押金（security deposit) 是一个防君子不防小人的自欺欺人的东西
押金其实作用很小
1. 很多州对押金的数量有限制，只能收一个月，有极少的州可以收两个月
2. 但是现实是，即使法律允许收两个月，绝大多数租客根本拿不出来两个月押金给你，如果你坚持两个月押金，你会发现你的房子很难租出去，因为其他房东只收一个月
3. 租客搬走时候，如果欠你房租，一些州法不允许把这个押金当作房租抵消，除非房客明确说明允许你这样做。也就是说，在一些州，即使房客欠你租金，你也必须退还他押金，通常是30天之内必须退还押金（假设没有房子破坏问题）。欠你的租金是另外一回事，你去打官司追房租。如果你30天内不退押金，你会被告，你会输掉官司（投坛前两个月一个房东被告，就是这个原因，那个房东故事写在投坛了）
4. 如果押金数目小于房客的破坏，例如房客的狗撒尿弄坏了地板，需要换几条地板（狗尿弄黑的地板必须换，否则会有味道），整个房子重新打磨上漆（否则颜色不一致），这个钱就远远超过了一个月押金，你怎么办？租客搬走，根本不给你新地址，你去法庭告他，你都没法告，不知道地址啊，法庭没法发传票。。。这种情况，都是房东吃哑巴亏。
我曾经有一个租客，单身60岁，赚钱不少，前房东说这人太脏，走的时候房子弄乱七八糟的，房东花钱修理。。。（他居然给我前房东电话号码。。LOL，他解释说前房东瞎说），这人求我，说一定好好的不破坏。。。我就答应了，因为其它背景信用调查都挺好。结果，住了两年，按时交钱，没有任何问题，走的时候发现破坏很大，这人喜欢折腾，屋里到处安装了很多违规的电线和架子（我曾经半年定期进屋时候检查发现，但是他答应走的时候都修好），狗弄坏地板，楼下地毯完全弄坏。。。。我找不到他了，自己损失$7000修理和打扫，恢复原状符合安全标准。一个月押金才$2000, 不够补偿损失的。前房东说的都是实话，只是我自己缺心眼。我根本不知道他搬去哪里了，找不到，也花不起时间通过法律通径追他。自己吃亏永远是最好最无奈的选择。这种房子现金流一个月也就是几百，这个损失把两年的现金流全部吃掉了。白干了两年。
结论是，押金作用不大。严格选择租客是最关键的，也是最难的。
讨论： 大家有什么高招追讨超出押金的修理费吗？