9月14日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（下称《通知》），聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，决定在43个城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制。其中，大湾区内地九市被列为试点城市。

通知截图。

• 自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知

• 自然资发〔2023〕171号
• 北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、湖北、湖南、广东、重庆、四川等省（市）自然资源主管部门：
• 长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。为贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，部决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制，现就有关事项通知如下。
• 一、总体要求
• （一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神和全国生态环境保护大会要求，坚持最严格的耕地保护制度、最严格的节约集约用地制度和最严格的生态环境保护制度，以国土空间规划为统领，以城中村和低效工业用地改造为重点，以政策创新为支撑，推动各类低效用地再开发，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。
• （二）工作原则。
• 1.坚持底线思维、守正创新。严格落实国土空间规划管控要求，严守红线底线，确保耕地不减少、建设用地总量不突破、生态保护红线保持稳定。在坚持“局部试点、全面探索、封闭运行、结果可控”的前提下，探索创新盘活利用存量土地的政策机制。
• 2.坚持有效市场、有为政府。坚持市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用。强化政府在空间统筹、结构优化、资金平衡、组织推动等方面的作用，坚持公平公开、“净地”供应，充分调动市场参与的积极性。
• 3.坚持补齐短板、统筹发展。坚持把盘活的城乡空间资源更多地用于民生所需和实体经济发展，补齐基础设施和公共服务设施短板，改善城乡人居环境，保障产业项目落地和转型升级。
• 4.坚持公开透明、规范运作。强化项目全过程公开透明管理，维护市场公平公正。健全平等协商机制，充分尊重权利人意愿，妥善处理群众诉求。完善收益分享机制，促进改造成果更多更公平惠及人民群众。
• （三）工作目标。试点城市要通过探索创新，统筹兼顾经济、生活、生态、安全等多元需要，促进国土空间布局更合理、结构更优化、功能更完善、设施更完备；增加建设用地有效供给，大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率，推广应用节地技术和节地模式，明显降低单位GDP建设用地使用面积；建立可复制推广的低效用地再开发政策体系和制度机制，为促进城乡内涵式、集约型、绿色化高质量发展提供土地制度保障。
• 二、主要任务
• 总结《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）实践经验，针对新形势、新任务、新要求，围绕低效用地再开发政策与机制创新，重点从四个方面开展试点探索。
• （一）规划统筹。
• 1.加强规划统领。依据国土空间总体规划，明确低效用地再开发的重点区域，合理确定低效用地再开发空间单元。探索编制空间单元内实施层面控制性详细规划，明确土地使用、功能布局、空间结构、基础设施和公共服务设施、建筑规模指标等要求，经法定程序批准后，作为核发规划许可的法定依据。探索土地混合开发、空间复合利用、容积率奖励、跨空间单元统筹等政策，推动形成规划管控与市场激励良性互动的机制。
• 2.突出高质量发展导向。国土空间规划应针对低效用地再开发，明确目标导向，提出规划对策，强调高质量发展导向。基于促进产业转型升级、优先保障公共服务设施和基础设施供给、保护生态和传承历史文脉，在体现宜居、人文、绿色、韧性、智慧等方面，提出空间布局优化引导对策。
• 3.引导有序实施。试点城市应当依据国土空间总体规划和控制性详细规划，编制低效用地再开发年度实施计划，确定低效用地再开发项目并有序实施。加强全市域、分区域的规划统筹，从城市整体利益平衡出发谋划实施项目，避免过度依赖单一地块增容来实现项目资金平衡。
• （二）收储支撑。
• 4.完善收储机制。对需要以政府储备为主推进低效用地再开发项目实施的，结合国土空间控制性详细规划编制，探索以“统一规划、统一储备、统一开发、统一配套、统一供应”推动实施。探索将难以独立开发的零星地块，与相邻产业地块一并出具规划条件，整体供应给相邻产业项目用于增资扩产（商品住宅除外）。
• 5.拓展收储资金渠道。统筹保障土地收储、基础设施开发建设等资金投入，做好资金平衡，合理安排开发时序，实现滚动开发、良性循环。完善国有土地收益基金制度，明确国有土地收益基金计提比例，专项用于土地储备工作。
• 6.完善征收补偿办法。完善低效用地再开发中土地征收的具体办法，依据国土空间规划合理确定土地征收成片开发中公益性用地比例等具体要求，明确集体土地上房屋征收补偿标准和程序、依法申请强制执行情形等规定。
• （三）政策激励。
• 7.探索资源资产组合供应。在特定国土空间范围内，同一使用权人需使用多个门类自然资源资产的，探索实行组合包供应，将各个门类自然资源的使用条件、开发要求、标的价值、溢价比例等纳入供应方案，通过统一的自然资源资产交易平台，一并对社会公告、签订配置合同，按职责进行监管。鼓励轨道交通、公共设施等地上地下空间综合开发节地模式，需要整体规划建设的，实行一次性组合供应，分用途、分层设立国有建设用地使用权。
