取消公摊面积，怎么就这么难？

文 | 缓缓君

首发 | 缓缓说

01

“110平方的房子，实际到手仅61平。”

李女士的遭遇，上了微博热搜。

根据《法制日报》的报道：

2018年，李女士在山东青岛买了一套110方的房子。

由于李女士自己就是建筑从业者，知道公摊面积可能会有坑，所以在购房前就相关问题进行了反复询问。

当时销售人员的口头答复是，公摊面积的占比大约为31%。

由于该楼盘属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，李女士觉得31%的公摊可以接受，于是全款买下了这套房。

然而，2019年收房时，李女士傻眼了：

墙壁厚，过道窄，卧室还很小，主卧甚至都放不下一张双人床。

后来找了验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室更是没有一间超过9平方。

随后，李女士就开始了漫长的维权之路。

在维权过程中，李女士才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。

“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”

看到这则报道的时候，我的第一反应是，销售人员当时说31%的公摊，到底有没有物证？

如果光是口头答复，开发商有可能会赖掉，那维权就会很难。

后来看了更多的相关报道，发现李女士的购房合同中有明确标注：

• （该房屋）建筑面积110.25平方米，套内建筑面积为75.24平方米，公用分摊建筑面积为35.01平方米，公摊面积占房屋总面积约31.8%。

合同中，房子的套内建筑面积、公摊面积写的清清楚楚，公摊面积的占比也和销售人员说的一致。

那为什么李女士量出来房子的套内使用面积只有61方呢？

究竟是李女士量错了，还是开发商货不对板呢？

这里要先纠正一个误区：

套内建筑面积≠套内使用面积

根据相关规范（成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

李女士经实际测量给出的61方应该是指套内使用面积，而开发商在合同中约定的75方指的是套内建筑面积。

一般来讲，套内使用面积和套内建筑面积不会相差很多。

但李女士买的这套房子是超高层建筑，外墙很厚，有近1米，而外墙的一半是要计入套内建筑面积的，这就导致李女士买的这套房子套内建筑面积和套内使用面积竟然差了14个平方。

看到这里，有些人可能已经有点被绕晕了。

那么，公摊率到底怎么算？

简单直接点：

公摊率=总公摊面积/总建筑面积

其中公摊面积包括：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

（《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》）

很复杂是不是？

我也觉得很复杂。

别说普通人了，就算是建筑从业者，都不一定能搞清楚（这次案例中的李女士，就是建筑从业者）。

这也是为什么，我从早几年前就在呼吁，房屋买卖时，就应该根据实用面积来计算房价，而不是像现在这样，还要算公摊。

02

这里先要明确的一点是，买房还要算公摊，并不是一个国际通行的做法。

事实恰恰相反，中国内地是全世界主要经济体中，唯一一个把“公摊面积”计入房价的国家/地区。

公摊面积这个概念，起初是由香港地产商发明的，后来引入到了内地。

早在1952年之前，香港的房子都是一整幢一整幢出售的，既然是整幢出售，那公共建筑也就没有单独区分出来的必要了。

但整幢出售有一个问题，就是总价非常高，只有极少数的土豪才买得起，所以楼盘的销售周期往往也会拖得很长。

为了降低了购房门槛，1952年，国际鸿星投资集团的董事长吴多泰想出了按楼层出售的销售模式。

1953年，霍氏集团的霍英东在按层销售的基础上，又更进了一步——开始按套出售房屋。

这在当时是一个很大胆的改革（一起推出的，还有期房销售+按揭贷款的销售模式），也极大地加快了房屋的销售速度。

但是按套销售房屋带来了一个问题，那就是公共建筑部分，比如楼道、电梯、设备间等等，这些部分的面积谁来买单？

聪明的地产商又想到了一个“好办法”，那就是把这些公共建筑按照一定的比例分摊到各家各户，于是“公摊面积”这个概念就诞生了。

把公摊面积再加上套内面积，即为房产交易计价时的建筑面积（建筑面积=套内建筑面积+公摊面积）。

而套内面积和建筑面积之比，即为得房率。

• 在70年代，香港商品房的得房率还能普遍达到90%；

• 到了90年代，得房率普遍下降到80%；

• 而到了2000年以后，一般房屋的得房率已掉到了70%几。

公摊的比例变得越来越高，开发商变得越来越肆无忌惮。

为了尽可能攫取更多的利润，有些开放商甚至还设计出了飘窗比房间还大的户型。

因为在香港的建筑规范里面，飘窗（外挑式窗台）是不占建筑面积额度的，但却会在交易时计入实用面积（政府会限制每块地的建筑面积上限，比如一块1000㎡的地，只准你盖5000㎡的建筑面积，所以开放商会想尽办法榨干这块地的利润空间），于是就有了下面这种奇葩户型。

