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房地产政策如何放松?

房地产政策如何放松?

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者:宋雪涛 张伟
来源:雪涛宏观笔记(ID:xuetao_macro)


对接下来房地产政策有三个推断:第一,预计推进节奏相对平缓,大幅、快速放松的概率有限。第二,预计推进方式仍以因城施策为主,出台全国统一放松政策的概率有限。第三,预计一线城市政策放松仍会较为谨慎,大幅放松的概率有限。


7月24日政治局会议关于房地产,提出了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的新论断。自此,各地房地产政策开始逐步调整优化。


根据我们梳理,自724政治局会议以来,中央及地方共有30个会议和政策提及了房地产问题。从政策层级来看,中央部委和一线城市对地产政策调整优化偏向于表态和定调,而省级政府和二三四线城市偏向于出台具体方案。


例如,住建部倪虹部长召开企业座谈会,对未来房地产政策进行了定调;发改委、央行、公安部分别从保障性住房、老旧小区改造、金融政策、落户政策等方面给出支持;北上广深四个一线城市对房地产政策进行了公开表态;其余22个则是各地出台的对房地产政策进行调整优化的具体方案。



统计来看,未来可能继续出台的地产放松性政策主要包括降低首付比例、降低房贷利率、税费减免、认房不认贷、信贷支持、放松落户等。


其中,住建部强调“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”;


央行强调“因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”;


公安部强调“推动各地全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市落户条件,完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策”。



具体到城市层面,


一线城市:以表态为主,对房地产政策的实际调整仍较为谨慎。在7月28日住建部召开企业座谈会以后,北上广深先后表态支持或满足刚性和改善性住房需求。但截至目前,四个一线城市中,仅深圳出台了具体的方案,宣布提高住房公积金租房提取额度,政策力度相对较小。


二线城市:地产政策的调整较为积极。724政治局会议以来,共有六个城市出台了7项房地产相关的政策,分别是重庆、郑州(2项)、南京、合肥、沈阳、西宁,且均涉及具体的方案。其中被提及次数较多的方案,主要是放松公积金使用条件(4次)、购房补贴(3次)。



三线城市:724政治局会议至今,有3个三线城市(金华、赣州、惠州)出台了放松性房地产政策,具体方案包括税费减免、房票或货币安置、带押过户等,被提及次数较多。



四线城市:724政治局会议至今,共有6个四线城市出台了房地产调整政策,其中提及放松公积金使用条件、税费减免较多。



从具体方案来看,放松公积金使用条件、发放购房补贴、税费减免是各地主流的选项,而调降首付比例、取消限售、放松落户等方案出台的数量相对较少。



目前市场关注度比较高的“认房不认贷”,主要是在江苏、河南、重庆、郑州、梧州的文件中被提及,其中重庆也仅仅是针对公积金贷款置换商业贷款放开了认贷的限制,整体来看“认房不认贷”的推进目前仍较为谨慎。



发放购房补贴、放松公积金使用条件是目前主要的调整方案。尤其是购房补贴,比如浙江金华对今年8-9月购房的居民根据面积不同发放合同成交金额0.8%-1.2%的补贴,浙江兰溪对今年8-9月购买新房的居民发放合同成交金额1%的补贴。不过,除了金华、兰溪、沈阳、瑞安外,其余地区尚未明确购房补贴的具体金额,政策效果仍有待进一步观察。



总结来看,724政治局会议以后出台的房地产政策有以下几个特征:


一是从房地产政策调整进度来看,一线城市普遍较为谨慎,可能与一线城市财政压力相对较小、房地产政策对其他城市的虹吸影响较大有关,二线城市则更加积极,三线、四线及以下次之。


二是二线城市更倾向于通过放松公积金使用条件、发放购房补贴的方式来进行调整,三线城市以税费减免、房票或货币安置、带押过户为主,四线及以下城市则提及公积金政策、税费减免较多。


三是降低首付比例、放松落户、取消限售仍然较少,尤其是取消限售,724政治局会议以后仅郑州在推进,在居民预期偏弱的情况下,取消限售导致抛售加剧可能是地方政府最主要的担忧。


从近期部委、地方所出台的房地产政策来看,我们对接下来房地产政策有三个推断:


第一,预计推进节奏相对平缓,大幅、快速放松的概率有限。正如724政治局会议所说,我国房地产市场的供求关系已经发生了重大变化,我们认为,在潜在购房需求将呈“L”型回落的情况下(详见报告《地产下行的尽头:多少亿平是终点?——中国房地产市场的长期需求测算》,2022.10.22),过去很多调控政策在新形势下可能会呈现出与以往不同效果,新的经验规律需要地方政府在实践过程中逐渐摸索总结,因此渐进地推进可能更加合适。


第二,预计推进方式仍以因城施策为主,出台全国统一放松政策的概率有限。房地产政策的效果关键在于对人口的吸引力。过去人口持续增长、城镇化斜率持续提升,多数城市人口净流入,政策调控的效果对多数城市来说基本趋同。当前人口已经开始负增长、城镇化斜率也在放缓,不同城市吸引产业、人口的禀赋和能力各不相同,城市之间的差异性可能会进一步凸显。


比如有的城市还在大力发展劳动密集型产业,能够持续吸引人口流入,而有的城市则在调整产业结构,人口可能会随着传统产业的外迁而流出。想要更好地释放政策效果,就需要结合当地自身情况进行调整,因城施策比统一调整更加合适。


第三,预计一线城市政策放松仍会较为谨慎,一线城市大幅放松的概率有限。在房地产市场从增量市场转变为存量市场的过程中,由于一线城市对人口的吸引力仍然较大,在总的潜在需求趋于回落的情况下,我们预计一线城市对其他城市的影响也将从之前的“带动”转变为“虹吸”。


一线城市房地产政策如果在当前的情况下快速、大幅放松,可能并不利于全国房地产市场的企稳,预计仍会较为谨慎地推进。我们预计一线城市可能会因区施策、由边缘区域向核心区域逐渐调整;从手段上看,有序落实“认房不认贷”、支持真实改善需求的可能性相对更大,放松限购、限售的可能性较小。





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