五折卖房，恒大又活了……楼市信号密集

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◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  震谷子

恒大，又活了？

中国恒大深夜公告，已向港交所申请由2023年8月28日上午9时正起恢复买卖本公司股份。加上恒大物业、恒大汽车，恒大系的三家上市公司最终全部完成复牌。

就在这则公告发出前几个小时，三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

只要名下无房，一律当做首套！

与此同时，珠海传出“五折卖房”消息，深圳出现“保价”楼盘，一揽子化债方案即将落地……

地方融资平台和房地产市场，中国最大的两只灰犀牛，似乎在一夜之间双双迎来曙光？

如果房价打五折，你会买吗？

最近有一个大新闻，广东珠海金湾有个知名新楼盘“打五折”抛售，备案价最高的时候2.8万每平米，现在最低只卖1.4万。

更关键的是，当地住建局对此的回应是，项目采取的降价推盘做法为合理的市场行为。

因为在珠海，当地房地产开发商可以在每个季度向珠海市住建局申请调整一次新房备案价，调整后，只要售价不低于备案价的八五折，就可以正常办理网签。

于是，该项目每一次的备案价都比上一次低，慢慢地就把售价压到了现在的五折水平。

看到这消息，两百斤的我瑟瑟发抖，差点从床上跳起来。

这可是罕见的通过合法合规方式实现公开大降价的大城市啊！

之前李嘉诚在香港7折大抛售，打响了香江楼市“价格战”第一枪，收获了近4万人的认购。如今来看，内地有些地方也按捺不住了。

有人可能会问了，降价是降价了，但你这新房以后开盘的价格比现在更低怎么办，我买了不就吃亏了？

珠海这个项目没有回应，但珠江对岸的深圳却预判到了这个预判。

8月25日，深圳有开发商推出“保价”楼盘，在宣传海报上承诺“降价补差价”。

所谓“降价补差价”，即开发商承诺楼盘新房若在客户购房后降价，将以降价后的低价为标准，向客户退回差价。

“保价”楼盘重现，意义甚至比五折卖房还要重要，因为他某种程度上锁定了底部价格，打消了刚需的疑虑，是激活楼市的大信号。

所有这些摆在台面上的谈判筹码，早已有暗线可循。

例如上周日，住建部主办媒体中国房地产报就发文指出，应该允许开发商以降价促销的方式展开自救。

朋友们，中文真的是博大精深啊，请注意，这不是在呼吁开发商降价，是呼吁允许他们降价自救。

这里面的差别，你仔细品一品！

其实，开发商降价销售是非常合理的要求。

市场行情不好，或者产品不好卖的时候，降价销售以回笼资金，这是全世界都通行的规则。

谁最担心房价下降？肯定不是房企。

恰恰相反，房企们早就在想着法儿变相降价。有送物业费的，也有送家电、送车位的，还有送黄金、送鸡蛋西瓜……但本质上这些都不是市场行为，越是花里胡哨，越能感受到房企的无奈。

房价无序下降当然有代价。

有种理论叫“价格预期螺旋”，当价格不断下跌逐渐形成一种预期的时候，一些本来经营或者管理不善的房企会再一次降价，渐次形成一个向下的螺旋。

就算是那些本来做得还算好的企业，也会因为价格战殃及池鱼而被拉下水，不得不做出调整。

但反过来，把房价涨到年轻人看不到未来的程度，就不是代价了吗？

有人开玩笑称，现在我们面临的就是一个典型的“铁轨难题”，房价还是民生，到底让火车开上哪条轨道，需要决策层更大的魄力。

不能让房价下降，是因为背后有三股力量在支撑。

土地财政、金融机构和城投的现金流。

卖地很好理解，搞了快三十多年的土地财政了，要真的遇到困难，收入大减，地方还债的压力是可想而知的。

地方卖地收入在2021年达到了8.7万亿的历史巅峰，但是到了2022年就直接插水下降了23%。今年上半年继续同比下降20%，已经跌到1.87万亿了。

要是换成月度数据，地方卖地收入已经连续下跌18个月了。

其次，房企要想玩拿地预售的游戏，离不开金融活水的支持。

甚至有时候房企连房子都不用盖，融资、拍地、预售、再融资，这样一个循环跑下来，资产负债表越来越大。借的钱越多，资金池里可分配的钱就越多。

最后，是城投的加入，债务雪球膨胀的速度超过了我们的想象。

城投的现金流，是来自央行借钱给商业银行，商业银行再借给城投，城投再拿着这笔钱投资房地产和基建，一次又一次地靠着新借的钱去还旧的利息。

然而，这个金融游戏能玩下去的前提是，房价一直涨，借钱不用还。所以当2019年上面开始收紧房企融资开始，游戏规则就开始动摇了。

直到口罩三年结束，房地产市场的供求关系也发生了重大变化。

本身城投的项目就不是通通都能盈利的，现在房地产这块还僵住了，曾经畅通无阻的现金流就堵住了，自然债务压力也就随之上升了。

地方融资平台和房地产市场，一度是中国应对外部冲击的蓄水池。但当融资链条出现问题，地方债务就瞬间变成了灰犀牛，需要及时的化解。

而且在亟待经济复苏的时刻，相比起消费，投资也似乎更容易变成扭转局势的抓手。

8月16日的《学习时报》发文指出，中国一些地方确实存在地方债的结构问题，但并不构成经济的主要矛盾……从实践层面，通过财政政策和资源优化组合，盘活资产，以及制定实施一揽子化债方案，可以释放一定的政策空间。

《财新》在最新的封面报道《怎样消化地方债》中提到，化债的流动性增量仍然有赖于央行。央行可能会设立应急流动性金融工具（SPV），由主要银行参与，通过这个工具给地方城投提供流动性，利率较低，期限较长。

可以预见，未来财政资金的支持会倾向于地方城投的流动性。这就是问题的七寸。保住了城投流动性，一定程度上也缓解了房地产市场的困难。

随着重磅大招接连落地，新一轮资产置换大潮，已然势不可挡。

上一轮周期里，很多人购买了环一线城市，或者三四线小城市的房产。这些年跌得妈不认，百万房贷却是一分钱也不少。

即便他们愿意割肉卖房，置换到核心城市，却因为痛失首套房资格，只能承受高昂的二套房首付和利率。

认房不认贷，无异于一次“逆天改命”的机会。让他们可以用更低的首付、更低的利率，去抄底核心资产。

一二线城市的“老破小”“远大新”业主，也会选择卖掉手中的“不良资产”，尽可能地置换到更核心的板块。

无论是哪一类人，都需要把手上的房子卖掉。随之而来的，是不可避免的抛售大潮。

但优质资产，在任何年代都是稀缺且昂贵的。越是好房子，越是易涨难跌。

接下来，该是比拼决心和眼光的关键时刻了。