进行海外房产投资时,投资者往往看重两点——"资本增值"及"租金收益",既有强劲资本增长又有高租金回报的房子,自然是投资者的最爱。然而通常情况下,投资者需要在这两者之间做出孰重孰轻的抉择,那么到底是该优先考虑资本增值还是租金回报呢?哪个更赚?一起看看~ 资本增值资本增值就是所谓的Capital Gain or Capital Growth,也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产(此为房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。 租金收益租金收益就是ROI(Return on Investment)or Rental Yield,也就是指租金回报率。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况,可以反映市场的真实需求。 首先,投资房产的时候,追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择,因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。但是,高资本增长房产的净租金回报率往往较低,因为这意味着这些房产的相关费用(比如按揭利息和其他成本)会更高。 而如果是租金回报率较高的房产,则通常是租金收入高于费用支出,这意味着投资本身是在为自己房产支付成本,这也意味着房产在产生现金储备,这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。 举个例子以美国为例,当然其他国家也同样适用。假设有两套价值均为40万美元的房产可供选择。房产A的预期资本年增长率为7%,租金回报率为4%,房产B的资本增长率为4%,租金回报率为7%。(两者互换的回报率)假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同。 最终选择这两个策略都能为投资者带来不错的总体回报和收益,但是它们的盈利和风险各不相同。答案可以归结为个人的需求和目标,最好通过详细的财务分析来确定,包括考虑一些假设情景和现金流情况。 如果是首次置业或希望每个月都能产生现金流,则可以优先考虑“租金收益”;如果资金充裕,投资多套房产,那么合理的建议就是可选其中几套是高租金回报率的房产,然后你可以使用多余的现金来支付另外几套低回报率房产(但高资本增值)的净开支。 这可以帮助你平衡收支的同时,又可以实现部分房产的高资本收益(未来某一个最佳时刻售出的时候)。