其实在日常生活中，我时常会对一个现象感到困惑
你说，那些马路边看着孤零零没几个人的小商铺
怎么就活的这么久，也不倒闭，它们到底靠什么赚钱，还是说其实不赚钱
这两天，广东肇庆一个学校旁边的小卖部却因为天价租金火了5年租金成交总额超过900万元，平均一年租金180万，月租金15万元而这个普通三线城市的小卖部，居然租金可以到上海人流量最密集火车站的旺铺租金的一半还记得不久前上热搜的那个西湖边上的小亭子吗，面积4.5平，年租金居然快要300万上海最赚钱的商场之一的上海恒隆广场，2022年的平均租金单价，也才81.38元/平方米/天
这意味着，一个三线城市学校旁的小卖部、一个西湖旁边的小亭子，单位面积的租金都要高于我们传统意义上认为的高端商铺，甚至达到几十倍这到底是为什么，又有哪些“不起眼”的商铺，租金是超乎我们想象的带着这样或那样的疑问，我对上海几种类型的商铺，进行了一轮市调
没想到，这次不经意策划的主题，得到的信息量比我想象中要大得多把公司附近的学校翻了个遍，决定实地走访静安寺附近的这几家：同济大学附属七十一中学、上海市五四中学、上海市西中学带着上海老市区上只角和学校旁边的双重buff，这里的店铺租金到底有多贵在静安区诸如愚园路、新闸路、陕西北路，这种著名的小马路上，一间面积约10平左右的咖啡厅，每个月的租金在2万左右这其中也有租金在6000左右每个月的，比如这家勤子烟酒，是所有商铺里租金最便宜的，一打听才知道老板从十多年前就开始租下这个商铺，因为时间早，所以已经不适用于现在的市场价而如果我想在学校旁小马路租下一间店铺经营咖啡店，市场价是2-3万/月，面积大约在15平左右如果是做重餐饮，租金则更贵，在市西中学旁有一家空置店铺因为有重餐饮营业执照，以及阁楼也算在面积里，每个月租金4.5万但无论是多少，比起那个新闻里学校小卖部的价格低了不少
而后来我查阅新闻发现，所谓学校里的小卖部，是指真的开在学校里，而不是学校外面的商铺学校里的小卖部有独家的经营权，尤其是那种全封闭式的初高中，学生一周只有周末才离开学校的小卖部本质上有点垄断的意思，比如一个学校有可能就只有两三个，甚至只有一个小卖部，所有学生5天24小时都在这里面消费一个六年制中学里面小卖部的年租金，可以高达30-40万而学校外距离最近的商铺，无论位置多好，月租金也只有2000元，年租金只有2万所以学校小卖部，也分两种，一种是学校里面的，一种是学校大门口旁边的因此就不难理解，为什么一个学校的小卖部的租金，可以这么贵了吧跟大家先说下，这个小区的商铺分为两种类型，一种是小区入口旁边，另一种则是小区旁的商业步行街但是租金却因为位置的不同，水果店1、2、3、4的租金，产生了天壤之别这个水果店也可以分为两类，水果店1和2，是典型的小区入口旁边的商铺一般在郊区的居民区，基本很少有外来客流，他们所有的客户都是小区居民因为不会有人来这里逛街，即便是旁边开了步行街，偶尔有时间逛步行街的也是小区业主所以，小区门口的商业街的租金，远远高于旁边的步行街以我调查的这四家为例，水果店1的月租金7500/月，水果店2租金是1.5万/月，面积差不多，租金差距有2倍
水果店3和水果店4，是我亲眼目睹今年开张， 今年倒闭的和小区入口处的水果店2足足差了五六倍，且现在在步行街上的商铺，据楼下水果店1老板所说， 