拿什么拯救楼盘

如果你要问，现在能不能买房，大部分人都会让你等等看。毕竟现在住进新房，拿到房本，已经变成了一件颇有风险的事。

“房子没建好，开发商跑了”“施工只是做做样子，交房遥遥无期”，烂尾楼的背后是购房者无法挽回的巨量损失。这个最需要建立信任感的行业，关系着民生、民利。

从中央到地方政府、金融机构，都在为“保交楼”精准施策，目前已初显成效。

房地产工作一直备受高层关注。

2022年7月28日，中共中央政治局会议上提出，“压实地方责任，保交楼，保民生”。这是保交楼首次被写入政治局会议文件，会议明确保交楼的工作定位，是民生。事关民生，要全方位守住安全底线。

紧接着8月1日，央行召开了2022年下半年工作会议。在部署下半年工作计划时，央行指出，要保持货币信贷平稳适度增长；保持流动性合理充裕，加大对企业的信贷支持；稳妥化解重点领域风险；因城施策实施好差别化住房信贷政策；保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式等。

这与7月28日中央政治局会议对于房地产定调是一致的。稳定房地产市场是守住不发生系统性金融风险底线十分重要的一环。

房地产领域风险的稳妥化解，是下半年货币政策关注的重点。眼下，许多人都在关心“保交楼”的方案，以及钱从哪里来？

银行必须承担起相应的责任。银行金融机构是中国社会融资的主体，在“保交楼”中应该扮演更重要角色。虽说银保监部门对房地产行业的融资具有严格规定，但烂尾楼项目作为民生项目，不应该单纯将其作为房地产类目来限制其融资。

近日，银保监会也多次公开表态“保交楼”，有利于稳定市场预期。银保监会有关部门负责人表示，银保监会积极指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。

新华社记者8月19日从住房和城乡建设部了解到，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

这场交楼保卫战由多部门协同推动，目前种种政策性消息都传递出了正向的信号，信贷投向“保交楼”领域也已经清晰。在政策的实践中，地方政府将要发挥更大的作用。

地方政府究竟要怎么保交楼？各地情况不一，压实地方政府的责任，需要灵活地结合本地实际情况。

在“一城一策”的框架下，已有多地就推进当地问题楼盘的化解处置工作出台了针对性方案，比如陕西咸阳提出“一个科室帮扶一家房企”方案，四川冕宁县推出“一盘一策一领导”举措，河南平顶山则要求“一楼一策一专班”等。

七月初，“郑州最高学历楼盘10亿元监督资金已追回”上了热搜。这一引发烂尾楼维权的小区因业主包括诸多博士和高层次引进人才，被称为郑州市“最高学历楼盘”。

据克尔瑞数据统计，郑州有106个问题楼盘，涉及居民超过60万。重压之下，这次保交楼的政策发布，郑州动作很快。针对头部房企重点项目，郑州给予棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的纾困方式支持。

此前，郑州地产集团与河南资产管理联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等纾困工作。

合肥成为了首个在公开会议上明确“积极开展成品房销售试点”的地方政府，并下设六个工作专班，畅通房地产开发企业和购房者双方反映问题渠道，发现问题及时处理。

苏州则选择派遣工作组，督促项目尽早复工，全面落实“一楼一策一专班”。与此同时，苏州市政府指定预售资金监管账户进行监管，确保后续预售房款全部用于项目本身，防止预售资金被挪用。

广东作为经济大省，已经有城市开始对资金紧张停工的住宅项目进行全市统计，不同项目还划了“红、黄、绿”三档。除了摸底以外，这类统计也在为后续有针对性地帮扶做准备，打破目前房地产行业所面临的多方困局。

从克而瑞监测的数据来看，中西部省会城市是烂尾楼的重灾区，排名前三的城市分别是郑州、长沙、昆明，一线城市的烂尾率较低。值得注意的是，地方政府的工作重心并非“拯救房企”，而是“拯救楼盘”。

近几个月，在各地政府、金融机构及房企的合力推动下，房地产市场总体呈现一定回暖迹象。据乐居财经研究院统计，41家对外公布交房成绩单的房企，已交付房屋套数总额超过123万套，涉及1300多个楼盘，其中分批次交付的含217个项目。其中，碧桂园、恒大、融创成为交付大户。

