我做的一个办公室改 condo project

我先说一下这个办公楼的来源，这个楼我在2001年，foreclose sale里买的，是个sheriff warranty deed, 6 units all individually deeded. 原来的owner是个开发商，1997造好以后就一直卖不出去，然后chase foreclosed 了.

这个楼6个 units, 共1万零400sqfts, 我当时是21万买来的，花了两万多，重新 painted, 然后低价的租了出去，took 2 years and it was completed rented, 其中一大部分是个工厂租了做 headquarter, 这个是一个 broker找来的客户，所以每年我都付这个broker8% commissions, 全部租出去的的时候收大概14万多房租一年，当时估计是1.2 million, 因为当时想做refi，所以做的估价.

几年后这个工厂破产了，所以这个楼就一直只有70-80% full，一直到了 Covid前，就大概只有50% occupied.

然后就疫情了，我家领导就说，现在这个楼基本空了，要不然我们就把它改成 residential, 说不定更好租，所以我就 non-renewal all the rest of the tenants, 找回以前我做开发商的 zoning attorney, apply for zoning variance.

这个前前后后花了14个多月，小城政府和州政府各踢皮球，City said it’s currently zoned commercial so all zoning appeal and permits must go thru the state, the state said we are applying for a residential variance, it’s city’s problem, 后来就终于 went to the zoning board.

zoning hearing上，所有附近的 residential sfh 的 owners都联合反对，因为如果成功就是这个小区门口唯一的 condominium complex，几个 hearings后,我家的律师也是老City hall的人，终于把 variance搞下来.

然后就是疫情里找不到人干活，这个6个 condos, 处去外墙，里面全部gutted，我是顺着原来的上下水和电路重新画的画，工程本来9个月的事情，花了一年才完成，前后共花36万.

现在3个小的unit估价15万左右，3个大的18万左右，总估计90来万，每个月收1万.

其实办公楼兴旺满租的时候更值钱.

不被历史车轮抛下，淘汰出局。这个改造至少在目前看来，不失败。

There is always someone is got more doors than you and there is always someone more rich than you.

我估计我穷一辈子之力也只能在2000套左右，70岁前估计能达到100-125个米之间.

以上写的是开玩笑，不过其实棉农比我有钱，不过我比他年轻...lol.

比我规模大的，是一些新的众筹平台，过去几年出现了好些后浪，不过他们还没有像我们这些见过几次 market crash 的，能否站稳还需要几年时间.

我是专心做 operation的， 管理人员都是我一手一脚培养出来的，现在新一代的，都是把物业买下然后直接给 third party management company管理，他们的目的是快速的增值， 而我这一套是专心做 operation 做到极致，增值只是一个 bi-product.

买入是最容易的，特别是用别人的钱，但是最后能不能成功，还是在 operation上面.

是要“跟时间作朋友”，才能租金、增值双收。