提前还个房贷怎么这么难？
导读
2020年，邴争买房时在建行上海松江某支行做了按揭贷款，利率4.6%左右，贷了大约100万。
今年9月初，邴争算了算手上攒的钱，想把房贷提前还清。
9月6日，他在手机银行预约提前还款。本以为两三天就可以完成，但一看系统提示，预计10月9日左右才能扣款。
还要等一个月！他想尝试线下渠道能否快些。9月13日，邴争拨打了发放贷款的支行网点电话，被告知“大约要约到两个月后”。
他随即拨打了建行的官方客服电话反映情况，最后约好9月21日他可以去线下网点还款。
临近约定日期的9月16日，支行网点客户经理打来电话：“现在系统升级，还不了，要国庆节过后才行。”
邴争觉得非常不解。
北京的白领潘阳，在受提前还贷朋友的“感染”后，也想想提前先还一部分贷款。提前还多少、选择哪种方式、哪一天还更合适，她还做了攻略。没想到的是，9月22日，她在建行APP上点进提前还款页面，却提示“系统升级”。她咨询客服得到的答案是：我行正在对提前还本功能进行系统改造，暂时无法受理相关申请。可联系贷款客户经理或贷款经办行咨询还款。
潘阳致电发放贷款的支行，工作人员称，线上无法提前还款，可以在国庆节后的一周选择到线下网点还款，但是要在9月底前登记还款数额等具体信息，他们好报告给分行部门。若预约成功，在线下网点当天即可完成提前还款。
社交网络上，分享还贷经历、交流如何还贷划算的帖子、笔记众多。比如哪家银行提前还款最便捷、等待时间最短；哪个时间段还款最合适等等。邴争看到有不少地方的网友都反映了类似的情况，系统升级无法线上提前还款。
就在不久之前，很多帖子还在分享建行手机提前还款的“丝滑”经历，且不收取违约金、手续费等附加费用，而近日，有四川、重庆、浙江、辽宁、北京等多地的网友吐槽建行线上还本不畅。
记者了解到，有的银行在客户第一次用手机APP申请提前还款时较为顺利，大约半月左右完成，但在第二次申请提前还本金时，银行延长了扣款时间，要等待三个月左右；有的银行支持两次手机银行提前还款，后续申请则要去线下网点。
国有大行北京某支行的负责人告诉记者，他和同事之间也讨论过现在提前还房贷是否合适，讨论在哪一年还本金才可以少付利息。该负责人举例称，以在京按揭贷款25年，等额本息的还款方式为例，大约在第六年、第七年左右提前还款比较划算，因为还款前几年月供主要还的是利息。除非一次性提前还完，否则长期的贷款不建议在还款两三年时就提前部分还本。
为何要提前还清房贷，在邴争看来，有钱当然要还了，现在也没有好的投资渠道，把钱放在那干嘛呢？
北京的舒女士告诉记者，她选择提前还房贷是“因为没有好的理财渠道，基金、股票都赔钱，存款利息跑不赢贷款，所以还钱就是赚钱。”
四川的西女士在2020年底办理的住房按揭贷款，年化利率6.13%。她认为这个利率有点高，两年以来，已经两次提前还贷，目前房贷本金仅剩10万左右，月供压力大大减轻。
2020年底，当时30岁的潘阳在北京购买了她的首套住房。她在北京一家企业做文员工作，年薪税后30万左右，看了几个月的房子，在父母的资助下，终于“上车”。当年的市场比如今热闹，银行还受到房地产集中度的限制，银行的批贷额度也没有现在充足。2021年1月，她的房贷终于批了下来。当时贷款执行的房贷年化利率是LPR+55个基点（BP），按照当时的LPR报价（4.65%）加点后是5.2%。
现在5年期以上的LPR是4.3%，北京地区加点幅度未变，依然加55个基点，因此现在北京新发放的首套住房按揭贷款4.85%，比她的贷款利率低了35个基点。
虽然北京首套房利率进入“4时代”，但有的已购房者不是立马能享受到政策优惠。潘阳就是这样的购房者，她的贷款利率可能会下调到4.85%左右，但现在还没到调整时点，贷款利率一年调整一次，她的贷款利率要到2023年1月1日才会根据其时的LPR调整。
除了房贷利率下调之外，潘阳也找不到合适的投资标的。“基金已经亏了30%！”潘阳说，现在她持仓的基金和股票都是亏损状态，现在存的钱主要是买银行理财，但利率一直在下行。目前理财产品的收益率约在4%左右，存款产品的收益率更低了，在3%左右，很不合适。
虽然这两年工资待遇没有下降，但是也没有加薪，潘阳之前会每年留出旅行的“小金库”，现在除了日常花销，支出大头就是还房贷，她觉得同样的钱存在银行获得的收益还不如去还房贷，提前还一部分商贷，她的月供压力也会小很多。
潘阳在北方老家的一位阿姨自己做小生意，最近阿姨借到一笔价格比较低的经营贷，用这笔钱还了之前的商业按揭贷款。她看到阿姨的经历也有些心动，因为最近她也频繁接到介绍贷款的电话，利率在3.85%左右，有的银行甚至宣传最优质客户最低到2.88%左右。
有一家银行给她批了30万的消费贷，年化利率3.85%，但是她迟迟没有提款。她考虑到监管严禁经营贷或者消费贷流入楼市，另外经营贷或消费贷的期限都比较短，对流动资金要求很高，而她只有工资收入，万一被查，银行抽贷，她无法应对，现在还是没有行动。
