08.09.2022
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导读：“砸锅卖铁保交楼”是企业应尽基本责任。
9月8日下午，郑州市住房保障和房地产管理局召开“郑州市房地产开发企业瘦身自救行动”保交楼吹风会。第一财经获悉，本次会议邀约了60家左右房企代表，主要就郑州问题楼盘30天攻坚行动进行细化解读。据悉，参加会议的不止房企，还有郑州所辖各县市区房管部门的人。会议要求各县市成立专班，摸排辖区内楼盘复工情况；企业要落实保交楼责任，停工项目“一楼一专班”，同时积极瘦身自救、断臂求生，甩卖优质资产，多方筹集资金保交楼，拒绝躺平。实际上，推动房企瘦身自救，是郑州“保交楼”五个专项行动的一部分。9月6日，郑州市召开强力攻坚“保交楼”专项行动动员会，专门解读了5个“保交楼”专项行动方案，涉及公安系统、法院系统、银行系统及金融机构等各方主体。在企业层面，将由郑州市住房保障局牵头，制定保交楼“一楼一策”，推动停工、半停工项目实质性复工；无法实现瘦身自救的，该破产的依法破产，该拍卖的依法拍卖，让企业认识到“砸锅卖铁保交楼”是应尽基本责任。按郑州的攻坚目标，目前台账上停工烂尾的72个项目，要“一楼一策一专班一银行”，采取聘请第三方审计调查等方式，准确核算企业资金、项目资金的平衡，厘清项目资产负债，确保10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工。“烂尾楼”问题较为突出、应对也较为迅速的郑州，为保交楼拿出了一套限时方案。郑州市人民政府官网显示，9月6日郑州市召开强力攻坚“保交楼”专项行动动员会，市长何雄出席并讲话。会议解读了5个“保交楼”专项行动方案，对目前台账上停工烂尾的72个项目，要确保“10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”。据郑州当地官方媒体报道，上述五个专项行动，包括公安系统“保交楼”专项行动、法院系统“保交楼”专项行动、银行系统及金融机构“保交楼”专项行动、企业瘦身自救“保交楼”专项行动、县市区大干30天专项行动。其中，备受关注的企业瘦身自救“保交楼”专项行动，将由郑州市住房保障局牵头，坚持“企业自主、政府推动、统筹结合、违法必究”原则，压实企业自救主体责任，探索企业纾困新思路，稳妥推进市场风险处置。一方面，房企要积极展开自救行动，打通出险房企化解风险有效路径，推动停工、半停工项目实质性复工；无法实现瘦身自救的，该破产的依法破产，该拍卖的依法拍卖，让企业认识到“砸锅卖铁保交楼”是应尽基本责任。一位出险房企人士对记者表示，最近政府跟几家出险房企接触沟通比较多，此次行动肯定是积极政策，业内预计也会有实质性的效果，目前市面上一半左右的项目还是有机会完成复工的，未开发土地如果能做好抵押，也有助于后续复工。也有房企人士表达了保守看法，认为如果能通过卖资产自救，早就这么做了，时间拖得越久资金成本越高，直到项目“资不抵债”。不过，该人士称郑州也有部分项目，母公司非地产主业资金未断裂，但在推动复工方面仍然不积极。除了房企要积极瘦身、主动自救，银行系统及金融机构方面，将由郑州市金融局牵头，房管、城建、审计、财政等部门积极配合，逐项目、逐银行梳理预售资金监管漏洞，针对存在问题的银行逐个约谈，推动银行积极参与“保交楼”工作。此外，金融机构不能盲目抽贷、压贷、断贷，给予受困房企开发贷款展期或调整还款期限；存在资金挪用问题的，积极配合公安机关调查、追回被挪用资金。对资产大于负债的难点项目全方位审计，梳理问题线索，及时移交相关部门。法院系统针对涉及问题楼盘的诉讼，由郑州市中级法院指导各属地法院统一裁判标准，重点督办，快审快结。经依法追缴、保全资金资产，穷尽市场、法治手段后仍严重资不抵债、无法盘活的项目，依法启动企业破产和解、重整、清算程序。