万科公布中期业绩：坚守经营安全底线，平稳交付9.2万套住宅

业内人士认为，过去两年地产行业深度调整之下，万科仍能同时实现财务一如既往的安全健康、住宅产品力的显著提升和经营服务赛道的持续领跑，实为不易。

财务方面，作为业内稳健经营的代表，万科始终保持着安全健康的现金流状态，经营性现金流连续14年为正。近两年，万科仍能完全依靠自身信用在公开市场融资。从去年至今，万科境内累计发行信用债396亿，居行业第一梯队。同时，万科的债务结构进一步优化，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。健康的财务状况也让万科获得评级机构认可，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

住宅开发业务方面，万科持续提升投资质量和产品能力，上半年已开项目投资兑现度达93%。2023年上半年，万科开发业务实现合同销售面积1297万平方米，销售金额2039.4亿元，销售回款和销售金额总量相当，继续保持了一贯的高回款效率。通过强化产品线建设，万科加快了成熟稳定产品模型的推广应用，以“拾系”产品为例，目前已在宁波、南京、苏州、合肥等多个城市落地应用，其中合肥“朗拾”实现取证去化率100%，苏州“朗拾”首开239套全部售罄，现金流9个月回正。为给客户交付更满意的房屋，万科也在持续优化交付过程的服务，上半年在53个城市组织了9939场质量共建，邀请了5.8万户客户走进工地，参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的查验。截至6月底，万科共计实现了超过9.2万套住宅的平稳交付。与此同时，万科进一步改善开发业务经营管理水平，投资质量提升，存货去化加速，上半年已开项目整体投资兑现率达93%，年初库存去化率同比提升8个百分点。

房地产进入新时期，人民对美好生活的多样化需求，使行业无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然趋势。

拥有业内最全转型赛道布局的万科，在巩固提升开发业务能力的同时，经营服务业务2023年上半年也继续保持了良好的增长态势，实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。

其中，万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现双位数增长，同时蝶城战略进一步推进，上半年蝶城内新增在管项目个数188个，并推进150个蝶城供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。受益于蝶城供应链改造，万物云基础住宅物业服务毛利率提升4个百分点。

物流业务综合实力稳居行业第一梯队。万纬物流上半年实现营收19.5亿元，同比增长17.0%，其中冷链业务取得快速发展，营收同比增长30.3%。万纬继续保持着行业领先的出租率，高标库稳定期出租率为85%，冷链稳定期使用率为79%。

长租业务继续在规模和效率上保持行业第一。万科泊寓上半年租赁实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达到95.9%。同时，泊寓积极响应国家纳保政策，截至报告期末，在北京、天津、深圳等19个城市，为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务。

商业业务方面，上半年营收43亿元，同比增长7.3%，其中印力管理的商业项目整体出租率进一步提升至94.7%，销售额同比增长28%。截至上半年，万科商业业务累计开业203个商业项目，公司内资源协同整合取得较大进展，年初地产区域BG委托印力管理的34个项目，上半年销售额同比提升29%。

未来，伴随物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金等推进，经营性不动产逐步实现“投融建管退”闭环，万科经营服务业务的发展也有望进一步提速，为公司的长期价值增长提供新的来源。