这几天中介悄悄告诉我一些市场变化

市区老破小市场，仍然没有起色

第一站，我选择了位于凯旋路上的一家中介门店

选择这家门店原因是，周边的老破小，在上海具有象征性意义

可以说是老破小里的模范生了，被中介誉为全上海老破小降价了这里都很保值的那种

因为总价低，但是地段非常优秀，300万入手一套徐家汇旁边的房子

位置距离地铁口4号线虹桥路站只有200米距离，出门便是淮海西路，不到1公里便直达徐家汇，还有各种商业环绕

换句话说，在上海浦西市区买300-400万的老破小里，它应该是最好的选择

所以如果说它们的市场出现变动，那么其他大部分老破小，正在面临的问题或许比它们更难

第二，我不是第一次暗访这家中介门店了，因此心里对比起来更有数

去年6月份，我也实地走访过这家中介门店周边的几个老小区

当时暗访下来，老破小的房价比较坚挺

中介说，虽然客户看得多，房价没有跌，但是成交变慢，从那时候开始，这里的老破小市场就表现平淡

认房不认贷之后，如今情况如何呢？

这次我还是尝试着以买房者的角色暗访

一个半小时的看盘下来

首先给我最大的感受，上海老破小价格，这半年来一直刷新底线

就拿当天我看的一套长虹小区的二手房来说，今年挂出来后，就有过4次调价，挂牌价总共跌了26万

同一个小区，这套才挂出三个多月，就立马往下调26万

而且不是一个小区下调，连同着周边的老破小也不抗跌了

旁边的虹南小区虽然是老破小里少数带有电梯的，今年的挂牌价也下调了50万

认房不认贷的政策之后，上海老破小房东，是一群最先被激发的置换购买力

但是让眼下成交变得更加吃力的原因是

老破小的客户正在被其它吸走

这个现象是我和之前比较熟悉的小苏交流后得知的

原先在上海总价预算400万左右的客户，因为首付7成，本来考虑入手市区老破小

现在认房不认贷后，首付可以变成3.5成后，当杠杆用足

他们本来只能考虑老破小的，现在一下够到500-600万的总价段了

最近小苏接待以及成交的几组客户，都在抛弃老破小，去看上海远郊次新

因此，当下老破小成交依旧没有起色的原因是

客户被远郊次新房吸走了

而要知道，这已经是市区可以说是最核心地段且有居住价值，价格还能控制在300多万的老破小

本身就属于老破小里的六边形战士了，如果连这样的产品都不好卖，可以想象这次政策对老破小又是一次不小的冲击

“现在价格已经没法再降了。”

从中介的口中得知，目前的挂牌价格，已经临界房东们的心里底线

本来属于老破小市场购买力，它们有了充分的金融杠杆后，客户可以选择去挑选更高总价的房子

所以，远郊次新二手成交是真的起来了

当知道老破小客户在被次新房抢走

我暗访的第二家中介门店

就来到了一个远郊次新比较集中的板块，看看最近次新二手的行情如何

次新房，一直是上海改善客户的首选，最近政策无疑又给市场带来利好消息

所以当我去到这家位于宝山华秋路上的中介门店后，发现情况和小苏所说的，一模一样

首先，这家中介门店位于宝山上大，周边一共有有三个次新小区：

滨江公园壹号、保利叶之林、大华朗香花园

这三个小区，除了滨江公园壹号没有满五，其他都刚满五，是刚刚在二手市场释放出来的次新房源

在去往门店的途中，中介就在电话中就提醒我：“最近成交连连攀升，我们今天抓紧多看几套。”

