土地市场的顶层策略突然发生了变化
今天一则消息在地产同行的朋友圈里刷屏了
我盯着这张图片看了很久
很明显，自然资源部的这篇建议文，瞄准的是全国土地市场
而其中比较高的2个建议，也推动着土地市场规则可能会出现的2个大变化
第一个建议也是比较重磅的一个，叫做取消土地最高限价
简单来说，如果政策落地，那么开发商以后拍地就会回到价高者得时代
第二个建议是取消远郊1.0的容积率限制，也就是放开限墅令，别墅市场回归
这则公告发出至今，已经半个多月了
虽然只是建议，但我们回过头来整理了一下才发现
已经有不少城市在悄悄跟进了
看来大家都挺着急的
01
土地市场，不止一座城市在悄悄放开限价
我仔细核对了下官方文件，目前已经看到落地取消地价上限的，大概有这几个城市
抢跑最前排的成都，9月26日的官方文件中是这么写的
在中心城区商品住宅用地实行竞地价
一并取消的还有商品房限价，以及此前的竞配建、自持等多个条件
甚至直接取消了新房限购
一条龙的政策落地，只能说，这波成都放开得很彻底
而进入10月份以来，很多城市也在排队出场
比如济南节后第一场土拍，直接宣布恢复到2017年8月前的“价高者得”原则
合肥三批次土拍公告中，也迅速明确了6宗地块将采取拍卖方式
前两天，厦门也官宣了一块宅地进行公开拍卖，而且不设拍卖底价
这些城市的动作意图已经写在了脸上
简单来说，就是谁举牌价格更高，谁就能拿地
目前的二线城市中，还有福州也加入了土地松绑阵营
不过对比前几个城市，就显得有点略微含蓄了
@福州市政府网
福州四批次出让地块中，只有2宗地块明确了价高者得
但进入这个环节之前，执行的还是“限地价、竞首期付款比例、摇号”的方式
只有报名人数在3家及以上，才会实行拍卖
可以明显看到，目前取消土地限价还是有一定的不确定性
一些城市放开的步子迈得很谨慎
不过有了这些领头兵，往后这个队伍肯定是不断扩大的
各位也不妨关注一下各城市下一批次的土拍计划
相信会看到很多惊喜
至于大家最关注的北京、上海，显然不是这次讨论的主题
今年各位大概也能感受到这两个城市的政策，和其他城市并不在同一个节奏上
这么多年一直在努力严控楼市，以稳为主
目前也没有任何迹象看到放开的可能，取消土地限价的概率并不大
而对全国来说，我们看到的这次土地市场变化，其实这两年以来早有痕迹
最明显的就是今年年初，取消了全年不超过3次的集中供地次数限制
很多城市集中供地已经来到了五批次、六批次
尤其杭州，前9个月用小步快跑模式集中出让了整整11轮
包括很多重点城市，卖地也比以前积极了很多，比如用预公告、推介会之类的方式来提前摸底
就连一线城市，土拍规则或流程上也在尽可能变得友好
今年上海二批次土拍，就拆成了2批出让
二三线城市如武汉，把50%的保证金比例下调到20%，青岛、成都取消“人才住房”配建要求等等
这样的节奏下，如果全面放开土地限价，那么土地也将进入市场化时代
02
虽然这个政策很重磅，但还是先冷静一下
一个很简单也很难回答的问题：
放开土地限价，为什么是现在
很多人说今年土地市场不好，需要不断地放松规则去鼓励更多房企拿地
但果真如此吗，对我们现在整个市场包括行业，只这么理解就可以了吗
任何一个政策都不该局限在当下的环境里去看，我们往回看，很多事情就都有了解释
首先，一起回顾一下，全国范围内的土地市场限价是从什么时候开始的
2021年
这一年，同样在自然资源部牵头下，全国22个主要城市同步开始了一个动作：双集中供地
下半年自然资源部又给了四点要求，其中一条我记得很清楚：
单宗地溢价率不得超过15%
但2020-2021年的楼市土拍热度依然不低
泡沫依然存在
像桂林这样的三线城市，平均土拍溢价率轻松就破了30%
所以2021年全面展开土地限价的最大意义，就是避免土地市场过热，尽可能的把泡沫挤掉
不过，其实很多人都忽略了一件事
那几年还有一个比土地限价更重要的政策：三道红线
这个政策的出台甚至比土地限价更早，几乎是牵制开发商命门的一条政策
地产同行应该都记得，那一年我们平时熟悉的各种房企开始迅速且集中的暴雷
以前土地市场最活跃的身影们，也逐渐消失了
为什么？
因为三道红线的严控带来最直接的影响，就是开发商借不到钱了
以前的土拍中房企没钱也可以拿地，甚至会拿更多更贵的地，背后只要有银行、金融机构就行
融来的钱还可以不断滚雪球，而杠杆一旦撬动就不会停止
所以企业规模越做越大，债务越滚越高，行业泡沫也越吹越大
但三道红线的出现，掐断了这条路
那些高周转的企业，彻底失去无限融资扩大规模的可能，只能迅速衰落
目前行业里活下来的都是什么样的房企
