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买公摊不明的房子，就像花买核桃仁的钱买带皮的核桃。2008年的一部电视剧里，黄宏饰演的茶馆老板和茶客宋丹丹在小区楼下逗闷子，聊起买房，黄宏问：“啥是公摊面积，你解释解释。”宋丹丹戏谑地答道：“公开贪污的面积嘛，买个房子170，进屋一量110。”
这段调侃在今天依然辛辣，“公开贪污的面积”像商品房根治不了的顽疾。就在八月中旬，央视新闻曝光了一个公摊大到离谱的楼盘。山东青岛的上百名购房者在收房时发现，接近一半的面积都被摊出去。一名购房者房产证上登记的面积是128.35平方米，套内面积不足70平方米，公摊系数高达46%。为了规范公摊，最近几年大家都很努力。从2019年到2022年，连续四年的两会上，取消公摊面积都被提起：2019年，人大代表林燚建议革除老制度，取消公摊面积和商品房预售制。2020年，人大代表刘廷安认为老百姓在公摊上花的钱很冤，建议将套内面积及公摊面积的单价分别计算销售。2021年，全国政协委员周世虹认为公摊面积缺少必要的限制性标准，容易暗箱操作，导致面积无序增加，建议以套内建筑面积计价销售商品房。2022年，全国政协委员洪洋建议取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓放心购房。年年谈公摊，年年都落空，也不怪大家对公摊相关的新闻那么敏感。9月，内蒙古住建厅近期答复一位政协委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议，即将上报住建部。内蒙古住建厅仅仅是拟上报一则建议，并非迈出取消公摊的第一步，就上了微博热搜。3月以来，公摊上了14次微博热搜，多半是人们对高公摊的控诉，以及对取消公摊结果的讨论。
从百度指数上来看，每隔一段时间就聊聊公摊并不是错觉，而且今年公摊的关注度，明显要高于前两年。58安居客房产研究院分院院长张波告诉我们，2022年，整个房地产下行，投资开发降速，开发规模减少，成交量缩减，很多城市房价下降，这些因素对购房者心理形成了极大的影响。购房者对于房价上涨的预期，已经明显减弱。在这个背景下，购房者主要为满足自住性需求的群体。在刚需主导的情况下，大家对于使用面积就会更关注。但这种关注却很无力。现在买卖房屋，我国沿用的还是2001年中国住建部颁布的《商品房销售管理办法》（简称《办法》）按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
这一条能看出，对于分摊的建筑面积，《办法》里并没有明确约定不得超过多少。真正超出还要靠双方自行协商，直接导致的结果是：开发商夸下海口卖房，购房者收房如开盲盒。
公摊迷雾
公摊的概念来源于上个世纪50年代的香港，香港的房地产商人将原本按栋出售的楼分割成户。楼梯间、大厅的成本分割到每一户里，成为了约定俗成的公摊。1980年代，公摊面积在香港的几家房地产巨头的带领下，成为卖房的基本操作。1995年，以包括公摊在内的“建筑面积”进行交易，在内地正式实施，但公摊的测量一直缺乏监管。一位建筑设计师告诉小巴，开发商会预先根据图纸计算面积，先给出名义上的公摊情况，在这一步，房地产开发商会倾向于压低公摊，便于房子售卖，这也是造成公摊差异的原因之一。房子交付前会有测绘公司现场测量，出具正式的面积情况。公摊的范围划定来源于1995年开始实行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》：分摊的公用建筑面积=为整栋建筑服务的面积+½套（单元）与公用建筑之间分隔墙面积公式里提到的为整栋建筑服务的面积包括但不限于电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等等。尽管对公摊面积的范围规定是明确的，但业主在测量公摊面积的核实上没有一点优势。业主不清楚有多少名目安在公摊项目上，也没有测量标准，有的小区连停车位也算进公摊里，区区一个外墙厚度，都能成开发商辩解的常用借口之一。独立经济学家马光远点评过公摊：“你花的是明白钱，但拿的是一个糊涂面积。”购房者想取消公摊面积，其实并不是对房子总价的下降存在执念，而是想看清迷雾之下的猫腻。浙报传媒地产研究院院长丁建刚观察到，大致每次市场下行的时候，关于公摊面积的“计较”都会浮出水面。阳光城市论坛主编阳光则提到了另一个现象，今年7月末，中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”后，“保交楼”成了摆在开发商面前的首要任务，这给了开发商更充分的减配降档的理由。以恒大为例，有浙江、广西、重庆等地部分恒大旗下的楼盘精装房降级成毛坯；房企佳兆业在武汉的悦府二期楼盘被业主爆料，地下车库漏水，绿植以次充好问题。今年开发商减配严重，让购房者情绪上积压了不满，正好“公摊面积”是一笔从来没跟买房人解释清楚的糊涂账，因此今年有点什么公摊的风吹草动，矛盾自然一触即发。
