谢娜5000万“跳单”买豪宅？中介付出的劳动，值170多万？

这件事，至今疑云重重，争议不断。

2022年2月7日，一位化名为H的房产经纪人在网上爆料，谢娜张杰夫妇买房跳单。

房产经纪人H称，2019年6月21日和22日，谢娜与张杰夫妇在他的引导下到现场两次看房，只是后期二人以不喜欢该房源的理由拒绝购买。

随后，H发现，谢娜、张杰实际上跳过了他，直接私下和房东签约。

不仅如此，房产经纪人H还遭到对方律师的威胁，被逼无奈出国躲避。

为了证实爆料的真实性，房产经纪人H还晒出了谢娜张杰的看房照片，并曝光了具体的房源。

谢娜、张杰购买的这套房子，是思南公馆东苑7号101室。

思南公馆，位于上海黄浦区思南路，北临孙中山故居，南靠瑞金医院。

思南公馆的历史始于1920年，近代历史名人柳亚子、梅兰芳等曾先后在此居住，也是上海知名的网红打卡地。

思南公馆位置

思南公馆还是上海历史文化风貌区和优秀历史建筑保留保护改造试点项目之一，也是“国家历史文化名城保护专项基金”项目。

谢娜买的豪宅，不是在老洋房所处的区域，而是在由多层电梯房及少量复式房源组成的思南公馆东苑。

网友们当然更关心它的价格。

房子的面积341.77平方米，单价约18.14万元，售价6200万元，最后的成交价格5920万元。

思南公馆东苑二手房在网络上的报价

按照5920万元的成交价，以上海市场常见的2%佣金比例计算，这套房源的中介费118万多元。

谢娜、张杰为什么跳单？省下这笔中介费呗。

谢娜、张杰2月8日发表律师声明，否认了房产经纪人H的“跳单”说和“威胁”说。

谢娜张杰方面发表的律师声明

而关于房子交易，律师声明未透露更多信息。

有网友爆料称，最终和谢娜、张杰完成交易的中介公司是上海永业房屋销售有限公司，网签价格为5920万元，与此前H提供的6200万元的价格相比，低了280万元。

有网友认为，谢娜张杰是“货比三家”，并不是“跳单”。

对此，上海永业房屋销售有限公司的相关人员表示，该房源不是他们公司操作的。

这让整个事件，变得更加扑朔迷离。

谢娜、张杰买房子本身，就很值得玩味。

按照房产经纪人H的爆料，谢娜、张杰是通过他们旗下的重庆眉开眼笑文化传媒公司买房的。

爆料信息

资料显示，重庆眉开眼笑文化传媒公司成立于2019年10月，法定代表人为罗正英，谢娜持股99%并担任监事，是公司实际控制人。

谢娜、张杰为什么要通过旗下公司买房呢？

大概率是谢娜、张杰被限购了。

谢娜和张杰，应该都不是沪籍。要买房，必须得连续交60个月以上的社保或个税。

上海的购房政策

谢娜、张杰二人的主要工作地点都不在上海，交社保或个税的难度很大。

个人没有购房资格，就只剩下一条路：公司买房。

按照上海的规定，企业可以购买商品房。

但是，必须同时符合三个条件：

设立年限已满5年；

累计缴纳税款金额已达100万元；

职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

据上文可知，重庆眉开眼笑文化传媒公司成立于2019年10月，不符合“设立年限已满5年”这一条件。

然而，这家公司顺利买到了房子。

那只有一种可能，符合这个条件：

企业近年缴纳税款金额满500万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。

也就是说，为了买房子，谢娜的公司，至少要在上海“故意”交500万的税。

还有一个细节值得注意，那就是谢娜的公司成立于2019年10月，房子于2019年12月14日网签。

准确地说，谢娜的公司，不仅要在上海交500万的税，而且要在2个月内完成。

明星以公司的名义买房，不稀奇。

但谢娜张杰在短短2个月内，完成缴税500万的操作，确实让人震惊。

明星，还是有钱啊。

上海企业的购房政策

谢娜、张杰到底有没有“跳单”？

新闻出来之后，网友并不是一边倒地支持房产经纪人H。

原因有三点：

一是双方各有说辞，房产经纪人H方面拿不出实锤，谢娜、张杰方面反驳的内容也没有力度。真相如何，还得让子弹飞一会儿。

二是跳单这事，很难界定。

谢娜张杰通过房产经纪人H看房，再找另一家中介看。除非与H签订了独家代理合同，否则，就不属于“跳单”。

网友评论

那么，如果谢娜张杰通过房产经纪人H看房，然后绕过H，直接与房东交易，就一定属于“跳单”？

这里面，其实也有争议。

三是网友对中介的意见比较大。

除了某些中介吃两头、哄抬价格等灰色操作之外，最大的争议，还是中介费。

上海二手房交易，中介费一般分别收取卖方1%、买方2%费率的佣金。

如按照总计3%的费率计算，若H所在中介机构这一单成交，将获得170多万元的佣金报酬。

