作者 | 艳姐team
一哥想做地产很久了，并且一直秉持的理念是“地块不热门，我们不参与”。建筑防水材料一哥东方雨虹在北京拿了块地，40.135亿元、溢价率15%，金额不小，基本相当于一家中小房企半年的销售业绩。虽然是凭运气摇中，但要从华润置地、中铁建、京能、首开、中海、北京城建、天恒这些资历深厚的老手们那里抢到这块地，也不容易。说是大哥，不仅因为东方雨虹2008年就已上市，还因为他们目前的18人管理层，平均年龄已经50岁了。据Wind，东方雨虹的老板李卫国持股数达5.7亿股，年薪是85万元，他的另一个身份是中国建筑防水协会会长；总裁张志萍持股98.7万股，年薪是260万元。在此之前，每一张生面孔进京拿地都会引发一轮行业躁动，这次也不例外，稍稍不一样的是，东方雨虹的发家地就是北京，跟东哥的京东总部也就隔了差不多1公里路。在目前的北京土地市场，价格是门槛，摇号是手段，这撩拨了越来越多“外行”的内心——不就是烧钱吗，有什么大不了的。东方雨虹的竞拍代表10月18日下午入场就直接坐在了第一排，气势逼人。首开对这宗地块志在必得，开场就与天恒争得难舍难分，竞拍代表还穿上了寓意好运的红色战袍，在触及地价上限之前，举牌达9手。但幸运之神眷顾了东方雨虹，陪跑一年、失败6次，终于得手。笔者捋了捋东方雨虹的6次失败经历，这高涨的拿地热情，非要说自己“不涉及房地产开发业务”，怕是没有什么可信度。在此之前，北京今年有6次土拍，东方雨虹参与了6次：6月1日顺义两宗地块，分别有45家和36家房企（联合体）报名；6月14日海淀两宗地块，分别有30家和31家房企（联合体）报名；6月16日亦庄地块，报名企业31家；7月20日昌平地块，报名企业25家。在北京市场拿地无果，到8月2日，东方雨虹跑到深圳，参与深圳首块竞现房销售面积地块，与21家开发企业同台。今年5月、6月、7月，东方雨虹数次在公开平台和接受媒体采访时表示自己“不涉及房地产开发业务”。但这几次陪跑，据粗略估算，东方雨虹要交的保证金总额就接近60亿元。作为细分领域的带头大哥，东方雨虹的收入主要来自防水材料销售、防水工程施工、其他收入及材料销售四大业务条线，其中营收贡献最高的防水材料销售业务，占比超7成。今年上半年，东方雨虹实现营业收入168.52亿元，同比增长10.10%；归属母公司股东的净利润为13.34亿元，同比增长38.07%。但问题是，上半年东方雨虹的应收帐款已经达到136.76亿元，占营收的比例已经超过80%。这个数字有点可怕，还是和房企做生意，并且碧桂园、恒大、融创还是重要客户。这种时候，再昏庸的管理者，也应该能觉察出这是个风险吧？东方雨虹的官网也很有意思，这家公司有信仰、有精神，还有指导思想，“天地与我们同在，好人有好报”。眼下，很多城市的土拍规则都已经变了，东方雨虹或许可以借此赌一把。董秘喊冤，就改得了房地产影子股这标签？
目前房地产市场仍处于下行空间，统计数据说，1—9月全国商品房住宅销售面积下降了6.3%，当然也不是所有区域所有项目都在下行，如今一个现象更加明显，就是分化——且不谈二三线城市分化，一线城市中本身的分化也相当严重。在北京朝阳太阳宫，即使是总价约2000万元还附带无比苛刻的付款条件，某项目也是一日清盘；上海浦东一处新盘，即使买了并不那么心仪的楼层户型，购房人也认为自己“捡漏了”。但同样是在北京、在上海，门可罗雀的售楼处也比比皆是。分化之下，项目是否能顺利清盘为开发商带来正向循环，更考验企业拿地的眼光、产品规划、定价营销策略等方方面面。老司机也有翻车的时候，更别提新手了。虽然一直从事房地产配套产业，但在房地产开发方面，东方雨虹显然是个新手。从今天资本市场的反馈看，昨天拿地的喜气并没有传导到股价上，24块的收盘价，跌幅1.56%。