公安系统“保交楼”专项行动，由郑州市公安局牵头，对楼盘开发过程中发生挪用资金、恶意抽逃资金、非法集资、合同诈骗、非法经营，涉嫌经济犯罪的，及时介入立案侦查，依法追究企业法定代表人、实际控制人刑事责任。何雄指出，要坚决扛稳“保交楼、稳民生”政治责任，抓住当前政策机遇期，用足用好政策工具箱，“一楼一策一专班一银行”制定细化实施方案，打好打赢“保交楼”攻坚战，持续巩固经济回升向好趋势，确保社会大局和谐稳定。在此之前，为化解停工烂尾楼问题，郑州市探索确立了“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金等问题楼盘攻坚化解“4+1”模式。在这场烂尾楼攻坚行动中，加快推进纾困基金落地工作是重中之重。郑州地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则设立，总规模100亿元，重点通过引导鼓励央企、省市国企、金融机构等多元主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内存量房地产项目。9月8日消息显示，除了首个落地的建业写字楼项目，又有金水区锦艺金水湾、管城区永威滟澜庭、中原区永威西郡等3个支持项目落地，涉及资金金额超10亿元。目前，基金相关协议已签订，近期项目将全面复工，相关资金将根据工程进度支付。按官方口径，郑州市纾困基金工作专班组建了项目库，初步确定了永威西郡、富田九鼎公馆等8个项目作为首批意向项目，预计投资43亿元，纾困基金专班将加快工作进度，确保9月底前投放不低于50亿，10月中旬前全部放款到位。对全国层面的“保交楼专项借款”，郑州要求市问题楼盘专班、地产集团抓紧与住建部、国开行对接，首批50亿元专项借款尽快发放，金融机构配套融资同步跟进，加强资金监管，新老划断、封闭运行、审计跟进，确保专款专用，快速复工。此外，郑州还要加大人才公寓回购力度。郑州市住房保障局、地产集团要在8月底已完成第一批２万套的基础上，10月底前完成第二批3万套，12月底前完成第三批5万套，确保完成全年10万套的人才公寓回购任务，为销售困难的现房、准现房项目纾困。同时，尽快清偿政府欠款，郑州市财政局要抓紧与郑州银行、中原银行对接，尽快确定平台公司承接50亿元专项贷款，各有关县（市）区要抓紧对接，确保对建业、康桥、正商等5家头部房企已经确认的53亿元政府欠款于9月9日之前发放到位。值得注意的是，从七月份出现业主停贷事件至今，各地关于保交楼的政策不断祭出，不过市场仍感觉推进力度较为缓慢，这背后的核心问题依然是“资金来源”。对出险企业来说，当下各个融资渠道已极为有限，找钱难上加难。有出险房企人士告诉记者，现在的痛点是，没有正向现金流入，销售起不来、公开融资不可能、预售金同样严管，已经不是资金够不够的问题，而是去哪里找钱的问题。地方政府层面，对出险房企大规模“输血”同样存在压力与风险，市场化法制化是纾困的基本底线。如果想扩大纾困范围，必须引入社会资本做大基金规模，但社会资本介入的前提是项目风控安全和收益空间，但目前很多停工项目都达不到。金融机构层面，西政资本认为，国央企类金融机构对与流动性紧张房企的接触，以及随后处理潜在损失保持着谨慎的态度。房地产本身的下行风险，是金融机构不愿出手的直接原因，目前大多房企都面临“销融双杀”的压力，不管是境内外债券市场，还是银行、信托、券商等金融机构，对房地产的投资热情都降到了历史冰点。目前来看，在错综复杂的行业环境下，地方对停工盘秉持分门别类处理的办法。如果存在预售资金挪用问题，千方百计追回资金是首要；如果要申请纾困资金，项目自身能实现平衡是根本，还可协助申请剩余货值抵押融资，推动项目复工。纾困基金、专项债的救助坚持遵循市场化原则，而那些已资不抵债的停工、烂尾项目，或者剩余货值无法覆盖新增投入及存量债务本息的项目，地方纾困基金及保交楼专项借款都很难惠及。没有救助价值的项目或项目公司，将加速按破产处理。
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