• 8.完善土地供应方式。鼓励原土地使用权人改造开发，除法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回外，完善原土地使用权人申请改变土地用途、签订变更协议的程序和办法。鼓励集中连片改造开发，在权属清晰无争议、过程公开透明、充分竞争参与、产业导向优先的前提下，探索不同用途地块混合供应，探索“工改工”与“工改商”“工改住”联动改造的条件和程序。依据国土空间规划确定规划指标，坚持“净地”供应，按照公开择优原则，建立竞争性准入机制，探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让。
• 9.优化地价政策工具。完善低效用地再开发地价计收补缴标准，分不同区域、不同用地类别改变用途后，以公示地价（或市场评估价）的一定比例核定补缴地价款；探索以市场评估价为基础按程序确定地价款，要综合考虑土地整理投入、移交公益性用地或建筑面积、配建基础设施和公共服务设施以及多地块联动改造等成本。探索完善低效工业用地再开发不再增缴土地价款的细分用途和条件。
• 10.完善收益分享机制。对实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地，探索集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间，按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”原则，经批准后进行置换，依法办理登记。探索完善土地增值收益分享机制，完善原土地权利人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径。优化保障性住房用地规划选址，增加保障性住房用地供应，探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房，探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。
• 11.健全存量资源转换利用机制。在符合规划、确保安全的前提下，探索对存量建筑实施用途转换的方法，按照实事求是、简化办理的原则，制定转换规则，完善相关审批事项办理程序。鼓励利用存量房产等空间资源发展国家支持产业和行业，允许以5年为限，享受不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。
• （四）基础保障。
• 12.严格调查认定和上图入库。探索完善评价方法，因地制宜制定低效用地认定标准。试点城市自然资源主管部门以第三次全国国土调查及最新年度国土变更调查成果为基础，全面查清低效用地及历史遗留用地底数，全部实现上图入库，经省级自然资源主管部门审核同意后报部备案，纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统，作为试点相关政策实施和成效评估的依据。
• 13.做好不动产确权登记。纳入低效用地再开发范围的土地、房屋等不动产，应当权利归属清晰、主体明确、不存在权属争议。防止因低效用地再开发产生新的遗留问题，导致不动产“登记难”。严禁违反规定通过“村改居”方式将农民集体所有土地直接转为国有土地。完成低效用地再开发后，不动产登记机构根据当事人申请，依法及时办理相关不动产登记，维护权利人合法权益。
• 14.妥善处理历史遗留用地等问题。对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地，要根据全国国土调查结果、区分发生的不同时期依法依规分类明确认定标准和处置政策，予以妥善处理，要确保底数清晰、封闭运行、严控新增、结果可控。对第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均调查认定为建设用地的，在符合规划用途前提下，允许按建设用地办理土地征收等手续，按现行《土地管理法》规定落实征地补偿安置；对其地上建筑物、构筑物，不符合规划要求、违反《城乡规划法》相关规定的，依法依规予以处置。加快超期未开发住宅用地的依法处置，摸清底数和原因，落实责任单位，提出分类型、分步骤依法收回的具体措施。
•  三、组织实施
• 低效用地再开发试点期限原则上为4年，各试点城市要按照本通知规定要求，积极稳妥、有力有效地推进试点工作。试点期间，部将组织开展中期评估，评价各试点城市实施成效，加强督促指导。
• （一）及时研究部署，编制实施方案。各试点城市要将试点工作纳入政府重要议事日程，加强组织领导，及时研究部署，调动各方力量，协调重大问题。要结合本地实际，抓紧编制试点实施方案，明确试点工作的范围重点、目标任务、实施步骤、责任分工和保障措施，提出试点政策机制的创新思路与实现路径，由城市人民政府审定后实施。试点实施方案由省级自然资源主管部门报部备案。
• （二）边实践边总结，深入推进试点。各试点城市要在坚持原则、守住底线的前提下，围绕试点目标任务，系统性、创新性地开展试点工作。注重阶段性总结评估，提炼可复制推广的制度、政策、机制性成果，每半年向部和省级自然资源主管部门报送试点进展与成果情况。部将组织试点城市座谈交流，研究重大问题，共同推进试点工作。
• （三）加强跟踪指导，确保预期成效。省级自然资源主管部门要加强对试点工作指导，跟踪试点情况，及时纠正偏差，确保试点工作取得预期效果。各试点城市要坚持以人为本，强化项目信息公开，依法依规履行征求权利人意见、社会公示、集体决策等程序，畅通沟通渠道，接受社会监督，保障人民群众合法权益。稳妥有序推进，加强社会稳定风险评估和重大项目法律风险评估，有效预防和控制风险。
• 为贯彻落实中央在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的决策部署，未纳入本通知试点范围的超大特大城市、以及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市，实施城中村改造项目可参照本通知明确的试点政策执行。