9月初以来，东方雨虹股价一直在下跌，从30多元跌倒了只有20块出头，最终引发董秘张蓓近乎歇斯底里的“12连问”，直接火出圈，一分钱没花，连带着金融圈都知道了他们的估值被市场低估。“为什么忽视了雨虹为摆脱当年的房地产依赖症、快速果断实施渠道变革方面所做出的艰辛努力与转型过程中已展现出来的成效?”“为什么忽视了我们的零售在目前已贡献公司30%+收入占比的前提下，仍然在继续保持高速增长，让我们的业务越来越展现出了消费属性？”其实张蓓的问题很好回答，艳姐估计她自己也清楚，因为东方雨虹目前仍旧是强房地产依赖企业。东方雨虹的主要产品防水材料肯定是用于房地产的，被其誉为“第二增长曲线”的非防水业主的主要产品是砂粉。砂粉的主要作用是什么呢，“瓷砖铺贴体系、墙面涂装体系、保温粘结 体系、地面找平体系、基础修建”，哪一条和房地产无关了？张蓓说的零售业务，占该公司营业收入的比例为29.98%，但能不能和“消费属性”挂上钩还不好说，并非零售就是消费啊。东方雨虹自己也说，“大行业、小企业”依旧是行业发展标签，但其实，房地产影子股也是东方雨虹的发展标签。此外，对于前文所提的应收帐款问题和对大客户的依赖问题，东方雨虹的官方回复是融创和恒大“与公司无大额债权债务关系”，“碧桂园与公司合作过程产生的收入占公司收入比例一直较小”。好像什么都说了，又好像什么都没说。东方雨虹不说，投资者也不知道这个大额是多大，较小是多小。可以推测，之所以房地产行业整体下行而东方雨虹还能继续增长的原因，就是这家“大企业”吃掉了很多“小企业”的份额，零售业务推测也会是更多地来自小的施工队，这和装修行业“大行业、小企业”的逻辑很像。很多房地产公司的股价都跌得惨不忍睹甚至就直接从资本市场消失了，作为配套产业，东方雨虹肯定也逃不掉，覆巢之下安有完卵，不是想否定就能否定的。房地产开发并不是想象中的挖个坑开始盖房子然后卖出去这么简单，涉及到的流程专业人士也很难说得清楚，但东方雨虹显然一时不具备一套完整的开发能力。笔者以为，张蓓这时候的喊话，也不仅仅是给投资者看的，更希望通过舆论压力来倒逼老板做点事儿——当初喊员工们加杠杆买入的股份，是时候做个清算了。毕竟，房地产行业已经变天了，总得想办法解决下这些被套的资金。（感兴趣的读者，可以自行看看东方雨虹过去两年的员工增持计划）不仅仅是东方雨虹，其实这两年北京土地市场的新面孔越来越多，比如年初的上海大华，42选1的摇号概率，但泼天的富贵就这么落下了，投拓部相关负责人也只能感慨“运气太好”。还有扬州华鹏、上海兴泰广置业、上海锦祥德睿、重庆香云置业、上海润哲宏升、石家庄创世纪等等，早有人说，这些“马甲”和没什么房开经验的上下游企业，具备一个资质就来打新，万一摇号摇中，利益巨大，土地市场的“打新”就这么出现了。事实上，除了一些大公司的马甲，很多新面孔在一线操盘中还是会遇到种种挑战，这些也都是东方雨虹同样要面对的。虽然在房地产行业游走了几十年，但真正着手进场，这还是头一回。根据今天的最新公告，东方雨虹授权全资子公司北京虹曦置业有限公司来处理关于这次在北京新拿的地块，不过，这家公司今年3月才刚刚注册成立，开发经验还是个“0”。这两年，房地产行业的情况大家都知道了，无数供应商被拖垮，丢掉了大半条命，最后落得打官司的宿命但也无处申诉，成败皆萧何。当初的大订单有多爽，如今的空头支票就有多苦。笔者打听到，东方雨虹接下来可能会与一家中字头央企开发商合作，也走一走“拿个热门地块与房企谈高端合作，然后给公司撒订单”的曲线挣钱道路，不过归根结底还是卖自家房地产相关产品。北京这次这块地，东方雨虹的拿地楼面价约4.89万元/平方米，而指导价是7.8万元/平方米，所以，还是有利润空间可寻的。最后，笔者想说，祝大哥好运，虽然你是带资进组，但这也不代表市场会为你买单。【百亿基金经理内参】独家上线！
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