上海易居房地产研究院总监严跃进告诉经济观察报，提前还贷的心理和目的有几种：其一是购房者为了节约利息开支。尤其是在当前经济形势下，利息的支出成本高，购房者显然也会有压力。提前还贷其实就是希望减少利息支出、减少生活压力。
第二种可能是部分购房者会去对比各类利息的差异。今年全国出现了降息、房贷利率下限下调等操作，各地新购房的房贷利率总体是下行的。单纯从这个角度看，存量贷款的还款人会认为目前的利息太高，会有不划算的感受。
以合肥为例，2021年10月当地房贷利率政策为当时的LPR+123BP，而目前政策已经变为LPR减去20BP，而且今年以来LPR已经降低了35BP，利差非常明显。
第三则是各类投资理财机会的减少，使得提前还贷也变成一种比较好的“理财”方式。如果房贷利率在5%左右，那么按目前一些金融理财的收益率看，此类资金与其投入理财市场，还不如偿还贷款，这也是一种很微妙的理财。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对记者表示，选择提前还房贷与近年来房贷利率不断下行有关，提前还款有助于减少房贷利息支出；另外，近年来特殊的全球环境下，相较于早前房贷利率，目前金融产品收益缺乏足够的吸引力，也就是缺乏“优质资产”。
银行“急了”？
就在去年此时，在“房住不炒”的政策基调下，因受额度影响，北京、上海等地不少购房者还在苦等银行放款；而今年以来，提前还房贷的讨论热度居高不下，部分区域的银行客户想提前还房贷还需要排队，剧情上演“大反转”。
这也在挑动银行的神经。因为购房人是银行最优质的客户，房贷是银行最优质的资产，利率高且久期长。从贷款利率角度而言，央行数据显示，截至今年6月末，个人住房贷款加权平均利率为4.62%，较上年12月下降1.01%，但是要高于当月的企业贷款加权平均利率（4.16%）。而后者的利率到了8月降到4.05%，创有统计以来最低值。
今年8月底，在几家国有大行举行的中期业绩发布会上，按揭提前还贷成为关注的话题之一。
工行副行长郑国雨称，少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要，确实存在提前还款的情况，但和往年相比，这种趋势并不十分明显。上半年，工行按揭客户贷款收回3800亿元，其中提前还款2600亿元，与去年相比增加300亿元。
农行副行长林立则介绍，小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷，主要是基于客户自身财务规划，也和现阶段金融投资收益率下降有一定关系。
个人或家庭负债“降杠杆”的微观行为，在上市银行披露的数据里也有所体现。
在房地产贷款集中度管理制度的第一档和第二档，共有19家银行，今年上半年有5家银行浦发银行、兴业银行、民生银行、北京银行和渤海银行的个人住房贷款余额相较2021年末不升反降。
另外，一向身为房贷市场主力军的六大国有银行：工行、建行、农行、中行、邮储、交行的增量下降明显，2022年上半年个人住房贷款合计增加了4155亿元。在2021年，当年新增达24843亿元。
在今年上半年，六大行个人住房贷款的新增仅仅是2021年新增的约16.7%。这其中，有房地产销售额下滑的原因，也或有房贷客户提前还贷的因素。长江证券银行业首席分析师马祥云表示，从今年的情况来看，尽管新的房地产销售金额是同比下滑的，但是按揭贷款的新增加量下滑的幅度更大、更明显。从这个逻辑上可以推算出，居民提前还款的趋势在今年上半年比较明显。
对于现在提前还房贷是否合适，周茂华对记者分析称，是否提前还款因人而异，需要看原先房贷利率是否偏高，剩余年限是否够长，是否有足够闲置资金等，提前还款一般数目都不小，需要考虑未来一段时期流动性问题等。
但对于银行来说，选择题还没有答案。
在8月1日交通银行那则被撤下的公告中，最为引人注目的一点就是“提前还房贷交1%补偿金”表述。“对于银行来说，之所以发布此类违约金公告和说明，其实也体现了银行背后的心态。至少这种心态是指，银行从放贷工作指标和经营成本等角度出发，是不太欢迎购房者提前偿还贷款的。”严跃进表示。
在周茂华看来，业主提前还贷，这对银行来说有利弊。提前还款可以释放银行的放贷空间，优化信贷结构。但从房贷违约低、收益较高、现金流稳定的角度看，银行少了一部分优质资产。尤其在宏观经济波动，经营压力大环境下，银行放贷压力不小。
有用户猜测，未来提前还款等待时间是否可能更长？“现在不好说，可能这两三个月都是这个状态。”有建行华北地区支行的个贷人士称。
上述国有大行北京某支行的负责人告诉记者，目前其银行还款还是比较方便，在北京地区，直接在手机APP申请后即可还款，没有限制。
这家支行的提前还款人数不算多，目前放贷额度充足，但是目前贷款投放也是个难题。该支行负责人认为，未来房贷还是处在降息通道中，估计利率还会降低，房贷利率也会同步调整。如果想提前还贷，可计算最合适的年份，视个人情况而定。
（应受访者要求，文中邴争、潘阳为化名）
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