闽系房企大撤退

没有等来奇迹的泰禾，8 月 4 日正式摘牌了

这家很早就暴雷的闽系房企，挣扎两三年，终于退出了资本市场

曾经的千亿房企，出局前市值仅剩11亿元

不过退市并非终点，目前泰禾官微仍在更新

退市当天，还推送了一则关于保交楼的项目文章

图源：泰禾集团官微

只是失去了资本市场的融资渠道，这样的自救如今看起来更加艰难

泰禾的退市，引起了我对它背后一个派系房企的好奇

像泰禾这样的闵系房企，远远不止一两个

它们在行业内，从手拉手辉煌，到集体陨落，影响了地产的一个时代

这前后到底发生了什么？现在它们各自又是怎样的境况？

01

这两年，闽系房企集体风光不再

我先大致查了下，目前闽系阵营中的部分民企情况

根据企业状态来看，主要有三类

首先是沦落到退市的泰禾、阳光城等

以及各位很熟悉的世茂、融信、正荣等，此前已传出暴雷信号

还有一种就是像金辉、中骏等尚未暴雷

但接下来的生存挑战，其实已经很明显了

显然，整个闵系队伍中，已经很难找到发展良好的民营房企了

大家似乎处在同一滑坡上，有的早已经触底，有的正失速下滑

这次正式出局的泰禾，也是最早暴雷的一批规模民企之一

我翻了下往年行业排名，发现2017年中指研究院发布过一个榜单

图源：中指研究院

彼时泰禾甚至闯入了百强房企前15位

但好景不长，2019年开始，企业形势便急转直下

尽管近两年和2020年相比，也在小幅提升

但对比曾经的高峰期，差距还是太大了

到今年4月28日，泰禾已到期未归还借款本金，高达582.03亿元

至于那些一二线城市的存量土地、项目和商业

也基本陷在各种复杂的债务中，难以救活

于是就有了8月初的摘牌退市

泰禾之后，下一个出局的，是阳光城

8月4日，泰禾摘牌的同一天，阳光城也收到了深交所的上市终止告知书，进入摘牌倒计时

这家销售额曾破两千亿的百强黑马，最终股价停留在了0.37元，市值仅剩15.32亿元

除此之外，闽系中还有更多民企，都已进入暴雷行列

比如去年10亿美元债违约的闵系老大哥，世茂

今年年报发布后被风险警示，5月30日，收盘股价跌至1.01元，逼近退市生死线

为了自救，世茂通过增持和回购强力挽尊

于6月5日实现了1.23元的收盘价，成功保壳

但短暂的危机解除了，这几年激进扩张留下的数百亿债务，却还压在头顶

世茂距离真正脱困，也还为时尚早

同样面临债务压力的，还有禹洲、融信、大唐、旭辉等

近两年，这些闵系房企已经不只一次传出违约了

5、6月，四家房企又相继发布公告，称无力兑付债券

其中，暴雷后一直低调的旭辉，如今调转船头发力代建了

半年就新获了30多个项目

从今年的高频招聘来看，目前这部分业务发展的似乎比地产更有希望

图源：猎生活

不过，还有一类未暴雷的闵系房企，仍在苦苦支撑

比如为数不多还在绿档的中骏集团

因为努力还债，被称为闵系之光

但目前，也承受着毛利率下降、流动性恶化等压力

最直观的困境是，曾经的千亿房企，今年上半年销售额仅剩200亿

上市两年多的金辉集团，属于闵系中大器晚成的了

这两年也被迫大调整，比如精简组织、区域合并、高管换血等

在业绩不断下滑、土储见底的双重困境中，这么做，也是争取不掉队的唯一出路

回过头看，这些闽系房企，其实都是曾风光一时的规模民企

但如今，几乎都面临着最本质的生存危机

02

霸道的闽企，为什么集体被行业抛在身后

闽系，曾经多风光，现在就有多暗淡，让人唏嘘感慨

所有地产派系中，闵系房企的特征应该是最强烈的

信奉爱拼才会赢的闽商，进入地产后，依然大胆进取、凶猛拿地

也成为行业崛起最快的一股力量

2016年蓝房网发布的全国地产榜上，闽系房企甚至占了百强的20%

而且位次都不低，前50强中直接霸占13席

数据整理自：蓝房网福州站

这些成绩出众的闵系房企，无一例外，都有着共同特征

第一个也是最明显的，就是从大本营出发，迅速全国化扩张

比如旭辉2000年就把总部搬进上海，大手笔豪掷土拍市场

并在2012年迅速上市，跻身地产50强

这条从福建到上海再到上市的成功路径，也引起了其他闽商的疯狂复制

2015年前后，阳光城、泰禾、融信等一批企业异军突起

闵系房企在上海迅速形成一股新势力

单就土地市场来说，闽商们拿地几乎不考虑成本，溢价率高得吓人

到2016年，全国前十的地王有4块都在闽商手里，包揽接近一半

财大气粗到了夸张的程度，背后也是极具冒险精神

当年几十亿规模的大唐地产，刚把总部搬进上海时

就敢立下500亿、千亿的目标

而为了迅速实现全国化的规模目标，高负债率这件事也就不值得在意了

这也是闵系房企的第二个集体特征