2006年，香港长实元朗四季豪园的得房率更是被曝出不到50%，也就是你买的房子有一半多都是公摊面积，引发了香港民众的极大不满。

2010年，香港立法会房屋事务委员会建议，新建房屋以“实用面积”计价，然后就遭到了地产界大佬们的炮轰。

那些地产商的理由是，如果以实用面积计价，那么每平方的单价一定会涨上去，到时候房屋总价该多少还是多少，购买者根本不可能少支付一分钱，这一切只不过是一个数字游戏，

而且，以前造的房子（存量房）都是按建筑面积计价的，如果新房按实用面积计价，地产商们认为这会造成价格混乱，扰乱市场。

在民意的支持下，香港政府还是于2012年出台了《一手住宅物业销售条例》。

从此，香港的新建房屋交易，只准报实用面积，也不再有公摊面积。

而地产大佬吓唬政府的那些问题并没有出现，市场很快就适应了新的计价方式。

而中国内地这边，名义上《商品房销售管理办法》规定了：

• 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

但实际操作层面，几乎无一例外全部都用建筑面积进行计价，唯有重庆是搞过一个试点的。

2002年，黄奇帆任重庆市市委常委、市政府副市长、党组成员。

同年，重庆市人大常委会以地方法规的形式，对商品房计价方式做出明确规定和要求：

• 商品房现售和预售，必须以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

直到2016年底，黄奇帆调离重庆，重庆房地产协会立马就向政府呼吁采用套外建筑面积进行计价。

从这些案例中你也可以看出，无论是香港还是内地，房地产商对于采用（套外）建筑面积进行计价的愿望是无比强烈的。

这背后有什么猫腻？

03

猫腻不止一样，但最重要的一点是：

公摊面积会在买家和卖家之间形成一个巨大的信息差，这给开发商从购房者手里赚取额外利润提供了可能。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等等（其实远不止这些），这些五花八门的建筑和设施全部都可以列入到公摊面积的范畴中。

（公摊面积包含的内容）

那么问题来了，购房者测量实用面积是相对容易的，但公摊的部分你怎么测量，怎么查验？

事实是，普通人几乎是没有这个能力去核实的。

比如在某电视节目中，有业主怀疑自己的公摊面积被占用了，律师告诉他，你可以去申请政府信息公开，或者去不动产中心了解情况。如果确认是公共用地被占用了，那么可以通过司法途径去维护自己的权益。

这在理论上当然可行，但实际操作的时候真的太麻烦了。

对于一个2000套房子的楼盘项目，如果运气不好遇到了一个无良开发商，他们虚报了500平的公摊面积，那么平均每一套房子也就被多摊了0.25平。

对于一般的购房者而言，房子少了0.25个平方，而且还是公摊面积，是很难发现的。

那么开发商可以借此获得多少的额外利润呢？

如果按照3万/平方来算，那么开放商可以额外获得1500万的利润。

而这笔额外的利润自然是由所有购房者共同来承担的。

只要做得足够隐蔽，这里面就有可观的利益。

也有个别开发商胆子太大吃相太难看的，结果被抓了个正着。

比如2017年，南京某楼盘有上百名业主集体反应，他们买的房子得房率竟然只有42%，这和销售时承诺的60%以上差距太大了。

后来记者暗访时发现，所谓60%的得房率另有玄机：

开发商会要求购房者签订两份合同，其中一份是房屋买卖合同，另一份是“装修合同”。

而在这份装修合同中，开发商又附带了一个委托改造计划进去，在这份改造计划中，会把原属于公摊面积的过道改造进室内，这样得房率就能达到60%。

这种就真的是想钱想疯了还把购房者当傻子，结果被抓包了。

至于会有多少楼盘被做了手脚没被发现的？

这就是一笔糊涂账了。

（《新民晚报》报道截图，关于开发商和第三方测量单位之间的猫腻）

只要买方和卖方之间存在“公摊面积”这个巨大的信息差，那房屋交易上就会存在漏洞。

只有更改计价方式，才能从根本上堵住这个漏洞。

公摊面积背后的猫腻还不止这么一个。

比如有的小区的消防应急场所等区域已经被算到公摊面积里去了，但一些黑心的开发商把这些区域划归为停车位进行再次销售，也就是同一块面积开发商卖两次。按15万/车位的价格算，100个车位就可以额外获利1500万（注：我家附近的某个小区就发生过类似的情况，他们是在公共区域上额外划出了一批停车位拿出去出租了，直到后来小区换物业的时候被发现了）。

