存废限购令

房产

2022-09-16 13:09

随着市场演变，限购从最具杀伤力的调控利器，逐步变成基础手段，与各地逐步升级的限贷、限售、限签、限离、限价、限商等一起，调节市场供需。

作者：陈月芹丁文婷

封图：图虫创意

导读

壹 || 到了9月，放松限购的“星星之火”逐步向新一线、强二线城市蔓延。

贰 || 不明文取消限购是很多城市的选择，强调仍需“限购证明”或可先买房后补缴社保的小窍门，保留了解释和修改口径的余地。

叁 || 如果全面放开限购，其政策意义大于实际作用，传递出“政府支持楼市复苏”的导向，但往往落实措施会跟指导思想背道而驰，差之毫厘谬以千里，因此各地必须警惕盲目、无序放开限购。

肆 || 有观点认为，限购将住房和刚性居住锚定在一起，尤其是在住房紧缺、供需矛盾尖锐、金融流动性充裕的阶段，限购起到了重要的作用，随着调控手段的逐渐增多，如限贷、限售、限签、限离、限价、限商等，限购这一基本手段存续与否需要被重新审视。

秋台风“梅花”登陆浙江舟山后，一路沿着海岸线北上，给江苏、上海、山东半岛沿海等城市带来强劲风力和暴雨。一名东部城市官员已连续多日督查防汛防台工作，并在间隙不忘密切关注——临近城市出台的楼市限购松绑政策是否经历了“一日游”，能否比眼下的台风撑得更久？

东部沿海城市的步调“不约而同”地一致。9月8日，宁波全市放开限购门槛，一周后苏州摇旗跟进，从多区域一点点扩至全域放开，到9月15日，青岛、济南同日官宣放松限购。9月16日，天津市也大幅放松了非本市户籍新市民的购房限制，同时支持本市户籍居民的改善性住房需求。

何时松绑、放开到哪种程度，各城市政府暗暗角力。临近城市之间，既是比肩对照、互相观望的“兄弟”，看同级别城市打响第一枪后的市场反应；某种程度上双方又是竞争关系：不限房票之后，市场购买力有限，谁能抢夺先机，也许下一批次卖地时就能看出分化，在金九银十和第四季度迎来销售“翘尾”。

没想到的是，台风未过，苏州和青岛已经试探出了限购调整的“红线”：9月16日，苏州宣布恢复此前的购房政策，外地人买房仍需3年内连续6个月社保或个税，并否认政策曾经松动过；青岛直接在9月15日的公众号推文中删除了“二手住房不再限购”8个字，充分体现了“动态完善房地产政策”。

近期，“除一线城市外，全面放开限购”的传闻甚嚣尘上，限购令，这个原为抑制住房投机需求以控制房价的阶段性行政手段，动态影响了中国楼市近12年。随着市场演变，限购从最具杀伤力的调控利器，逐步变成基础手段，与各地逐步升级的限贷、限售、限签、限离、限价、限商等一起，调节市场供需。

直到这一轮房地产下行周期，市场需求低迷，1-8月全国房地产开发投资下降7.4%，供应不减反增，去库存和稳市场成为调控应有之义，此时，多年饱受争议的限购令存续与否，被再次推至台前。

全面松动

据不完全统计，年初至今，放松商品房限购的城市或地区已超37个。限购调整措施主要有四类：一是多孩家庭、投靠或调整计入标准增加购买套数；二是缩小限购区域；三是降低社保年限等购房要求等；四是直接或间接取消限购。

8月份以后，南京、武汉、合肥相继允许外地人以补缴社保方式购房，基本取消了限购；南京、大连向外地人二手房限购开刀；而廊坊、唐山、银川、秦皇岛、九江等地直接废止了此前的调控政策，而不新发文件。

到了9月，放松限购的“星星之火”逐步向新一线、强二线城市蔓延。

宁波打响了全域放开限购的第一枪，不限户籍，不限套数，也不官宣，直接于9月8日起执行，楼盘销售和中介在收到口头通知后一一传开：外地人仍需要限购证明但不再进行审核，相当于不限购。当日下午，宁波房产市场管理中心回应称，未收到通知，仍执行限购政策，但限购申请结果以各区的审核通知为准。枪声不响，还留足了回撤的后路。

