即这些项目不能算作合理的解约原因。

这是因为买家都是看了房之后才出的合同,而这些房子表面上的问题,比如脏地毯,破墙皮,旧的热水器,理论上来讲买家都应该在看房的时候已经看到,而出合同是建立在已知这些问题的基础之上的,所以不能出尔反尔。这相当于是对卖家的保护。

那么买家在什么情况下可以利用房检退出交易呢?如果房检师发现了比较“深入”或者比较专业的问题,外行人没办法一下子发现的,比如电路问题,地下室漏水,地基问题,下水不畅等等,这些可以算作合理退出的原因。

当然,不能用表面问题退出合同,不等于不能再用这些问题来进一步还价。具体操作,一个合格的地产经纪可以帮你参考。

另一个重大的变动是,买家没有义务把房检报告发送给卖家,除非卖家书面提出要求。这其实对卖家是一个保护。怎么讲呢?因为卖方从法律上来讲是要如实披露自己房子所有的已知问题的。不然的话,买家过户之后发现问题,法律上讲是可以告卖家没有披露的。如果买家因为房检发现了什么隐藏的问题而退出了交易,而卖方没有这份报告,那么卖方就可以不用披露这些问题,因为“不知道“,所以没有法律责任。‍










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