公摊面积争议再起：与其取消，不如规定得房率下限 | 自由谈

▲ （视觉中国 / 图）

文｜张是之

事实上，这并非代表、委员首次提出取消商品房公摊面积。早在2011年全国两会期间，就有代表建议“取消商品房预售制和公摊面积”。2019年，住建部官网发布《住宅项目规范（征求意见稿）》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

在商品房销售中附加公摊面积是行业惯例，引发的争议也由来已久。很多商品是预售的期房，普通人和开发商之间存在着巨大的信息不对称，对公摊面积占比或“得房率”可能会产生争议。如果“得房率”远远低于自己的心理预期，买房者当然会有受骗或吃亏的感觉。

比如，2010年，山东高密“贵宾首府”，有的房子公摊系数高达52%，该小区也因此被称为“史上最强公摊”小区。2020年12月，武汉“悦澜湾”，合同承诺的是建筑面积53.81平方米，实际使用面积36.36平方米，公摊超过了40%。2021年，山西太原一小区，公摊面积高达43%，新闻一度冲上热搜。总之，关于公摊引发的矛盾时常会有发生。

但是另一方面，虽然多年前就有代表委员建议取消公摊面积，但这些年来立法层面并未有实质性推进。而2019年住建部《住宅项目规范（征求意见稿）》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的条款并未实施，在今年的征求意见稿中，也并未出现类似条款。

也就是说，法律法规并没有对上述舆论做出回应。可能会有人认为，这是因为被房地产“利益集团”和开发商绑架所致。但是要知道，立法和部门规章的制定是很严肃的，一般也会听取舆论呼声和意见建议。之所以迟迟没有取消公摊面积，其中一个可能便是，公摊面积问题的负面效应可能并没有媒体报道的那么夸张。

首先是对于房子总价的影响微乎其微。螃蟹绑了绳子卖五十一斤，不绑绳子卖八十一斤，“羊毛出在羊身上”的道理，现在已经基本上是一个常识。即便是取消公摊，在合同中把公摊面积剔除，按套内面积计算，房价该付多少还是付多少，并不会因此就少花钱。而且公用部门建筑的客观存在，最终也必然会由购房者来分摊这部分的建设费用，因此不能指望通过取消公摊来降低购房成本。

其次，公摊面积的存在未必一定对业主不利，比如有些地方出现的“偷面积”行为。因为国家标准对“住宅容积率”有明确规定，比如楼高100米以内的高层住宅，容积率要求在3.0-6.0之间。如果容积率是5，那么1000㎡的土地，最多就只能盖5000㎡的建筑。但是关于容积率的规定中，有些作为通道、绿化、配套设施等公共面积可以不计入容积率，而阳台一般是按其投影面积的一半计入容积率。

这种情况下，开发商“偷面积”的动机很明显，就是为了在符合容积率要求的前提下，盖出更多可以销售的面积。所以他们会做出一些飘窗、花架（也就是梁）、设备平台等等不计入建筑面积的空间，或者增加阳台面积，以便后期可以封成房间。如此一来，相同的地皮上，虽然建筑面积没变，但可以提高实际得房率，也就可以使产品更有卖点、更好销售，也就有更高的利润。

当然，开发商的动机是出于自利而不是单纯的“好心”。而开发商“偷”的面积，并不是从购房者那里“偷”，其中一部分就是来自公摊面积。所以事情的另一面是，购房者某些情况下，也能够从公摊面积中获益。虽然房价并不会因此少付，甚至还会多付，但毕竟在原有容积率的限制下，获得了更多可以实际使用的面积。

这种“偷面积”的行为越是在房价高的地方越是常见，因为只要“偷”得一点点面积，就有巨大的利润空间。比如在寸土寸金的某一线城市，这种行为几乎曾经是一种默契的市场行为，甚至有开发商设计出赠送面积100%的户型。直至该市政府出台相关规定对住宅层高、阳台面积等细节做出管制要求，这种现象才得以收敛。

当然，这并不是说“偷面积”和公摊面积一定是好事，而是说，这是一种在为了符合容积率标准的要求下，开发商和购房者双方在一定程度上都能够接受的市场行为。

所以问题的根源，并不在于是否取消公摊面积来销售。关键在于，公摊面积的划定与测绘不够透明。大部分购房者并没有专业知识，自己无法准确计算出公摊面积，往往是依据开发商邀请的测量机构为准。这种情况下，如果得房率低于自己的预期，就会产生矛盾纠纷。所以，在购房合同中规定公摊面积占比或“得房率”是有必要的，至少可以对得房率规定一个下限，可以多不能少，少了应该给业主补偿。

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