除了国央企以外，能数出来的无非就是这些：浙企、港资以及其他不缺钱的民企
为什么
其实可以归结为一类因素：有足够的自有资金
不是跟银行、金融机构打的欠条过两年要还回去，而是踏踏实实躺在自己口袋里的现金流
高周转拿地的时代已经过去了
如今房企进入土地市场后，会因为土地限价取消，就疯狂投入不计成本抬价吗
不太可能
如果花自己的每一分钱，真金白银，都是需要再三考虑的
那么也就不大可能会出现太多的地价泡沫
2021年的全面限价，到今天取消土地限价
背后折射出来的，其实是如今楼市里的房企在洗牌
03
快二十年没有新地的别墅市场，终于出现反转？
自然资源部同时还出现了一个建议：取消远郊1.0容积率限制
和放开土地限价一样，如果这个政策跟进实行，对于土地市场的改变无疑是巨大的
2012年开始，容积率1.0以下的土地被列为禁止用地，也就意味着至今十多年的时间里，别墅市场已经不再有新地块进入市场
如果对于远郊1.0容积率的限制取消，也就意味着，已经存在了十多年的限墅令将被一定程度地放开
限墅令的出现，其实和城市发展产生的住房供求矛盾，是同步出现的
在2012年的前后，大量的年轻人涌入城市寻求发展，稳定下来后需要安家置业，那个时候刚需的购房需求得不到满足
于是，满足新城市人口的刚需买房需求，成为那个阶段的楼市城市的主要供求矛盾
不知道大家有没有注意过，过去十年，各大二线城市出让住宅地块的容积率，武汉、重庆、长沙、西安，基本都在3以上，有的4-5甚至更高
确实在城市高速发展的阶段，满足了大量新居住人口涌入聚集的需求，但是大量的郊区一手因为容积率，因为中小面积段的限制，还在供应着同质化的高层产品
根据克而瑞的数据，2022年有64.3%的远郊楼盘项目较上年均价，呈现下降趋势，表明远郊盘的降价已经从个别发展到普遍现象
很多数据和事实也表明，如今楼市进入了一个改善置换为绝对驱动力的阶段
大部分买房人的资金，来自上一套房产的卖出
刚需产品已经进入供大于求的市场，尤其对于那些高容积率城市来说
即便从上海的情况来看，一手也出现了远郊去化更差的市场现象，基本已经不触发积分
对于二线城市来说，如重庆、武汉、西安、长沙长期的供地容积率都普遍偏高，所以出现了刚需盘，远远供大于求
如今的楼市购买力大部分来自于置换
楼市供求关系的逆转
也让放开郊区别墅成为可能，让郊区供应容积率低于1的土地，让市区土地依然集约化利用
楼市快没有刚需了，那么要让真改善、终极改善的市场，得到一定的自由释放
让更多别墅产品重新回到市场，带来更多高端别墅产品，也是我们所期待的
也是符合当下市场和客户变化的
04
最后，还想对土地的新规则说些什么
实际上，全国各地普遍设置地价上限，是从2021年开始的，土地限价也让地王消失于市场，抑制了土地市场的狂热
两年多后的今天，楼市已然来到了新阶段，虽然目前土地限价没有完全放开，但更多城市跟进会是大概率事件
虽然讨论“放开土地限价之后会怎样”的话题在此时此刻有点早，但是文章结尾还是想和大家探讨几点
1、关于土地市场会热吗，还是会两极分化？
个人认为，放开限价后，整体的土地市场，不会有很大变化，但是会有两个更加明显的趋势
那些真的持有资金进场的开发商，会更往一二线热点城市进入，反而三四线城市的土地，将会持续冷淡
对于同一个城市来说，核心板块和郊区冷门板块的分化也会越来越严重
热点的城市中心，每一块地的出让可能会引发更剧烈的竞争，而对于那些本就已经跌到谷底的板块，还是会无人问津
2、地价上限的取消，意味限价的松动，倒挂的终结？
当面粉价格存在上涨的可能后，作为面包价格的一手限价，会不会慢慢消失于市场，都在讨论一手限价取消，这次土地市场的放开，或许将会是一个信号
未来更多城市价格体系更多趋向于，新房＞二手这样的初始模式
所以，各位新房小伙伴要抓紧了
3、除了价格焦虑，其实我想说的还有，产品力回归
其实，在我们最近去到异地城市踩盘中发现，部分城市已经在全面放开了新房限价，比如去年开始南京拍地，就已经取消了新房限价
而那些取消了新房限价的板块，新地块亮相的项目出现了很久没有过产品内卷，南京的河西滨江板块，这个一手顶豪板块的限价取消，逼出来的产品力很惊人，不管是景观，户型，装修等等
当市场进入真正自由价格的阶段，也意味着各家房企要亮出真本领的阶段了
总之，我们会在土地看到一次真正意义上的回归市场
回归如今楼市最真实需求和供给变化，这就是土地新政策给楼市带来的最大改变
以上为正文，来自余奔雷
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