征途漫漫：智慧建筑的羁绊、解法和笃定

文｜秦明

北京酒仙桥路10号，坐落着一座20世纪50年代，由苏联设计并监督建造的中西合璧建筑群——UBP恒通国际商务园。11月16日17点，一场30余人参与的，关于智慧建筑产业的沙龙讨论在这里刚刚结束。

早在2012年，有一群人想讲一个新故事：尝试用设施管理与数据集成的概念来驱动智能建筑发展。10余年后的今天，智慧建筑行业发生了巨大改变，数字化、智慧化已成为了基础平台，新的一群人思考与解决问题一开始就会从数字化的基线往上构架，就像现在建一个房子或工厂通常不会缺少水泥与钢筋。

2023年，智慧建筑已然是中国高质量发展的必然趋势，但目前还面临着法律法规、设计理念、运营交付、组织模式等方面的障碍。比如业内还需要重新审视现有的标准规范，探索以终为始的设计理念，提高项目的沟通效率，把握存量市场的商业机会，挖掘运营数据的价值……在这场活动中，或许从讨论中可以看到些许星火。

变化与痛点

“对不起，你去和运营方谈吧”——在建设方完成了项目交付职责后，设计院满怀期待地想要挖掘BIM成果在运营阶段的潜在数据价值时，建设方给予了这样的一句回应。

这是许多设计院的真实写照，他们拥有丰富的数据资产，却无法充分利用。背后揭示了一个基本现象：建设方和运营方作为两个割裂的组织实体，无疑阻碍了数据价值的进一步探索。问题不止如此，这仅仅是众多痛点中最为普遍的一个，由来已久。

在过去，无论是政府还是企业，业内对项目的注意力主要放在了建设的合法性、合规性与验收等方面，地产开发也是依靠疯狂拿地，野蛮建设，工程质量参差不齐。参与方也被分成了很多角色，深耕在在各自的链条中。

如今，时代发生了变化，高质量发展成为当下主旋律。欧美等国家的“百年老屋”随处可见，业内也逐渐意识到国内楼宇实际寿命的差强人意。美的楼宇科技研究院院长孟涛告诉36氪，中国大修大建的阶段已经成为过去，旧改市场正在蓬勃兴起。未来，不管是开发商还是运营商，一定会从楼宇的运营里面去找价值。

如今，谈智慧建筑一定不能忽视两个问题，北京市建筑设计研究院有限公司副总建筑师、数字科技研究院院长林卫谈到，一个是良好环境机制的牵引，比如过去的标准都是静态的，需要重新审视现有的法律法规，设计规范和设计参数是否合适；另一个是以终为始的设计理念，无论是建筑师、电气工程师、还是弱电工程师，他们的很多设计成果并没有将运营阶段前置考虑，接下来需要用新的模式将规划端和运营端环环相扣起来。

不得不提的一点，很多业主后知后觉，有时虽然说要做智慧建筑园区，但具体要做什么可能并不清楚，市场中也会有很多鱼龙混杂的服务商，存在劣币驱逐良币的现象。另外，不同楼宇方的业务逻辑不同，比如租用型与运营型楼宇，其需求点和敏感点也是不同的，服务商如何捕捉业主的需求并给出合理的解决方案，也需要专业性。

交付是智慧建筑项目中关键的一环，也是一个多方参与的过程。京东方集团科技服务SBU科技产业BU总经理欧阳剑锋告诉36氪，从运营商提出需求到服务商交付之间的效率仍需进一步提升，这也需要行业多个环节的伙伴共同努力。

从单一项目实施角度来看，设计阶段对不同设计院和厂家的协同统一，施工阶段按照标准完成现场的正确部署实施；运营阶段让最终用户把数据运营起来发挥价值。这些都是执行侧需要密切关注落地的。

不过，有时并不需要把智慧建筑想得太复杂。孟涛还提到，尤其是像旧改类似的项目，业主可能只是因为一个小需求就想要进行改动，需要思考的是：如何用数字化或非数字化的手段来解决这个问题，这其中就存在商业机会。

如今仅依靠一个概念去吸引客户的时代已经过去了，接下来智慧建筑项目要立足于现实，一点一点逐步迭代演进将成为常态，要保持对以终为始的追随，把真正的诉求体现在项目的最前沿。

一些思路解法

智慧建筑项目的成功实施，有很多可以提升与转化的空间。

对于如何与业主达成共识，孟涛给出了他的处理逻辑，在沟通过程中将项目的各项细节量化为可衡量的指标，把能算清楚的账算清楚，给到详细的账目，把不能算清楚的说清楚，这样彼此合作才会更有信心，更愿意投入到项目中来。

比如楼宇运维的可视化，能源管理的优化，这些都是可以通过具体的数据和案例来证明，让业主看到项目的实际效果和收益；包括使用停车管理系统后，无论是对于住宅还是商业办公等场景，停车利用率的提升幅度都是可以量化的数据指标。

