美国房贷利率走低，购房者观望情绪浓厚，房产市场动态如何演变？
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近期，美国房产贷款市场经历了显著波动，这与最新的通胀数据和市场预期密切相关。根据Redfin和CNBC的综合报道，7月份的消费者物价指数（CPI）显示出通胀水平较为温和，这为美联储在9月18日的会议上降息提供了可能性。而与此同时，房产抵押贷款再融资（Refinance）的申请量大幅增加，这反映出借款人对当前利率环境的敏感性和市场的活跃程度。
温和通胀的背后逻辑
美国7月份的核心通胀率较前月上升0.17%，同比增长3.2%，这一数据符合市场预期。包括波动较大的食品和能源在内的整体CPI环比增长0.2%，同比增长2.9%，同样符合预期。然而，住房成本（shelter inflation）是推动整体通胀上升的主要因素，这一情况引发了市场对住房通胀指标滞后性的关注。
根据Redfin的分析，住房成本是一个滞后的指标，通常反映的是过去市场的租金变化，而非当前的市场状况。具体而言，主要住房成本中的两个关键组成部分在本月都出现了小幅上升：主住宅租金环比从0.3%上升至0.5%，而业主等效租金则从0.3%上升至0.4%。然而，Redfin的租赁市场追踪数据显示，过去两年的租金实际上几乎没有变化。这意味着，未来住房通胀不太可能成为一个主要问题，只需要等待通胀计算技术上的调整，通胀水平便会达到或非常接近美联储的目标。
从美联储的角度来看，当前风险的重心已经从高通胀转向了就业市场疲软。8月2日发布的就业报告显示，劳动力市场正面临滑入衰退的危险。对此，9月6日即将发布的就业报告将成为美联储决策的关键因素，这将决定美联储是否在9月18日的会议上降息25个基点，还是市场所期望的50个基点。
再融资申请量的激增
与此同时，随着美国房产抵押贷款利率的微小下降，再融资（Refinance）申请量激增，显示出借款人对利率变化的高度敏感。根据CNBC的报道，尽管30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率仅小幅下降至6.54%，再融资申请量却在一周内猛增了35%，而与去年同期相比，更是激增了118%。
美国抵押贷款银行家协会（MBA）的经济学家Joel Kan在新闻发布会上指出，上周的再融资指数创下了自2022年5月以来的最高水平。这主要是由于常规贷款、FHA贷款和VA贷款申请的增加。尽管利率的下降幅度不大，但对于当前的借款人而言，任何利率的微小波动都可能带来实质性的节省，从而激励他们抓住再融资的机会。
然而，美国购房贷款申请仅增长了3%，且较去年同期仍低8%。这表明，尽管房贷利率有所下降，但购房者依然面临高房价和供应不足的挑战。孙斯陶发现，许多潜在买家选择观望，等待更低的利率，以便在做出购房决策前能够获得更有利的贷款条件。部分买家认为房产抵押贷款利率可能会进一步下降，因此他们推迟了购房计划，期待更好的时机。
美联储政策前景的不确定性
美联储的未来政策走向将对抵押贷款市场产生深远影响。Redfin的分析指出，市场普遍预期美联储将在2024年底前降息100个基点，到2025年底前可能降息200个基点。这个预期远远超出了美联储在2023年6月所作的预测，当时的预测显示到2024年底仅会降息25个基点，到2025年底降息125个基点。
然而，这些预测已经不再适用于当前的经济环境，尤其是在最近几个月的数据显现出经济下行压力增强的情况下。即将在Jackson Hole召开的全球央行年会上，市场将密切关注美联储主席鲍威尔的讲话，期待他能够为即将到来的美联储会议提供更多指引。
在这样的背景下，孙斯陶认为，当前的美国房产抵押贷款市场表现出高度的不确定性。随着通胀逐步得到控制，美联储是否会迅速采取降息措施，以应对可能到来的经济衰退，将是市场关注的焦点。如果美联储采取更为激进的降息措施，抵押贷款利率有望进一步下降，从而为购房者和再融资者带来更多机会。然而，这一切仍然取决于未来几周内的经济数据，尤其是就业市场的表现。
在通胀压力缓解和就业市场不确定性加剧的背景下，美国的抵押贷款市场正在经历一场变化。孙斯陶建议，借款人和购房者应密切关注即将发布的经济数据以及美联储的政策走向，以便在未来做出明智的财务决策。
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