当我马不停蹄前往门店后，发现和老破小不同

上海次新小区的挂牌量，本身体量就不多

之前做过一个数据统计，上海次新房占所有二手房源比例，有的板块甚至连1%都不到

而这个板块的滨江公园壹号，目前只有7套房源在挂牌

比较多能挑的是大华朗香花园，六七百万总价挂出来的房源，两房也只有16套

而整个小区从一期到五期，总房源超过了1500套

极低的挂牌比例，映衬出房东们的惜售

而看房的过程中，也发现次新房房东们的心态很稳

我先看了一套滨江公园壹号的二手房

据说这个滨江在上海做的独苗产品，建成后就立即成为宝山二手小区的天花板

同样面积挂牌价要比周边高50-80万

即便如此，房东心态也不着急卖，挂牌到现在一次都没有调过价格

议价空间，还要看买家付款周期来谈，付款快比如一个月内可以筹齐首付的，或许可以谈

客多房少，一直是次新二手房的特点

这次新政之后，毫无疑问又再次放大了这个特质

很多客户的杠杆可以放大之后，他们一直略过老破小，直接奔着远郊次新而去

而本就非常稀缺的次新房，一下涌进来客户，所以最近二手的成交中

有很多次新小区成交的案例

不过，次新房房东也在考虑置换，因此眼下性价比更高的房源，据中介说很快就出掉了

宝山上大的这家中介门店就在最近成交了4套，而小苏成交的案例里，也有3个是购买了共康、周康、南翔等板块的次新小区

而我在宝山上大板块看的那套滨江二手房，近期带看次数蹭蹭往上涨，一周带看了15次

这些中介告诉我的数据，都能反映出这个细分市场的热度

而客户画像都是新政放开后才涌出来的购买力

一种是外地有房刚卖掉的客户，另外一种是本来想买老破小的客户

同样是九月的二手市场，不同产品呈现出来不同的冷热状态

但是，上海边缘和昆山的二手，不能更冷了

这是我在进入上海昆山交界处安亭某家中介门店，看到的画面

这是一家也卖上海，同时也卖一河之隔的花桥的门店

据中介所说，去年以来昆山的市场都不太好

之前价格涨幅很夸张的花桥二手天花板，凯德都会新峰

成交已经从巅峰的3万/平，降到2.5万/平，现在买还可以谈价格，预计2.3万/平是可以成交的价位

降价出售已经成为了昆山二手的主旋律，因为这里的市场已经冷了太久了

新政之后，又加速了其中一些房东的置换到上海的步伐

哪些呢，是早期买在花桥的房东，有购房资格的他们，早早吃了一波上涨的福利，又看到窗口期出现的时候，所以选择挂牌出售

当卖掉房子可以买到上海，且还是35%的首付，看着眼下越来越往下掉的二手房价，都想着早点出手，以价换量，早点置换

因为现在就是从花桥，置换到上海的最好机会

而对于那些在前两年，21年左右买在花桥的客户，就比较难过了，据我的同事说，现在如果卖掉花桥，自己反而是亏的

所以新政让他降低了自己首套进入上海的首付的可能

却并没有让他动了置换到上海的想法

因为现在卖，这套房子就是亏，自己心里过不去，再等等以后的情况

但无论怎样，在不同房东的纠结中，我感受到了这个市场眼下无比的冷

04

这趟暗访，我还获取到一些其他信息

一，现在二手中介们，更愿意推新盘

这次踩盘我还发现一个现象，二手中介们推新盘的积极度反而更高

不管是在看房的过程中，他们会在我犹豫的时候

时不时暗戳戳的把我引导到某个新盘，或者直接门店里就介绍新盘的信息

或者也会在后续的聊天过程中，直接跳过二手推荐的部分，推一些郊区新盘给我

这从另一方面也折射出二手市场的偏冷，中介们普遍发现客户正在被新房抢走

而门店本身也同时代理新盘，这部分的佣金比卖二手来的更快，易成交

因此现在中介门店，也变成了半个“售楼处”的存在，就差把沙盘摆上去了

二、大部分二手核验价和市场价已经持平，可以贷足

置换的首要考虑是首付，认房不认贷后，首付比例按道理来说降低了

但是在上海的二手市场，还有三价合一，也决定了贷款能否贷足

这次踩盘我也趁机了解了下，目前上海的三价合一依然存在

但是大部分房源的实际成交价格和核验价，接近持平的常态，甚至更高，可以贷足

等于说，核验价悄悄消失于二手市场，不影响贷款成数，除了那些成交价格比较高的次新房

三、目前上海二手市场热度，真不算高

除了次新房，其他所有中介的反馈都是

上海二手房成交真的不热，以价换量的成交是主要动力

新政后，虽然刺激了不少外地客户上车，和本地客户置换的需求，但是他们现在最大的竞争对手，都是新房

对于9月的二手成交，大家都持比较保守的态度

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