孟涛告诉36氪，在抖音集团上海新江湾城办公园区、和祐国际医院等合作案例中，他们交付的成果都是以数据为基础，清晰算账，指标数字都会清晰列出。当然，有一部分指标是无法量化的，比如在提升用户体验方面，提供的智慧运营中心本质是一个运营管理效果的呈现，在提升文化宣传上很有价值，这也是一把手关注的点。

当要对一个建筑园区进行新建或改造，业主最终想要的效果是很核心的出发点。站在运营方的视角，智慧建筑并不是为了做数字化而做数字化，而是希望通过数字化服务，提高园区的坪效、能效、园区客户的粘性，以及现金流水平。相反，站在服务商的视角，大多数业主对数据并没有太多的感觉，他们关注的是一个能解决问题的体系性方案。

过去美的楼宇科技在传统意义上是以包含多联机、水机等在内的暖通空调设备为主。从三年前开始，整个事业部都在进行转型，已成功转型为楼宇建筑智慧生态集成方案服务商。转型期间不断扩充了磁悬浮、多联机等产品线，围绕这些硬件业务，提供更多基于系统级别的解决方案产品。在软件层面，基于iBUILDING美的楼宇数字化平台，提供底层的数字化支撑，建立了整套运维管理机制和管理体系，并提供从顶层设计到综合解决方案落地的全周期服务。

孟涛告诉36氪，如果美的只提供设备，那么用户得到的只是设备本身的能力，这样与用户的场景和需求就会比较远。只有从场景剖析、到硬件、到软件平台、再到顶层设计，才能让用户真正能买到他想要的服务或者可量化的场景体验和功能。

过去很多项目基于成本出发，初期缺少顶层规划和对用户需求和场景的研究，智能化系统都是一次性采买，造成楼宇很多功能与后期运营脱节。两年前，美的提出的智慧建筑数字化总承包（DEPCO）的模式，以及致力于打造智慧建筑行业生态，本质是为行业各方提供了智慧建筑落地过程中可供探讨的整套体系性的方法论。

当下智慧建筑行业都面临着一个难题：即通过某种机制对楼宇进行全周期监测，并利用数据进行优化分析。林卫谈到，不同的企业切入点不同，美的楼宇科技提供了新的平台模式，北京建院则希望将智慧平台理念和数字化元素前置于设计阶段，双方便有了探索基础。

未来，智慧建筑交付的产品一定是基于用户需求驱动的产品。孟涛告诉36氪，包括智慧建筑的数据价值是被用出来、被迭代出来的，尤其是好的甲方或者对建筑楼宇的体验与运营有要求的业主，才更有可能把智慧建筑的价值发挥到最大。

看清后的笃定

建筑园区的存量时代早已到来。

就建筑存量类型而言，欧阳剑锋告诉36氪，一个是城市的老城区，它只能通过改造的方式完成更新。由于楼体老旧或者原始资料不足，存在一些客观的限制，因此在数字化的代价上，成本会更高一些，但需求是迫切的。另一个是大拆大建式的城市更新，它可以按需定制，按定制设计，按设计实施，在数字化的部署上以及数据价值的深度应用中更有天然优势。

当下，如何盘活城市的老旧存量资产成为一个时代命题。在欧阳剑锋看来，这个过程需要构建一个更好的商业模式。一方面在各地能看到相应的城市更新基金；另一方面，一些产业园区也通过基础设施的证券化，不错地解决了资金问题。当然，优质的资产一般更容易通过资金和政府政策的倾斜，获得一个较好的收益模型。长期来看，这个模型里面的数字化服务能力与ESG能力也是关键的两个角色。

美的楼宇科技的两大抓手便是智能与低碳。智能代表的是数据在线，建立大量智能化的产业场景和生态体系；站在低碳的视角，他们从能源管理的优势切入，提供一整套碳咨询、碳排查和碳核查目标的设置，并且通过软硬一体化业务优势帮助建筑实现节能降碳的目标，已打造了多个零碳建筑标杆。

一些趋势正在显现。孟涛告诉36氪，未来的建筑行业将在能源与碳资产层面出现强制性的标准或规范要求。这将触发大家意识到，为了应对这个问题，企业都需要具备底层的数字化能力。与此同时，能源管理和碳排放方面会面临巨大的压力，这也会倒逼企业对建筑运维管理提出更高的要求，且这种需求会越来越强烈。

回到当下，虽然一些头部企业在做一些创新型的事情还没有变成行业的主流，走在前面的企业做的很多事情还在演绎过程中，智慧建筑对用户端的价值在行业层面还没有完全凸显，但只要耐下性子做实事，做踏实、抠细节，智慧建筑的理想故事并不会太遥远。

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