70%贷款购房的都是中国人？海外买家为什么争着背负“日本房贷”

大家好！我是智谷日本掘金负责人陈意。

之前，我跟大家分享了一位客户在日本贷款购买大楼的经历，（详情可回看文章《日本银行居然给“新公司”贷款1.18亿，赴日华人在东京买楼的全过程》）；

而在日本出差的时候，在陪同客户去日本银行办理贷款申请时，负责的银行担当还告诉我说，今年，中国人贷款买楼的占比竟超过70%！

关于日本“贷款买楼”，我平日里收到很多咨询，而这些咨询大多都集中在几个问题上：

1.只有拥有了日本身份才能办理贷款吗？

2.外国人申请日本贷款是不是很容易？

3.买楼和移民之间，有什么关联性吗？

4.为什么说买一栋楼，比投资一套几十万的小公寓更值？

今天，我也逐一回应下这些疑问。

只有拥有了日本身份才能办理贷款吗？

日本无论是在购房、还是房贷政策上，都没有太多身份的限制，但会有些细微差别。

如果是日本人贷款买房，自住用的话，房贷利率一般是0.5%-1.5%，投资用一般是1.5%-2.2%，类似国内的公积金贷款和商业贷款的区别。

而且，因为是国民购房，所以对房产的总额以及地段地区，几乎没有限制。

如果是没有日本身份的海外人士，在购买一定金额的东京物业后，也可以享受到日本2%的低息投资贷款。

对房产的投资总额，以及购买地都有规定（一般要在东京范围内），像是其它一些热门投资地，大阪、京都、北海道等等，海外买家想要申请到日本银行的贷款，则会比较困难。

外国人申请日本贷款是不是很容易？

日本允许外国人申请贷款，可这并不意味着外国人获批贷款的过程很“轻松”。

反而从业至今超过10年，我是明显地感觉到——申请日本的贷款是越来越难了。

尤其是几年，日本一直在收紧房贷审核、银行开户等条件。

比如，在日本生活的外国人，想以个人名义贷款买房，需要有稳定的工作，先要提交3年的税单和流水；如果是以公司的名义贷款，也要提交公司的纳税证明、财务报表，法人代表不在日本的话，贷款也很有可能批不下来。

而贷款购买的标的物，基本上也要售价1.5亿日元（约合人民币750万元）以上的房产。

正因如此，有些国内想要购入日本房产的客户，也曾私下告诉我们团队，自己差点被“忽悠”到了不正规的担保机构贷款买房。

其实，日本收紧房贷审核的缘由，也很好理解。

目前放眼全球，几乎主要经济体都陷入了“高通胀、高利率、低增长”的经济漩涡；但日本恰恰逆流而上，继续坚持货币宽松政策，低息穿越周期，反而变成了瞩目的投资洼地；贷款审批反而“供不应求”；

另外，日本整个金融体系比较稳健，避免出现“坏账”风险，对海外的贷款申请，也会比较严格。

但好在，我们智谷日本（东京）团队，深耕日本房产行业超七年，当地有着不错的银行资源人脉，能够帮助没有身份的外国投资者，也能顺利申请2%左右的房贷利息。

如果你也对日本低利率购房贷款感兴趣，可以扫码添加下方微信一对一咨询聊聊：

买楼和移民之间，有什么关联性吗？

我们都知道，日本并非一个定义上的移民国，所以从来不存在“购房移民”的政策。如果平时遇到什么“买房办移民”、“投资房产加盟项目送签证”，这类“另辟蹊径”的宣传信息，劝大家一定要提高警惕。

但当然，我之前也提过，在日本购买大楼和办理身份之间，依旧可以互为助力（相当于搭建桥梁的）。

比如，

一种情况是像W女士这样，之前办理了经营管理签证的时候，已经设立好了个人100%持股的公司，后续再以公司的名义申请贷款买楼，流程、手续都简化不少；

另一种情况是，海外买家通过设立公司的方式，投资贷款买楼，日后如果有了移居日本的打算，日本现地公司的流水和缴税记录，对个人信用、资产审查更为有利。

为什么说买一栋楼，比投资一套几十万的小公寓更值？

曾经了解过一栋楼投资的客户可能会有这样的观感：核心地段一栋楼投资的净收益率，跟单户小公寓的净收益是差不多的，貌似不会差太多；

为什么要花大精力投入一大笔资金拿差不多的回报率呢？

其实，在日本也是你投入得多获得的也多。原因有几个点：

1. 一栋楼带有一块完整土地，便于形成资产；而且日本土地是私有的，拥有永久产权，后续要拆掉重建等都可以自由使用，资产价值高且稳定，作为家族资产配置传承性好；

2. 可以贷款，这样就能把回报率往上抬。利用日本银行的低利率杠杆，用一半的资金撬动一栋大楼的价值；

3. 日本的房价涨幅跟土地价格是有着非常直接的关系，所以一栋楼资产随着时间的迭代，价值的涨势会比较公寓更可观一些。

总的来说，能够撬动海外杠杆提升所持资产收益升值，确实是项不错的投资，但也如上面提到的，日本房贷什么时候更收紧，日元什么时候会开始反弹，都是不能确定的，我们能做的就是帮助每一位客户尽力争取到行业内最理想的贷款条件，且贷且珍惜。

如果大家对于日本贷款流程以及详细条件还有任何疑问，或者想了解更多我们曾帮客户实操过的低息贷款的精彩案例，可以扫码联系我们，私下一对一沟通交流~