取消公摊面积：不可能
首先，一个结论是肯定的：公摊面积不会取消。楼道、电梯、消防通道等公共空间必然存在，所以公摊面积必然存在。丁建刚认为，购房者所说的取消公摊的说法并不严谨，更准确的说法应该是“以套内面积计价”。一旦变更，商品房、二手房的销售合同，产权法，抵押规则，全社会的计价标准，整个法律法规都要跟着变。以套内面积计价看似事小，却会引起蝴蝶效应。看似仅仅是销售和计价体系的变化，实际会影响到诸多方面。包括建筑的设计理念、居住舒适度等等。从事实看来，政策的导向变了，会影响到各方的利益，但最终影响的是购房者的利益。以香港为例，从2001年开始，香港因为政策鼓励环保楼宇，经历了近10年“发水楼”大行其道的阶段。2001年，香港政府鼓励开发商可以适当增设环保设施，增加面积不超过整体建筑面积10%，比如环保露台、工作平台，都可以算在公摊里。开发商在楼里建设这些设施，可以豁免税费，也不需要多交地价。
于是开发商钻了这个空子，想方设法增加可出售的面积，将公摊面积向上延展。在2006年到2007年之间，香港公摊系数达到了极值。2006年，长江实业开发的元朗四季豪园，得房率仅仅29%，这固然是极端的案例，但香港楼市彼时公摊系数普遍在40%以上，购房者的质疑声越来越多。尽管我们目前希望取消公摊，但产生的后果很有可能与香港鼓励公摊类似：产生极端的政策导向。阳光认为，如果只是简单地取消公摊，谈不上有受害者。用建筑面积计价和用使用面积计价就像一把尺子，刻度是毫米还是厘米，本质上并不影响被测量事物。但公摊不计入房价，等于是“鼓励”房企出于成本考虑，建造最低限度的公共空间，鼓励降低公共品质，不利于宜居生活。那购房者也就成了受害者。除此之外，“面积缩水”，很可能带来房价的技术性上涨，引起社会房价焦虑。张波也有类似的观点，以套内面积交易，可能会导致部分项目的公摊面积被过度压缩，影响居住品质。一旦不以建筑面积计价，房价将出现非正常波动。面积减按套内计算势必会导致单价上升。尽管这对消费者来说，看起来是“背着抱着一样沉”的变化，但高层、多层等不同类型的房屋，得房率不同，单价的变化幅度也不同，以套内面积计价更容易引发市场对房价理解的偏差。
以套内面积交易，任重道远
重庆的新房在2002年起就可以按照套内面积进行交易。2020年，重庆住建委颁布的文件里重申了这条规定。规定的第十三条是：商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。
▶▷第一，重庆只有9个主城区的新房按照套内面积交易，二手房依然按照建筑面积交易。▶▷第二，其实重庆这20年房价就是在不断上扬，按照套内面积来计价导致的房价上涨，已经在房价上涨的长期过程当中被稀释。▶▷第三，重庆是极个别的案例，不足以对整个中国的楼市造成巨大影响。类似于现在，重庆、上海都在试行的房地产税，覆盖的区域和力度都不大，影响也不大，所以重庆取消公摊一直存续了20年，也并没有看到什么明显的阻力和负面新闻。那么再来看香港，前面小巴说道，香港公摊系数在2006年到2012年之间，高达40%，引得购房者抗议不断。经过数年扯皮，政府、开发商和购房者，最终才在彼此的利益之间选择了一个折中点，在2013年宣布以套内面积交易房产。再来看内地，近20年，总体中国国内的房价依然呈上涨趋势，对于购房者来说，很多城市还在抢房，甚至还处于买到房就能够赚到的状态。所以对于购房者来说关注的焦点并不是公摊，而是房价涨不涨，如果房价涨，哪怕公摊大一点，一样有很大的获利预期。近几年的房地产低迷，让购房者更多关注实际使用的面积，这就是一个推进以套内面积进行交易的好开端。按套内面积计价，是国际上通用的计价准则，丁建刚认为，尽管现下困难存在，但最终还是应该向这个方向努力，哪怕是通过一个漫长的时间逐步过渡。说来让人想苦笑，教中国人计算面积的《九章算术》成书已有近2000年，算不清公摊实在不是我们计算能力不行。一方面是交易习惯积重难返，另一方面是无论你如何选择，房地产开发商都能在不变之法下钻空子，最终损害的还是购房者的利益。如此一来也不难理解，取消公摊，虽然众望所归，但任重而道远。
本篇作者 | 吴润潜 | 当值编辑 | 李梦清
责任编辑 | 何梦飞 | 主编 | 郑媛眉 | 图源 | VCG
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