与宁波相隔不远的苏州，也小心翼翼地对外释放放开限购的消息。一位苏州当地中介告诉经济观察报，在9月14日传出全域放开限购前夕，苏州先是放开了吴中区、吴江区、姑苏区、相城区，次日才继续放开了工业园区和高新区的限购，至此外地人在苏州买首套房不再需要社保证明。

不过，9月15日，苏州住建局回应称，外地人只限购一套房，以此否认了全面取消限购的说法。

全国范围来看，9月以来的松绑潮从东部沿海省份内的经济强市开始，逐步向省会城市扩围。

只做不说

实际上，作为江苏省省会，南京8月初便传出彻底取消限购的消息，南京市住房保障和房产局相关人士8月2日回复澎湃新闻时称：这是不实消息，该局未收到也没下发相关文件，南京没有全面放开限购。

而中介给出了经实操验证的版本：6个月社保可一次性补缴，约6000元。

不明文取消限购是很多城市的选择，强调仍需“限购证明”或可先买房后补缴社保的小窍门，保留了解释和修改口径的余地。

年内，南京频频出招，5次放松调控中出现3次“一日游”。4月底，外地人购房社保年限从2年降至6个月；5月20日，房地产协会发布的取消二手房限购消息，存活不到1天便删除；8月1日传出全面取消限购，次日相关部门回应不实，仍需6个月社保，但可补缴；8 月 12 日，一份南京信贷政策调整的文件曝光，宣布二套房最低首付比例可降至 3 成，次日再次被叫停。

一位百强房企高管透露，南京已实施全面取消限购一个半月，外地人带身份证和银行卡来了即可买房，但更可怕的是，近一个月叠加金九促销，市场没有起色，8月新房成交面积环比还下降13%，9月上半月降幅仍在扩大，成交面积仅为新政前的7月份的38%。

中指研究院统计14个二线城市的数据显示，中秋假期间，南京总成交面积0.1万平方米，同比下降89%，位居跌幅首位。

此前，前述东部城市官员透露已关注到苏州、宁波全域放开的消息，若苏州不再“一日游”，其所在城市不排除参考和跟进。

作为年内楼市销售和土地市场表现在全国范围仍属第一队列的城市，该东部城市官员坦言上级部门对这类城市开绿灯的可能性更小。年内，其所在城市已经制定了全域放开限购的方案，但最终未获批准。

和中西部城市选择发放购房补贴、一再降低购房门槛相比，这个东部城市选择了另一个调控思路：完全放开限购，增加房票，引入购买力。“新盘预售套数和具体房票有一定关联，但现在（其所在城市）除极个别红盘封顶限售外，多数新房房中签率仍较高。我们的目标是维持到火热摇号的程度。”该东部城市官员透露，红盘需要抢的氛围之下，居民买房信心才能恢复，市场就能流动起来，而不是靠财政发放几千几万元的补贴刺激需求。

经济观察报获悉，天津、杭州等地已在酝酿放开限购政策，部分城市仍按兵观望，观察目前已放开城市的一二手房供给量和交易量变化，以此作为政策调整的参考。

“限购放开后就看交易量，量上不来，形势更严峻，说明这一年来需求持续被释放得差不多了，那么放开限购这一标配动作已经失灵，需要研究更进一步的救市政策。”前述东部城市官员认为，短期内通过放开限购又一次拉升成交量，看着像盘活市场，实际是房价信号涨了，预期又一致往新一线冲，但现有资金量不足以撑起绝大部分二三线，因此，全国（除一线城市）放开限购可能只能给新一线、部分二线带来增量。

前述东部城市官员坦言，城市放开限购有一定风险，不得不“只做不说”、遮遮掩掩，还面临着被叫停、“一日游”的风险，但此时抢跑能换来窗口期——等到所有城市都开闸，全国楼市的钱就流动起来了，先突围而出就多去化一批库存。多数城市可能会优先让省内的经济大市带头，因为这类城市人口与资源集聚性好，能拉动贷款需求，省会城市看好风向，第二轮再跟进，他解释。

利好消息传出，开发商们也闻讯而动，一位头部民企投拓人士得知限购可能放开的消息后，向集团特别申请在其所在城市第三批次供地增加投资额，提高举牌价。次日土拍现场有所升温，有8宗地触及最高限价进入摇号环节。