这同样是由所有购房者共同来承担的。

还有的是公摊面积被物业拿来做广告位了，但收益却没有返还业主等等。

另一个由公摊面积带来的问题是，现在的新房一般都要求做精（全）装修交付了，装修标准少则2、3千每平方，多的7、8千每平（豪宅装修标准更高的也有）。

而在计算装修价格的时候，竟然是按照套外建筑面积来算，而不是套内面积算的。

但问题是，那些公摊面积中的楼梯、过道、设备房，根本不可能和室内按同一个价格标准去装修的。

这种计价方式显然不符合公平交易的原则。

对此，新华社曾于2018年专门发表了一篇题为《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》的文章。

文章指出了“公摊面积缺少标准、管理混乱”的现实问题，并认为“越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正”，所以作者在文末呼吁：

“人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积问题，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。”

04

既然公摊面积带来了这样那样的的弊端，而且这些问题也早就已经被官媒关注到了，那我们的监管部门为什么不采取一些实质性的行动呢？

其实监管部门还真的行动过。

2019年2月，住建部发布了一条通知，对38项住房和城乡建设领域的工程建设规范进行征求意见，其中在《住宅项目规范（征求意见稿）》第2.4.6条中有这么一句话：

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

然而，该征求意见稿一经发布，立即引发了一些房地产“砖家”的炮轰。

有些砖家认为，按套内使用面积交易会扰乱房价。

也有砖家宣称，公摊面积并不会让地产商多赚一分钱，反而会损害购房者的利益：

容积率是固定的，即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的；所以就算把公摊盲目做大，地产商根本就没法多赚一分钱，反而损失购房者的利益——地产商虽然名声不太好，但这种损人不利己的事情，他们是不太会做的。

当时我还发文反驳过这些砖家的观点，并在文末呼吁，希望《住宅项目规范（征求意见稿）》能够尽快通过并正式出台，然后推动房地产市场变得越来越透明，越来越健康。

（截图来自我2019年的一篇文章）

但是很可惜，最后被打脸的是我。

2019年9月，住建部在第二次发布《住宅项目规范（征求意见稿）》的时候，直接把“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这句话删掉了。

今年3月，《住宅项目规范》在公开征求意见时，也再没有按套内使用面积交易的只言片语。

很显然，这项改革遭遇了巨大的阻力，提前流产了。

很可惜。

但也还是有那么一群人，依然在为“取消公摊”奔走呼吁。

比如今年两会期间，全国政协委员洪洋呼吁国家取消公摊面积。

洪洋表示，从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费，也只能由开发商说了算。

所以他建议将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

呼吁不一定有用，我们的建议也不一定会被采纳，毕竟要撼动既得利益团体并不容易。

但如果连我们自己都不为自己的利益呐喊，又能指望谁呢？

所以在这篇文章的最后，我还是想说：

在全世界的主要经济体中，只有中国内地在买房时是要算公摊面积的，这说明房屋交易时计入公摊并不具备必要性。

而香港作为“公摊”的诞生地，他们的改革经历则证明了，取消公摊并不存在任何技术上的难题，也不会出现地产商和砖家们唬人时说的那些问题。

能不能取消“公摊”，纯粹是一个决心问题。

看的就是监管部门愿不愿意顶着既得利益团体的压力，去维护老百姓的利益。

道理就是这么个道理。

就看政府什么时候，才能下定决心了。

P.s

说了那么多公摊面积带来的问题，为了避免被误读，最后再补充一点，本文不是反对公共建筑，而是反对把公共建筑分摊后计入房价，这是两回事。

另外，公共空间也绝不是越小越好，这一点在过去的文章中有分析过：

再P.s

有一种观点是，有公摊面积就等于买带皮核桃，取消公摊面积就等于买核桃仁。

我就顺着这个比方简单回应下：有公摊的话，相当于开发商可以在核桃缝里掺沙子（看良心了），取消公摊卖纯核桃仁了就没地方掺沙子了。

但这个比方其实并不恰当，因为对于一些吃货来说，剥核桃皮这个过程本身能让他们感受到乐趣，但我从来没有听说哪个人喜欢测量房屋的。

其实对于老百姓而言，开发商能够按照合同交付房子，就已经谢天谢地了。

缓缓君：985高校工科男，时代华语图书签约作者。有一些故事，也有一些观点；有一点理性，也有一点温度，已出版《我就喜欢这样的你》。公众号：缓缓说（huanhuanshuo520）