2000块都很难租，因为没有人逛据我观察，这条居民区的步行街，能够存活下来的只有，菜鸟驿站和健身舞蹈室为什么，因为菜鸟驿站和健身房是属于你不得不去的地方，基本没有选择而水果店不是，你可以挑选最方便的一家，并不需要去到一个定点位置那么，同样是小区门口的水果店1和水果店2，生存情况又如何呢昨天，占领着小区入口拐角黄金位置的水果店2宣布倒闭，开始重新招租了而距离小区门口有一定位置的水果店1，却顽强地生存下来了我以一个顾客的视角来看，首先水果店2的租金1.5万/月，是水果店1的2倍，成本比别人高那你会想，当然了，距离小区门口越近的店，应该生意最好做才对啊有没有想过这里的居民，基本都是要上班的工薪族，他们下班回家，大部分人首先经过的是距离小区入口更远的水果店1本着就近原则，很多人会在下班回家门口那条最近的商业街，第一个经过的水果店解决购买需求所以，距离小区入口最近的水果店确实是价格最高的，但却不一定是活得最好的而能够在距离和成本之间达到平衡的，往往就在小区门口那家最“不起眼”的水果店我算了下，因为店铺不算大，老板和妻子分时段看管，不需要人力成本每天的租金成本比别家更低，但是人流量和小区门口那家旗鼓相当所以，水果店1在这个小区商圈的一片红海中，还算顽强地，生存了下来你是否也和我一样好奇过，在外滩附近那些店铺的租金贵不贵西湖边两处小商亭因天价租金走红，只有4.5㎡商亭，租出284万/年的租金等于说，这样一个迷你商亭，单单每个月的租金支出就要约23万元，平均一天约7780元，要想盈利，每天的营收大概需要1.5万元以上才可以在外滩景区我们能看到基本没有任何商铺，有且仅有在经营的，就是这么一个饮料服务点+摄影铺子，每200米有一个我向工作人员求证后发现它们，都不属于个人经营的店铺，而是属于景区的，所以也就没有所谓租金一说我特意找了距离外滩最近的几家，分别在江西中路、四川中路和九江路上的小商铺它们和景区近到什么程度呢，简单来说，其实就是南京路步行街旁边的小巷子拐个弯就能看到黄浦江和三件套，和外滩距离不会超过200米
在江西中路和四川中路上的商铺，以餐饮、日用品为主，每月租金从2-4万不等因为有外滩人流量的buff加持，明显比藏在小马路里商铺价格更贵了些但是踩盘过程中也发现，外滩景区边上的商铺，虽然租金并没有想象中的高在我调研的这几家店铺，有三家是已经进入上海旧改范围，准备动迁了老板告诉我，即便是现在能租，不知道什么时候就要启动旧改了当你在马路旁的空置店铺看到一些商铺招租电话的时候，很可能会遇到两种情况1、写着房东直租的，基本都不是房东，打过去是中介的电话2、很多商铺已经租出去，电话打过去会给你推其他地段的房子几乎每家店的店员都告诉她，想在虹桥火车站开店，租金不是一般的高分别调查了三家店铺的租金，15A检票口的JAKET、14A的比音勒芬、还有27A的绝代佳人
14A 15A属于虹桥火车站的核心位置，因此价格更高，最高一年800-900万的租金旁边的比音勒芬，店员称月租就有七八十万，年租金大概八九百万
比如位于27A检票口的绝代佳人，店员说他们的租金一个月30万左右，一年约360万不过这个价格已经碾压不少市区的小商铺，而平时我们路过虹桥火车站的时候，似乎很少有人留意过这里的生意但实际打听下来，这几家看似“不起眼”的店铺，营收水平都很超预期还拿JAKET来说，这家从广州走出来的国内品牌，全国大概100多家连锁店上海虹桥火车站店，是全国门店中的业绩第一，高峰期一年曾达到千万营业额，所以即便是每年500万的租金，盈利还是比较轻松的根据雪球网信息，2018年虹桥单家门店的全年销售额已经达到2000万了，但让我震惊的是，他们竟然还开了双门店两家门头的直观感受也不太一样，A区门店主打运动风，B区偏日常休闲八九百万的年租金，还能同时开两家店铺，可见盈利是很不错的第一，大家get到了吗，虹桥火车站里的商铺和学校里面的小卖部，其实有着异曲同工之妙租金最高的店铺，就在那些封闭式、有着大量人流的地方，不管是学校，还是高铁站，或者是西湖旁边唯一的亭子第二，那种大家认为的核心地段，市中心的热闹的街道上，因为它们周边的竞争对手也很多，租金没有想象中的贵第三，一个小区同时有入口沿街商铺和步行街，沿街商铺要比步行街人流量大，除非小区已经形成了商圈，吸引外来人流，否则步行街大概率空置第四，而并不是距离小区入口更近的商铺，也要看业主平时的行走动线，像水果店这种消费场景，下班路上碰到的第一家，才是最便利的
