“因城施策”的范例：合肥10条

作者：毛小柒

来源：任博宏观论道（ID：jinrongjianghu123123）

正文

本文成于7月31日。

在“房住不炒”的大背景下，“一城一策、因城施策”是解决当前地产行业困境的主要路径。不过在7月28日住建部喊话“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”之后，北京、深圳等一线城市出人意料地纷纷给出响应，标志着本应体现特色的“一城一策、因城施策”正以“同频”之势向前推进。而在这个过程中，一二线城市、三四线城市均会有所行动。

一、值得关注的信号：一线城市纷纷响应政治局会议精神与住建部喊话

（一）2023年7月24日的政治局会议针对房地产行业提出“适时调整优化房地产政策……适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，且未再提及“房住不炒”。随后7月28日，住建部官网以《住房城乡建设部召开企业座谈会　释放积极信号》这篇文章向各方喊话，呼吁响应政治局会议精神，加大地产行业政策支持力度。

（二）2023年7月29日，北京、深圳、广州、上海等一线城市纷纷响应。具体来看。

1、北京住建委官微发布消息称将结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展；

2、深圳市住建局官微则表示将结合深圳房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

3、根据南方网的报道，广州市住建局于30日亦发布消息称将结合广州实际尽快推出有关政策措施。

4、2023年7月31日，上海住建局官微发文称“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展”。

（三）也即，四大一线城市均进行了表态，这是非常值得关注的信号。我们推测，对于一线城市而言，政策放松之后更多涉及到是存量博弈，预计一线城市则可能会通过适度放松郊区等困境或市场薄弱区域政策的放松给予回应，如对应住建部将会同金融管理部门在首付比例、房贷利率、首套房认定、公积金贷款政策等方面给予一定支持等。

二、合肥率先推出10条救市举措：具有启示意义（尤其是对具有产业支撑的城市）

（一）合肥10条的推出对其它地区具有示范效应

2023年7月28日下午，安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开合市房地产工作专题会议，要求以创新举措促进房地产市场平稳健康发展，提出10条举措。从披露的会议内容来看，合肥召开的此次会议无疑是希望能够借助7月政治局会议的东风，率先在特大城市中出手，尽快扭转地产行业的困局，我们认为这对其它城市来说具有示范效应，而率先出手、果断行动的地方亦将会最先享受到本轮政策放松带来的红利。

（二）具有一定产业支撑的合肥率先救市揭示出当前地产行业困境具有全局性特征

合肥市政府近年来因在引进京东方、扶持蔚来等项目上而引起市场广泛关注，一度被认为是科创之城、投资之都，具有产业支撑。不过目前看，具有产业支撑的合肥亦未能避免地产行业困境，意味着当前地产行业的困局具有全局性，而股权财政取代土地财政还有很长的路径要长，其它没有产业支撑或产业支撑力度不如合肥的城市压力无疑更大。

（三）部分具有代表性的举措未来亦有可能在全国范围内推行适用

从合肥推出的10条举措来看，我们认为有一些举措均很有代表性，未来全国范围内推行适用亦有可能，如大胆稳妥推进“现房销售”试点（目前全国很多地区以及碧桂园等地产企业已经在尝试推行）、探索商品房销售按套内面积计价（即提高得房率）、试行取消商品房的楼层差价率限制（把定价权交给市场）、加强预售资金监管以及简化办理预售许可证。其中，对于预售许可而言，主要包括试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证；探索房地产项目地下车库整体验收合格即可办理预售许可证；全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”模式等。

（四）两个提法值得特别关注

1、明确“城中村”改造是公益性项目以及提出货币化、房票等多元化安置方式

明确“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。这应该是官方首次对“城中村”改造项目进行定性，意味着后续“城中村”改造项目将主要由国企及城投平台来负责推动，而政府在其中将扮演重要角色。

同时“合肥10条”亦提出要大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，意味着相较于以前，安置方式更为多元（房票本质上也是货币化安置的一种）。

从目前的政策导向看，我们推测，未来保交楼、城中村改造以及保障性住房建设三者可能会结合在一起统筹推进，即保交楼完成的住房作为城中村改造对象的安置点（通过货币化或房票等方式认购），而城中村改造之后的部分则作为保障性住房。

2、明确在招拍挂中优先考虑“四没有”的优质房企

“合肥10条”首次明确提出在土地招拍挂中，优先考虑“四没有”的优质房企，即没有项目烂尾、没有项目有保交楼任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量出问题。这应该是政策层面首次明确定义优质房企。

实际上2023年1月10日，央行与银保监会在信贷工作座谈会中亦给出了优质房企的宽泛性定义，即即专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性。

三、郑州12条：对大多数城市具有适用意义，但不具有长远考量价值

（一）相较于“合肥10条”，2022年12月郑州发布的12条救市举措对大多数城市的适用性无疑更高。从具体举措来看，“郑州12条”主要包括调整限购区域、支持团购住房、支持新市民与都市圈居民购房、支持政府平台公司回购问题楼盘以作保障性用途、推进租购并举、落实购房税收优惠政策、开展购房补贴、放松新市民购房金融约束政策、降低购房信贷负担、执行“认贷不认房”政策、优化二套房认定标准。

（二）可以看出，“郑州12条”的救市举措较为初级，临时应急的成分较为明显，并未从中长期角度考虑问题，有一些政策举措甚至是无奈之举。从大的方面来讲，“郑州12条”与“合肥10条”的适用对象上略有差异，前者的普适性更高但偏短期与临时之举，后者更加适用具有产业支撑的城市且方向上看似乎更符合中长期战略考虑。也即，“合肥10条”中的一些举措更具前瞻性，这也在一定程度上凸显出郑州的地产行业困境更为突出。

四、结语：地产行业政策持续放松并不意味着地产行业还有春天

（一）当前中央层面对地产行业的态度变化可能只是开始，正所谓“中央一小步”，地方“一大步”（当前比较讲究政治站位和避免“四个冲动”的大背景下是否还适用？），后续中央对地产行业态度的变化将从目前的微妙转向逐渐倾斜，即地产行业政策宽松力度会越来越大，而“适时调整优化房地产政策”给足市场想象空间。

（二）政策态度的微妙变化意味着过去在市场过热阶段陆续出台的政策已经没有必要（如限购等），这实际上为后续全面放开限购定下了基调，即未来与“限购限贷”有关的约束性政策均存在放松优化空间。

（三）当然仅靠住建体系喊话是不够的，相关优化举措必然需要金融管理部门及金融机构的配合，目前看住建体系与地方政府的积极性很高、动力也更强，而金融管理部门的态度无疑很重要，预计央行与国家金融监督管理总局在随后的年中会议上应会有相关表态。

（四）地产行业政策放松力度的持续加大以及覆盖面不断拓宽是否意味着地产行业还会重新进入春天呢？我们认为并非如此，实际上地产行业持续放松的目的是为了避免地产行业进一步下滑，降低其负面冲击。正所谓“不提不等于没有”，在“房住不炒”已深入人心的背景下，地产行业支持性政策力度的加大虽然有助于缓解地产行业困境，但却无法改变市场的预期和共识，亦无法改变“房住不炒”的政策定力，因为环境已经发生了根本性变化。

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