还以旭辉为例，临近上市前，资产负债率就高达138.3%

上市后融资渠道扩宽，这个数字有所下降，但仍在70%以上

但在那个集体快周转的时代，市场环境较为宽松

高负债率的深层影响并不明显

第三个集体特征，就是闵系房企擅长的多渠道融资

除了部分闵系房企自带的财团背景，更多的房企也开始尝试涉足金融、银行领域

比如融信为了融资与保险、银行合作

中骏和光大信托、五矿信托、中建投信托等合作，为自己长期供血

此后，全国化、高负债、多元融资的这一整套经营模式

就迅速复制到了整个行业

一时间，几乎所有房企都在强调规模化、加杠杆

每年投入巨大精力，进行全国化布局

这个模式也在2018年前后，达到了杠杆的巅峰

此后就是各位都熟悉的场景了

在市场游戏规则骤变时，销售与融资，两大渠道同时收紧

很多房企摊子铺得太大，一下子收不回来，导致了行业内的连锁暴雷反应

其中闵系房企，更成了重灾区之一

曾经在江湖上多辉煌，现在就有多失落

甚至类似闵系策略的区域房企，也受到了一定影响

比如温州的祥生控股、中梁控股等，都曾是千亿房企

但今天我们来看，由于激进扩张也已经宣告暴雷

上一个周期内，闽系房企的生意模式，几乎改变了中国房地产市场的格局

但当下，也正被更适合时代的经营模式所抛弃

03

闽系撤退后，哪些派系的民企在做大 

同一个舞台，有人黯淡退场，就有人迅速登场

如今站上台前的一些派系房企，也是从不同的地域发展而来

但和闽商却是完全不同的风格

其中一类面孔，各位都很熟悉，浙派房企

今年，以滨江、绿城为首的浙系房企迅速上位，登顶行业前排

尤其这次业绩半年考，滨江正式进入克而瑞销售榜全国十强

图源：克而瑞

在行业普遍业绩下滑的时候，还比去年上升了3位，成功逆势突围

对滨江来说，自己的节奏一直没变，也并未有明显扩张

但当行业整体后退，那个坚持守在原地的人，反而跑在了最前面

除了老牌企业，更多浙系房企也集体冲入了全国百强

有些已经不是第一次亮相

如伟星地产、建杭置业、大家房产、荣安地产、中天美好集团等等

而这些企业，都是十足的稳定派、务实派，很少大规模离开浙江

最典型的就是滨江，几十年来很少提全国化战略

主要围绕杭州市场及省内开发

数据整理自：滨江集团官微

对比闵系房企迅速离开福建，尝试全国化的模式

也体现了不同地域下生意人的观念天差地别

此外，浙商做生意最大的特点还有团结

有钱大家赚，抱团打天下

从事地产行业后，这些浙系房企进入一个新的板块时，也会抱团拿地开发

共同分担风险和利益，从不吃独食

这些，都是两个派系房企走向不同结局的主要原因

浙派之外，地产行业其实一直都有一股特别的力量，就是港资房企

根据今年的年报业绩，整个2022年香港楼市不济的情况下

也依然无一家港企开发商亏损，仅仅是相比前一年盈利下滑

这一点，和内地史上最惨年报的数据比起来，简直不要太鲜明

尤其一些老牌港资房企，比如说很多上海人熟悉的瑞安房地产

已经扎根内地市场26年

去年瑞安房地产净利润人民币14.75亿元，虽然同比下降33%，但仍处于盈利状态

以及恒基地产，去年归母净利润也实现了92.39亿港元，利润降幅属于较小的

当然，这两年港企中也不乏出现一些新晋顶流

其中2020年才在香港成立的宸嘉发展，颇为耀眼

到2022年，这家企业的全年新增货值就达到了341亿元

直接冲击行业第30位

图源：中指研究院

归根结底，港资房企能对抗周期实现增长，离不开一个稳字

这些年港企甚至略显保守，几乎从来不提全国化

除了住宅业务，更喜欢布局商场、酒店、写字楼等慢增长的存量物业项目

比如瑞安、恒隆的主要业务板块，就是住宅和商办项目的开发、运营管理

并通过良好的运营模式，实现稳定的租金收入

对比内地房企配套的目的，一开始就是为了卖房子，几乎不考虑后期运营

市场紧缩后，反而成了企业的累赘

所以被金融危机教育过的港资房企们

如今普遍不追求高杠杆、高增长，负债率也更低

反而在每个下行周期内，成为行业最独特的一类存在

04

当前行业下，我们看到了闵系房企的集体衰落

同时也看到一些港资和浙派开发商的长盛不衰

从根本上看，认知和策略的不同，造成了派系之间房企的不同结局

但今天我们并非全盘否定闽系的模式

他们曾在对的时机，把握住机会向外求发展

这是闽商一贯爱拼才会赢的生意哲学

也确实让一个派系的企业迅速独大，占领了民营房企的前排位置

只是，在兴盛到衰落的这个过程中，关于稳健和保守的价值

也是新的行业节点上无法绕过的思考

只有这样，未来面对更多周期性挑战时，才能拥有稳固的位置

以上正文，来自余奔雷