变了质的亚洲最大REITs领展

财经

2023-08-14 11:08

在2月时，我们讨论了领展CEO王国龙的供股计划令股价大跌，投资者无辜的躺枪被重伤后，领展CEO称自己拿出1034万港元参与供股认购，看似CEO与公司共同进退？看好中长期发展？

实际上，领展的投资者已对这位CEO忍无可忍，这位CEO的年薪为7710万元，参与认购的金额仅味王国龙1.6个月的薪酬。

所以，这根本不算是大手笔的认购，也更算不上上看好公司。反倒CEO王国龙一直在给公司带来负面的影响。

在领展提出供股计划后，领展股价连跌整整半年的时间，配股以来已跌去32%。投资者被动损失惨重，而供股计划与CEO王国龙有最大的关系。

至于领展为何要供股融资？简单而言，供股融资是投资者在为王国龙的错误决策买单。

由于现金流的枯竭，领展在今年2月时，通过供股的方式，以认购价62.8港元折让29.6%，以筹集188亿港元。其中，40%至50%的钱都将用于偿还债务。供股可将负债率降低至20%，将供股得来的钱还掉今年70-80亿的现有银行贷款。

现金流的问题主要由于去年底，领展以128亿港元买下新加坡郊区的零售物业，而正是这笔新加坡物业的交易，导致领展的现金流陷入危机。

当然，由于近几年香港的商业地产收入下滑，领展扩大业务范围是合理的。

但近几年新加坡的地价已经涨了不少，尤其这是商业地产，看美国就得知今年商业地产的入住率有多惨。

而且，按常理来说，一家运行多年的房地产公司应该更清楚知道自己的账面资金和资产负债情况。

不该做出收购一项物业，导致公司现金流干枯的还不上贷款，最后提出供股计划，导致股价大跌半年，重伤投资者的利益。

何况这是一位年薪7710万的CEO做出来的事情？有多少企业的CEO账面薪酬都达不到那么高？相信他的薪酬应该超越了90%的CEO。

根据港交所披露，在8月3日，CEO王国龙减持了2月参与供股所有的股份，以及6月时被授予的所有股份，一共减持107.5万股。减持均价为42.39港元，这仅比2月时的44.2港元供股价低了4%。

供股是为了解决王国龙错误决策导致现金流的问题，当时是一起供股，而在半年后王国龙就自己把供股的全部股份都减持，这还能让投资者信任什么？

即使低于供股价都要减持，这更加表明CEO王国龙对公司已经失去信心。

在供股事件后，CEO王国龙被骂了半年时间，做了错误的决策拉上投资者买单，接受采访也是颓废的回答。索性摆烂在股价低位都要减持，这是不是领展CEO将要换人的信号?

CEO先跑，是不是存在物业重估风险?

另外，也有一种说法:

在二级市场，人们最常用的投资判断指标之一即市盈率PE，此相对值用来衡量股票价格的高低，PE越高，感觉股票越贵。

而在对物业估值时，一般是用Cap Rate(资本化率)，Cap Rate=1/PE，是PE的倒数，Cap Rate与物业价格成反比，Cap Rate越高，物业价格越低。所以可以这样说，越保守的会计手法就是用越高的Cap Rate，投资人看到报表上的物业估值自然更低。比方说，希慎旗下商场（人流亦不俗）的估值Cap Rate达5.25% to 5.50%。香港置地（Hong Kong Land）的中环核心地段商场（今年上半年旗下租户的生意也在强劲增长）也涉4.5%Cap Rate。

而领展就旗下香港商场的估值设了「似乎过低」的Cap Rate，仅为3.1%至4.5%左右。换句话说，如果未来利息进一步上升，领展的商场价值比以上其他公司的更容易要往下重估。那为什么领展在会计手法上要比较进取?阴谋上想，就是以前为了更容易推高股价，当宏观环境顺风顺水时，高管跟小股东都开心。但是现在宏观明显逆风，加上最清楚公司的CEO先跑了，那是不是代表领展还要面对之前物业估值过于进取，往下的重估风险呢?

结语

当公司管理层与股东的利益不一致时，这即是最大的利空。

不知道领展管理层还记得自己曾荣获了“整体最佳投资者关系公司”的奖项吗？