房子烂尾了，购房者是否有义务继续还贷？| 自由谈

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购房者向银行贷款购买期房，开发商因故无法交房，购房者是否有义务继续还贷？身为欠着贷款的普通人，我内心非常同情购房者，但从道理上支持银行。

确实，法院有过判例，其逻辑翻译为大白话是这样：购房者贷款是为了买房，既然买不成房，贷款也就不用还了；购房者并没有过错，再承担损失不公平；既然首先构成违约的是开发商，就让银行找开发商去吧。

法院脱离白纸黑字的合同讲见仁见智的“公平”，在短期摆平了事情，让购房者摆脱了悲惨局面，甚至赢得“口碑”，但是在长期会动摇社会对合同、法律的信心，代价巨大。

各家银行与购房者签的贷款合同文本存在差异，但核心意思非常清楚：贷款只能用于买房；购房者以房子为抵押品；抵押品不足值时，银行有权要求购房者追加抵押品或提前还贷。显然，房子烂尾并不是银行乐见或推动的，烂尾本身意味着抵押品失去价值，对银行来说也是风险的上升。

条款是银行起草的，其字面意思显然是约束购房者、保护银行的，请中学语文老师读，断然提炼不出“买不成房，贷款就不用还了”这层意思。

银行限制贷款用途是常规操作：个人向银行申请消费贷款，却用于非消费用途，就构成违约。银行发现后，有权要求提前还贷，甚至上报征信。

过去几年，房市调整，北方大城市外围区县房价跌去一半甚至三分之二。假如购房者只首付30%，则银行手中的房子已经是不足值抵押品。由于各种外部原因，银行没要求购房者追加抵押品或提前还贷，但是有权利这么要求。

举个极端例子：由于天灾，房子全毁，购房者也因此残疾。假如银行非要起诉购房者，法院也应支持银行。

在这种情况下，法院判决即使支持银行，也难以执行，那有什么意义呢？当然有意义。法院给社会明确信号：合同神圣，没有能力履行合同义务，不等于没有义务。

银行赢了官司，假如发现继续追债得不偿失、影响观瞻，可以豁免购房者的还款义务，至少还能获得感谢和赞赏。法院必须铁面无私、抑制当善人的冲动，不可越过债权人卖人情。

银行与购房者签的贷款合同条款，只要不存在欺诈和暴力强迫、不违反法律法规，就应视为有效。现在有个危险倾向：合同条款“不对称”，就被视为“不公平”，进而被判无效。

确实，贷款合同绝大部分条款都在约束购房者，看起来“不对称”，这是因为一旦放贷出去，银行就从大爷变成了孙子。假如没有事先约定那些“不对称”的条款，没有对抵押品的要求，购房者凭个人信用，根本无法从银行贷出来这么大一笔钱。

社会实践中，存在大量“不对称”的合同，例如风险投资合同，绝大部分条款都在约束创业公司及创始人。没有这些“不对称”的条款，投资者就不敢投资，创业公司也就很难获得投资。

开发商、购房者、银行是平等的民事主体，可以根据法院判决继续协商实际解决方案。法院判决只是三方协商的出发点，不要怕难看，但是要公正。

烂尾引发断供，这种三输局面是预售制等其他原因造成的，解决存量问题，需要对症下药，不能以错纠错。主观否认合同效力，恶例一开，后患无穷。

未来，购房者向银行贷款，或可在不同银行选不同套餐：一是烂尾风险自己承担，但是贷款利率低；二是烂尾风险银行承担，但是贷款利率高。现在，银行间竞争不够，合同条款才都这么“不对称”。购房者还可以花钱投保，将风险转移给保险公司。

解决风险问题，要靠基于合同的风险定价、风险转移，不能靠法院否定合同效力。

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