具体数据显示，碧桂园2022年上半年在全国214个城市，有累计1070个批次、超25万套房屋都已经如约交付；上半年龙湖共计完成交付5.2万套、76个项目；旭辉完成交付4万套。

房企的中坚力量，处于水深火热之中，据不完全统计有超50家房企上半年业绩预亏，其中超过二十家房企的净利润同比下降超50%。

截至目前，建业地产上半年净利润预亏金额最高，亏损约50亿-60亿元。正荣地产近日也发布盈利预警，预计2022年上半年将录得亏损约25亿-30亿元。荣盛发展预计上半年净利润亏损18亿元-24亿元。

对于亏损原因，建业地产方面表示，房地产行业持续低迷，销售同比下滑；疫情影响导致工程进度延缓，年内交付体量下跌，结转收入减少；商业租赁需求下降，投资物业公允价值增值减少；交付物业平均售价下降，毛利率减少；期内存货减值增加。

当下房地产行业仍处于深度调整阶段，企业现金流是否安全、经营是否稳健成为业内关注的焦点。总体上看，保利、中海、招商蛇口等央企国企，以及碧桂园、龙湖等民营房企尚能稳住局面。今年五月，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企还被监管机构选定为示范房企，销售表现优于市场整体。

不过，在行业企业普遍亏损的情况下，龙头房企的盈利也出现了下降趋势。8月18日，碧桂园发布的业绩盈利警告显示，预告上半年核心净利润预计45亿至50亿，利润增速较去年有所放缓。

美的置业公布的2022年前6个月销售数据也显示，受疫情反复、市场整体下行等因素影响，美的置业上半年累计销售额、销售面积较去年同期下滑均超过50%。龙湖则刚经历了一场商票逾期的舆论漩涡。

碧桂园、龙湖等房企保证现金流安全下实现盈利实属不易。房地产市场风声鹤戾，民营示范房企或是一道安全底线，盈利数据很重要，现如今交付量也至关重要。

可以看到，房地产企业在 “保交楼 ”方面已展开积极行动。以碧桂园为例今年上半年，公司已在214个城市如约交付1070个批次、超25万套房屋，下半年计划交付50万套房屋，其交付规模已远超同业。

面对房企暴雷持续、多地出现停贷风波，市场信心遭重挫，碧桂园总裁莫斌强调了头部企业的担当与责任，并表示碧桂园有能力亦有实力保交付、保证所有债权刚性兑付。

碧桂园在广东的项目数占全国将近三分之一。今年1-7月，碧桂园在广东交付了103个项目，具体交付套数达到了25504套。

据了解，上述交付率较高项目30天收楼率都稳定在90%以上，其中阳江区域的阳东碧桂园30天收楼率达到了100%，佛肇区域的容桂碧桂园凤凰湾在该数据上也达到了97%以上。

值得一提的是，作为佛山市首批市级特色小镇，碧桂园·广佛里智慧慢城，实际交付时间比合同约定时间提早约半个月。这在如今房企暴雷、延迟收楼频发的背景下，实属不易。

政府出手，是为了民生。保交楼并不意味着“保房企”，救项目也不意味着救公司、救老板，对企业而言，这份责任得企业自己扛起来。头部房企的履约行为，更是能修复个市场上的复购房者对未来的信心。

在多家房企暴雷问题频现的时候，碧桂园、龙湖等不仅能在保证现金流安全下实现盈利，而且还能如约偿还债务、交付房屋，无不体现企业精细化的管控，也给整个房地产行业的提振注入强心剂。

比如碧桂园在现金流方面，已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，留足安全垫以应对外部的不确定性。在这种基础上，碧桂园才能做到连续六年上榜世界500强，排名再提升。

没有城市想成为“烂尾之都”，也没有房企想成为“烂尾之王”。地产行业一定会发生脱胎换骨的变化，还有机会，但不容易。房企，唯有自律才能“保交付”，才能行稳致远。

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作者 | 杨闰然

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