• 自然资源部

• 2023年9月5日

• 
  

• 附件  :

• 低效用地再开发试点城市名单.wps

• 

• 

• 自然资源部自然资源开发利用司主要负责人谈低效用地再开发试点

日前，《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（以下简称《通知》）印发，决定在北京等15个省（市）的43个城市开展低效用地再开发试点工作，自然资源部自然资源开发利用司主要负责人就相关内容进行了全面解读。

《通知》以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神和全国生态环境保护大会要求，深入贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造有关要求，统筹部署城市开展低效用地再开发试点工作。

党的二十大报告提出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务；推动经济社会发展绿色化、低碳化是实现高质量发展的关键环节；要实施全面节约战略，推进各类资源节约集约利用。今年4月，中央政治局会议作出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的决策部署；7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》），强调在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造；要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好；要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。部自然资源开发利用司主要负责人认为，大力推动包括城中村在内的低效用地再开发工作，有利于促进城乡国土空间布局更合理、结构更优化、功能更完善、设施更完备，促进城乡内涵式、集约型、绿色化高质量发展。

该负责人表示，长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村和老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。有的城中村人居环境差，基础设施和公共服务设施不足，有的产业用地容积率较低，投入和产出水平不高。在人口净流入、新增空间有限、产业发展用地矛盾突出的城市，开展低效用地再开发试点，有利于补齐基础设施和公共服务设施短板，改善城乡人居环境，有利于增加建设用地有效供给，保障产业项目落地和转型升级。

该负责人表示，推进低效用地再开发试点工作，也是转变城乡发展方式，实施以存量换增量的现实要求。原国土资源部在支持广东、江苏、浙江等地开展低效用地再开发的基础上，于2016年印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号，简称147号文），从规划引领、土地保障、历史遗留问题处理等方面给予政策激励，在全国层面推动城镇低效用地再开发。从实施情况看，东部地区率先实施低效用地再开发，积累了一定的经验。随着低效用地再开发工作深入推进，社会效益好、改造难度小的项目逐步消化，原有政策红利逐步减弱，面临规划难统筹、资金难筹措、收益分配难协调、历史遗留问题难处理等问题。开展低效用地再开发试点，有利于探索创新盘活利用存量土地的政策机制，有利于推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，大幅提高利用存量用地的比重，明显降低单位 GDP地耗，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。

《通知》是自然资源部以开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育为契机，以解决发展实践难题为导向，大兴调查研究、广泛征求意见，全面贯彻落实党中央、国务院有关战略决策的制度供给成果。

部自然资源开发利用司组织对147号文执行情况和广东省“三旧”改造情况进行了评估并形成了评估报告。面向京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游、山东半岛、粤闽浙沿海城市群，请有关省（区、市）自然资源主管部门推荐了试点城市。与此同时，组织北京、上海、江苏、浙江、福建、广东、四川等省和有关城市自然资源主管部门、相关专家围绕低效用地再开发开展座谈研讨，赴上海、浙江、福建、湖南、广东、广西、四川、重庆、陕西等地开展低效用地再开发实地调研，提炼实践经验和政策需求。此外，对20个省份的28个城市进行函调，充分征求并吸收了部相关司局和江苏、浙江、广东、福建等省（市）以及试点城市自然资源主管部门意见。

