新一轮政策密集发布，楼市“金九银十”回暖可期？

公众号新闻

2023-08-29 12:08

2023.08.29

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导读：不完全统计显示，现在仍有15个大城市执行“认房又认贷”。

作者 | 第一财经郑娜、张慧敏

8月底以来，楼市迎来多组政策红包，从三部委发声支持“认房不认贷”落地，到财政部三部门延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，再到证监会表示房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制等，监管层给出的利好政策涵盖了需求端与供给端。

各地方政府也在加紧推动宽松政策的落地。浙江嘉兴发布楼市21条新政，全面取消限购限售；成都对购房资格进行放松，更多市民被纳入其中；厦门调降了二套房公积金贷款首付比例，苏州则对公积金提取有所放宽……

中指院统计数据显示，“7.24”政治局会议后，各地政策出台频次有明显增加，据监测，截至8月27日，8月各地出台政策近50条，已高于5-7月全月数量。

有观点认为，当前新一轮政策密集出台，“认房不认贷”正式纳入政策工具箱，未来核心城市地产政策优化可期，与个税返还政策组合发力，将有效降低居民购房成本，提振改善性住房需求，楼市“金九银十”回暖或可期。

多部委政策齐发

距7月末住建部表示支持落实“认房不认贷”过去仅一个月，监管层再度正式对“认房不认贷”发声。

据新华社8月25日消息，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

这是不少房地产业内人士和购房者期盼已久的政策，尤其是一线城市。

在严格执行“认房认贷”的一线城市，只要有过住房贷款记录，结清与否，再次购房时都将被认定为二套住房，相应的首付比例达到5成以上，购房成本过高，对改善需求、置换群体形成了极大的限制。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，落地“认房不认贷”政策，对外地有过贷款记录本地无房及卖一买一的置换需求来说，首付比例及贷款利率将得到较大改善，同时房地产相关税费也有望按首套执行，此政策在降低家庭购房门槛的同时，也降低了购房成本。

事实上，自郑州在2022年3月率先对“认房又认贷”政策予以放松以来，已陆续有许多城市都进行了较大力度的松绑。

据克而瑞统计，2022年以来超过65城发文调整认房认贷政策，涉及城市能级主要在二线及以下，典型城市如杭州也在去年11月开始执行“认房不认贷”政策，另外郑州等城市实际执行“认贷不认房”政策，有一套房但贷款已结清的再次购房仍可享受首套房信贷政策，进一步利好改善性住房需求。

不完全统计显示，目前仍严格执行“认房又认贷”政策的城市除了北上广深外，还包括成都、西安等11个二线城市。开源证券认为，当前住房供求关系改善政策已逐步落地，部分一二线城市未来仍有政策跟进空间，政策端供求关系改善已进入实质化推行阶段。

尽管尚未正式放松“认房又认贷”，成都在其他层面上予以了一定松绑。8月28日晚，成都发布楼市新政，对购房资格进行放松，自8月29日起，购房家庭中至少有一名登记购房人符合成都住房限购政策，且在成都无自有产权住房的，认定为无房居民家庭。有业内分析指，这在一定程度上扩大了符合要求的购房群体，对离异家庭、置换家庭也较为友好。

同期，浙江嘉兴也发布了21条房地产市场优化政策，从刺激市场需求、调整供应结构、优化对房企支持政策、提高行政服务效率等多方面促进房地产市场平稳健康发展，政策覆盖面更广、力度更强。

与此同时，其他多重利好政策还在不断释放。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布公告称，将延续实施支持居民换购住房相关税收优惠政策。据此，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。这一政策有助于降低购房者置业成本，更好地支持换房需求释放。

陈文静认为，整体来看，在“7.24”中央政治局会议满月之际，多部委接连释放政策利好，为市场注入了信心，有助于稳定各方预期。相较于以往，此次政策更加细化和具体，明确推进首套住房不认贷、延长1年内换房退税优惠，为各地政策执行指明了方向。

“金九银十”迎来小高峰？

一系列利好政策之下，业内有观点认为将对即将到来的传统销售节点，“金九”或将值得期待。陈文静认为，中央在8月底先后出台需求端政策（首套认房不认贷、延长换房退税优惠时间）、企业融资政策等稳定市场，若地方加快需求端政策执行速度，将有利于带动需求入市，核心城市楼市“金九银十”行情可期。

申港证券地产行业分析师曹旭特撰文指出，尽管商品房存在“买涨不买跌”的受预期影响的现象，在房价承压的过程中，购房者会更多采取观望姿态，然而对于近期有刚性置业需求的购房者，其观望的时间并非无限长，在近期政策松绑同时“金九银十”的传统置业小高峰到来，房企促销力度会有所加大背景下，购房者的成交意愿也会达到年内高位，从而对销售基本面起到提振。

也有房企内部人士预计，7、8月份是传统的销售淡季，需求会形成一定积压，进入9月份的销售旺季，叠加近期众多政策利好出台，9月销售或将如3月时有一波小高潮。

某头部房企人士称，今年7月24日政治局会议提出房地产利好政策之后，明显感觉到楼盘的来访量增加，不过成交量并未明显改善，购房者仍处于观望中。

同样处于观望情绪的还是房企。华东一出险房企人士向记者表示，今年集团没有针对9月的统一营销动作，“策划都没人了，各个区域和项目各自为战”，总部主要负责总体管控。

某华南房企内部人士也表示，当前总部层面上尚无动作，现在更多采用的是一城一策，由城市、区域自行确定销售政策，上报总部批准即可。在项目较多的区域，竞品较多，大家都降价销售，想要去化，也不得不被卷入降价的浪潮中。“不违反原则的政策都会同意”，该人士称，这项原则也就是“不要亏本”。

即使降价也并不是无底线下调，保住成本价是企业底线。某出险房企人士透露，即使有低于成本价卖房的，也会是项目前期高价卖房，后期市场下行，降价收回成本，整个项目最终还是盈利的。

有正在推动债务重组的某房企内部人士透露，公司主要采取一盘一策的方式，同时也会进行统一考量，针对一些去化不佳的项目或者直接能贡献现金流的项目，会采取不同的措施。但对降价力度会有所把控，毕竟“降价太多对资产是损耗”。

上述人士续称，对于出险房企来说，保资产才更有利于债务重组的谈判，若陷入资不抵债的境地，债权人将更加质疑企业未来的偿债能力。

某央企内部人士向记者表示，尽管财务稳健的央国企在资金端压力较小，其所在的房企销售端抓得很紧，但对于降价促销，公司是比较理性的态度。对于许多城市规定的15%、20%左右的降价幅度，该从业者表示，其所在的房企同一批次的房源调价幅度达不到那么多，但行业里常有分批次开盘的情况，如果价格分批备案，会对市场行情有所反映。

事实上，当前的市场行情下，降价促销已颇为普遍。华东一重点二线城市业内人士向记者表示，仁恒在当地一个区位较好的项目近期也在降价促销，而该项目以前并未降过价。7月底时曾有一份头部房企的会议纪要流传，其中预计大幅降价的情况还将接踵出现，要在价格出现大幅下降的区域坚定换回现金流。有房企的市场负责人向记者透露，“上个月开始，我们也是类似的判断。”

微信编辑 | 格蕾丝

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来源: qq

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