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有观点认为，北京核心区老旧小区的房价涨幅依然可观，但根据最近获取的一手成交数据，这种说法存在一定偏差。以海淀区为例，一些交通便利、学区优质的老旧小区，最近出现了较大幅度的价格下滑。
据统计，11月海淀区多个老旧小区的成交价格较历史高点下跌超过20%，个别小区甚至下跌25%。这显示，这些老旧小区已经开始走下坡路。
例如厂洼小区，建成于1987年，交通便利，距离地铁16号线较近，属于紫竹院片区。该小区一居室在2021年最高成交过506万，但11月已降至320万，同比暴跌25%。
再如小南庄社区，建于上世纪80年代，临近中国人民大学，曾因配套完善、学区优质而成交过610万的高价。但最近该社区两居价格已跌至467万，同比下滑22%，跌幅居海淀前列。
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在交通枢纽清河地区，永泰东里老旧小区也出现大幅下跌。该小区建于1994年，老旧程度较高，但因交通便利，曾成交價较高。现二手房已从去年的最高点458万跌到380万，同比降低21%。
可以看出，这类老旧小区价格下跌较快，即使位于核心区，近一两年的涨幅也已消失殆尽，未来持有存在较大风险。
为什么会这样呢？
这些小区临近地铁，但自身产品老化，配套设施不完善，居住体验差，未来升值空间有限。此外，学区资源优势被逐渐削弱，教育均衡化政策减少学区房溢价。而且，单纯依靠区位优势无法持续推高价格，消费者更看重产品本身品质。
因此，建议购房者谨慎选择老旧小区。不要过度依赖校区资源或改造计划，也不要期望仅凭区位就能保值增值。购房决策要因地制宜，避免选择存在严重老化问题的老旧小区，以规避可能出现的资产缩水风险。
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