该负责人介绍，为贯彻落实党中央、国务院关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，自然资源部决定在2022年9月启动的泉州试点基础上，按照“人口净流入、新增空间有限、产业发展用地矛盾突出、具有典型示范意义的城市”的标准，结合有关省（区、市）自然资源主管部门推荐意见，扩大低效用地再开发试点，将北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、湖北、湖南、广东、重庆、四川等15个省（市）的43个城市纳入试点范围。作为《指导意见》的配套文件，《通知》细化落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的决策部署，规定未纳入试点范围的超大特大城市以及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市，实施城中村改造项目可参照本《通知》明确的支持意见执行。

《通知》包括总体要求、主要任务、组织实施3部分。围绕盘活利用存量用地，聚焦低效用地再开发，支持试点城市重点从规划统筹、收储支撑、政策激励、基础保障4个方面探索创新政策举措，完善激励约束机制，健全节约集约用地制度。

该负责人表示，各地要积极探索与低效用地再开发相适应的规划和土地政策，依据国土空间总体规划合理确定低效用地再开发空间单元，编制空间单元内实施层面详细规划，探索土地混合开发、空间复合利用、容积率奖励、跨空间单元统筹等政策。

试点城市要完善收储机制和征收办法，对需要以政府储备为主推进低效用地再开发项目实施的，以“规划、储备、开发、配套、供应”五统一推动实施；结合低效用地再开发实际，依据国土空间规划合理确定土地征收成片开发中公益性用地比例等具体要求。试点城市要探索资源资产组合供应，对同一使用权人需要使用多个门类自然资源资产的，实行组合包供应；对需要整体规划建设的轨道交通、公共设施等地上地下空间，实行一次性组合供应。

要完善土地供应方式和地价政策工具，探索不同用途地块混合供应，“肥瘦搭配”联动改造，综合评价出让或带设计方案出让，完善地价计收补缴标准。完善收益分享机制，探索边角地、夹心地、插花地等零星低效用地通过国有与国有、集体与集体、国有与集体之间整合、置换方式实施成片改造，完善原土地权利人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径，探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。妥善处理历史遗留用地等问题，对第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均认定为建设用地的，允许按建设用地办理土地征收等相关手续。

试点工作开展过程中，严格落实国土空间规划管控要求，严守红线底线，确保耕地不减少、建设用地总量不突破、生态保护红线保持稳定，要在坚持“局部试点、全面探索、封闭运行、结果可控”的前提下，探索创新盘活利用存量土地的政策机制。

该负责人表示，试点工作要坚持有效市场、有为政府相结合，坚持市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用。强化政府在空间统筹、结构优化、资金平衡、组织推动等方面的作用，坚持公平公开、“净地”出让，充分调动市场参与的积极性。试点工作要坚持补齐短板、统筹发展。坚持把盘活的城乡空间资源更多地用于民生所需和实体经济发展，补齐基础设施和公共服务设施短板，改善城乡人居环境，保障产业项目落地和转型升级。

同时，试点工作要坚持公开透明、规范运作，强化项目全过程公开透明管理，维护市场公平公正。健全平等协商机制，充分尊重权利人意愿，妥善处理群众诉求。完善收益分享机制，促进改造成果更多更公平惠及人民群众。

据介绍，试点期限原则上为4年。2023年12月底前，试点城市要制定实施方案，提出试点政策机制的创新思路和实现路径；2024年3月前，完成低效用地调查摸底并上图入库。试点期间，试点城市要坚持以人为本，强化项目信息公开，依法依规履行征求权利人意见、社会公示、集体决策等程序，畅通沟通渠道，接受社会监督，保障人民群众合法权益，要及时开展阶段性总结评估，提炼可复制推广的制度、政策、机制性成果。

该负责人提出，有关省（区、市）自然资源主管部门要加强对试点工作指导，跟踪试点情况，及时纠正偏差，确保试点工作取得预期效果。自然资源部将开展中期评估，评价各试点城市实施成效，加强督促指导。

来源：《中国自然资源报》