扭转不易

一位副省级官员向经济观察报表示，目前真正被限购抑制住的城市并不多，只有一线和部分二线城市，解除限购没有太大意义，相比之下，降首付比例和降息更直接有效。

“现在是购买力不足，不是限购限制。”他强调，解除核心城市限购只会加速全国崩盘，环一线的城市群直接进入楼市冰点，这对全局而言只有杀伤性，没有贡献度。而培育购买力的有效手段只有两招：降低购房成本以及恢复市场信心。

如果全面放开限购，其政策意义大于实际作用，传递出“政府支持楼市复苏”的导向，但往往落实措施会跟指导思想背道而驰，差之毫厘谬以千里，因此各地必须警惕盲目、无序放开限购。

他进一步解释，放开限购后，金融政策要纠偏，须软着陆，“不能飞到最高空关掉发动机，但现在市场持续低迷，只能先运转起来，再逐步降速”。

9月14日，一则消息几乎和苏州放开限购同时传出——一线城市广州选择了另一种调控策略：对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前市场形势发生很大变化，一方面是高价改善盘卖得好，甚至供不应求；另一方面是低价刚需盘去化难。因此，就需要实时调整限价政策。部分盘可以实时涨价，部分盘可以降价促销。

前述东部城市官员直言，广州侧重于让房企想方设法活下去，而不是硬挺着不降价，把房子砸手里，更高的限价阈值能让楼市回归市场化。

一位top30民企高管呼吁连同一线城市都全面放开限购，但他也理解现阶段，楼市须分批次逐步放开，通过新一线城市形成示范效应，老百姓对房价有了预期，市场才能逐渐恢复。“如果没有调控手段限制，一个城市群里，钱会往最核心的地方集中，而三四五线城市会受到很大压力，这是必然的。”这位top30民企高管正调动全集团加大放开限购城市的供应量，趁着窗口期积极卖房。

全面放开限购后，原来固化的以城市为范畴的购房格局会被打破，前瞻性、投资性的购房更有可能发生在新一线城市或资源型城市。

前述东部城市官员也补充，此举可能加快住房结构区域性供给不平衡。

12年紧箍咒

限购是调节房地产市场的重要利器，尽管其从出台之初就饱受争议，从经济学的角度来看，市场会根据需求调节价格波动，因此，有观点认为不应该用行政手段限制交易自由。

回顾限购令的发展历程，12年来几度松松紧紧，有3个大的周期：

2010年-2013年是调控收紧阶段。

2008年，美国次贷危机爆发，引发席卷全球的金融危机。中国政府出台四万亿投资计划，采取宽松政策提振楼市，推动了楼市的火热。2008年中央接连发布四份文件，要求降低房地产交易税费、下调首付比例和个人信贷利率。

2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业内称为“限购令”。

半个月后，北京宣布“北京家庭只能新购一套商品房”，全国首份限购令出炉。此后上海、广州、杭州、南京等城市跟进，并伴随着2011年“国八条”出台，从一线城市到二三四线城市全面铺开，彼时房地产正处于上涨周期，到了 2011 年底，国内 70 个大中城市已有 46个城市出台限购政策。

首轮限购持续到 2014 年。第一阶段的限购政策，也使得房地产需求被遏制，商品房空置面积较大，房地产库存增加，此时经济也面临下行态势。各地政府为了刺激市场回暖，纷纷对限购政策进行松绑，呼和浩特在全国率先取消实施3年的限购政策，至2016年1月底，全国46个限购城市，仅有北京、上海、广州、深圳、三亚5个未取消限购。

但随着2016 年楼市的重新火热，全国各大城市又相继出台了第二轮限购令，且力度相对于第一轮更加严格，并一直延续至今。

有观点认为，限购将住房和刚性居住锚定在一起，尤其是在住房紧缺、供需矛盾尖锐、金融流动性充裕的阶段，限购起到了重要的作用，随着调控手段的逐渐增多，如限贷、限售、限签、限离、限价、限商等，限购这一基本手段存续与否需要被重新审视。

9月14日，住建部住房改革与发展司司长王胜军在“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示，十八大以来，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度逐步完善，“房住不炒”成为社会共识。

住建部副部长姜万荣欣然介绍，近十年来，中国住房供应规模持续增加，商品房销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。健全住房市场体系的同时，中国也积极加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。到2021年年底，3800多万困难群众住进了公租房。

前述top30民企高管呼吁，值此市场急需纾困、且住房保障体系日渐完善之际，有关部门应有序放开限购政策，分两个市场进行调控：一是让商品房市场回归市场，二是继续加大对中低收入人群住房需求的保障。

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来源: qq

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