当然，中介付出的劳动，当然也应该得到尊重。

卖一套房子，绝不是如网友所说的“跑几次腿”那么简单。可是中介付出的劳动，真的值170万吗？

网友评论

有人说，不喜欢多花钱，可以不通过中介买房啊。

可事实上，市场上的绝大部分房源，都被中介垄断了。

1%或更高的佣金比例，也早已成为了行业惯例，消费者没有太多的选择权。

有人说，这么高昂的中介费，换成我也会逃。

还有人说，你带我看房，我就一定要买你的房子？既然没有签合同，凭什么不能直接找房东？

甚至有的中介认为，是你没有看好客户，让人家钻了空子，只不过人家是明星罢了，所以你才会曝光。

也有的中介表示，交易没有完成，中介费是不能收的。

还有中介表示，理论上算跳单，但是中介拿你没办法。

这就是中介不愿意带看家里住人的，就怕购房者与业主私下联系。

所以，问题集中在，对于“跳单”的事实该如何认定，谢娜、张杰到底有没有坐定“跳单”的事实？

可能很多人还停留在《民法典》之前，对于“跳单”只能忍气吞声，客户通过中介找到房源但最后绕开中介交易的行为，法院也只能根据《合同法》及双方合同约定，并结合诚实信用原则对此行为进行处罚。

最后，在吃瓜之余，普及一点房地产法律知识。

自从《民法典》颁布后，再处理此类案件就有法可依了，中介的权益也是受到法律保护。

《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

即委托人在接受中介人的服务并利用其提供的机会、资源或服务后绕开中介人达成交易的，也应当向中介人支付服务费。

“跳单”是一个行业术语，就是指房屋委托人接受中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同。《民法典》可以说将“跳单”行为上升到了法律层面，充分保护了中介人的合法权益，利于市场健康发展、诚实可信。尽管人们对中介这个行业还有这样那样的诟病，但“跳单”的确是法不可容。

谢娜张杰到底算不算跳单？有法律界专家认为，跳单行为需从三方面认定：

首先，看合同是否有效，并且中介有没有提供相应服务；

其次，买房人是否接受服务之后利用该服务订立了合同；

最后，委托人绕开中介人直接订立了合同。

也有律师认为，不采用书面形式也并不影响中介合同效力。根据相关法律规定，即使未采取书面形式，而是采取口头形式订立，房产中介合同也应成立且生效。

按照霍先生提供的信息和证据包括录音，似乎比较符合跳单的事实。如果说大家签订了服务合同，毋庸置疑，很容易判断跳单事实的构成。这倒没有什么可争议的，但问题是，似乎谢娜方跟霍先生并没有走到签协议那一步，但的确又提供了房源和看房服务。

所以问题的焦点就集中在：不签协议，然后直接找房东买房算不算“跳单”呢？

很多中介自己也说不算，认为交易没有完成。

但根据《民法典》的规定，谢娜方作为委托人在接受中介人霍先生的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人霍先生直接与房东订立合同的，应当向中介人支付报酬。

这么看来，“跳单”行为是成立的。

《民法典》虽然明确了购房者接受中介服务后，跳过中介与房东自行签约也应该支付报酬。但没有细化到不签协议如何认定你提供了服务。我们不清楚霍先生是否能够提供可当做证据的证据，但的确想给大家普及一下，“跳单”确实违法。这是《民法典》的最新规定。

至于大家提到的，曝光隐私或其他的侵犯明星权益等，那是另一回事，谢娜方可以起诉。但一码归一码，“跳单”的事必须说清楚。

此前也有案例，某中介带领购房者实地看房，组织买卖双方交接定金，并约定房屋成交价102万元，中介费1万元由买方承担。

数日后，买卖双方绕开中介，就同一房屋在另一家中介公司签订了购房合同，约定成交价99万元。

某中介得知后，起诉要求支付中介费1万元。

法院认为，购房者在第一家中介已经完成大部分中介服务的情况下，轻率选择另外的中介公司继续完成房屋买卖的行为是极不诚信的，应当依约支付相应费用。鉴于未完整协助房产交易，根据其提供的中介服务程度，酌定支付7000元。

现实中，这样的案例很多。很多时候可能忍了，要么低调处理了，只是明星把这种问题放大了，这是好事。

谢娜、张杰这次纠纷，无论结局如何，必将成为房地产史上非常典型的案例，也将成为其他相继效仿的案例。所以希望处理好，给一个公平公正的判决结果，据报道，目前霍先生已决定起诉谢娜张杰。

明星可以把此事效应化。但在处理该问题时，大家都是普通人，都是平等的，法律面前人人平等。

希望借此机会，不再给法律留有遗憾，让房地产市场更加和谐健康发展。

来源 正解局 光宇吐楼市等