downsizing确实越来越不现实了，这文章写到我心里了

https://www.worldjournal.com/wj/story/121469/7741926?from=wj_maintab_index

我们这的问题是，好区都是小破房子被bulider买了，盖大房子，买卖小破房都是cash 交易，你想从本区大房子downsize小房子，确实不容易买到，也的确赚不了多少。好区，小房子N年下来涨得更猛。

而且湾区本身好些房子就很小了，更不存在downsizing了，再down都没得down了。

借贴问一下， couple 50岁左右，考虑从好区 downsizing到一般区的小房吗？ 孩子读大学后，一方想downsizing， 觉得2万多的地税实在是没必要。但另外一方觉得，孩子读大学还有个寒暑假可以回来住，当地也有之前的高中同学，networking， 没必要这么早， 60岁再考虑。
大家会怎么想呢？

https://www.worldjournal.com/wj/story/121469/7741926?from=wj_maintab_index
qeqwr 发表于 2024-01-29 13:25

其实，美国房子size对房屋使用成本影响并不是特别大。
location影响非常大。 好区换到成天枪战的差区，可以省不少钱。但是，没人愿意去。

借贴问一下， couple 50岁左右，考虑从好区 downsizing到一般区的小房吗？ 孩子读大学后，一方想downsizing， 觉得2万多的地税实在是没必要。但另外一方觉得，孩子读大学还有个寒暑假可以回来住，当地也有之前的高中同学，networking， 没必要这么早， 60岁再考虑。
大家会怎么想呢？
huarihuang 发表于 2024-01-29 13:33

我们邻居，第二个孩子（老小），高中还没毕业，申请的大学还没消息呢，就开始卖房了，心情急迫的。最后卖了，合同的条件就是孩子一毕业才closing， 一切顺利，果断搬到地税少一半的一般区去了。一天也没多付好学区税，现在想想实在是精明。

其实，美国房子size对房屋使用成本影响并不是特别大。
location影响非常大。 好区换到成天枪战的差区，可以省不少钱。但是，没人愿意去。
laohua001 发表于 2024-01-29 13:34

成天枪战的差区，毕竟是少数，老中更是少去。

看具体情况，我有朋友孩子上大学后，卖了好学区的小房子，搬到一般学区的大房子里去了。

其实还要考虑，娃大学毕业回家住了。我家附近好几家是娃搬回家住了，据说是工资买/租不起好区，又在好区住惯了不愿意搬到差些的地儿….就搬回家住了

看看本地在房产税上对老人是否有优惠。 这里退休老人可享受40%减免（实际是拿掉学校税部分）， 这蛮合理的。

看看本地在房产税上对老人是否有优惠。 这里退休老人可享受40%减免（实际是拿掉学校税部分）， 这蛮合理的。
kongge 发表于 2024-01-29 13:50

哪里有这种好事？免掉学区税，那没有子女的岂不是也要这么要求？

借贴问一下， couple 50岁左右，考虑从好区 downsizing到一般区的小房吗？ 孩子读大学后，一方想downsizing， 觉得2万多的地税实在是没必要。但另外一方觉得，孩子读大学还有个寒暑假可以回来住，当地也有之前的高中同学，networking， 没必要这么早， 60岁再考虑。
大家会怎么想呢？
huarihuang 发表于 2024-01-29 13:33

我小区里的老美，70+那一批，都还住着自己的房子。认识几个搬去子女旁边的，会买小一点的。如果不搬，就继续住原来的房子。

其实还要考虑，娃大学毕业回家住了。我家附近好几家是娃搬回家住了，据说是工资买/租不起好区，又在好区住惯了不愿意搬到差些的地儿….就搬回家住了
dryad 发表于 2024-01-29 13:48

这是大趋势，你没看最近很火的一个短视频，好象是叫who is real loser， 就是一个美国孩子大学毕业后，和爸爸妈妈一起住，不再外面租房， 他说，自己现在吃的好，睡得好，爸爸妈妈也高兴，自己剩下的钱可以泡妞，玩乐，看看你们那些自以为独立自己租房的，睡在那破旧的小公寓里，和roommate合用肮脏的厕所和厨房，开着破二手车，连个妞都没愿意跟你的，还以为自己的选择是独立呢，到底谁才是真的loser啊？
当时看得感觉真是，越来越多的孩子们看开了，也看明白了。

而且湾区本身好些房子就很小了，更不存在downsizing了，再down都没得down了。

amyonego 发表于 2024-01-29 13:31

一千出头两千不到的小房子，再down就down成鸽子笼了

我小区里的老美，70+那一批，都还住着自己的房子。认识几个搬去子女旁边的，会买小一点的。如果不搬，就继续住原来的房子。
High.eee 发表于 2024-01-29 13:56

70+和80+天壤之别，前者生活还能自理，健康好得多。

可以down size到住公寓。我们已经住小公寓的，就完全不可能再怎么样了。

借贴问一下， couple 50岁左右，考虑从好区 downsizing到一般区的小房吗？ 孩子读大学后，一方想downsizing， 觉得2万多的地税实在是没必要。但另外一方觉得，孩子读大学还有个寒暑假可以回来住，当地也有之前的高中同学，networking， 没必要这么早， 60岁再考虑。
大家会怎么想呢？
huarihuang 发表于 2024-01-29 13:33

跟我家一样，我老公死活不愿downsize，说空巢也要有生活质量，不能每况日下。

可以down size到住公寓。我们已经住小公寓的，就完全不可能再怎么样了。
Abigail9981 发表于 2024-01-29 14:06

现在很多好区，不允许盖公寓，甚至连townhouse都限制， 就两个选择，大房子和连排的senior home 那种大开发的， 可好区里的senior home 楼价格一点也不便宜。

跟我家一样，我老公死活不愿downsize，说空巢也要有生活质量，不能每况日下。
开心一下 发表于 2024-01-29 14:07

如果一年能省下2，3万的地税，可以做很多事啊。

加州确实不成立。 1）房价飞涨，现在的差学区小房子已经跟当年买的好学区大房价钱相差无几。 2）prop13，房产税每年只涨2%。无数二十年三十年前买的，现在值几个米的房子只有几千块房产税。 2）几乎每一户SHFlot都能加建一个unit，如果真想住小点空间，不如加建一个小unit自住，大house出租或者留给孩子住。。。
所以加州房子大家不愿意卖不是没原因的。

而且湾区本身好些房子就很小了，更不存在downsizing了，再down都没得down了。

amyonego 发表于 2024-01-29 13:31

弯曲的房子正在进行整体的升级换代，现在基本上一个60年代以前的好区房子转手交易后就是加建/从建 肉眼可见的一条条街道在小黑屋换豪宅

现在很多好区，不允许盖公寓，甚至连townhouse都限制， 就两个选择，大房子和连排的senior home 那种大开发的， 可好区里的senior home 楼价格一点也不便宜。
humanzh 发表于 2024-01-29 14:09

对，尤其是郊区的学区房。公寓很少的，

其实还要考虑，娃大学毕业回家住了。我家附近好几家是娃搬回家住了，据说是工资买/租不起好区，又在好区住惯了不愿意搬到差些的地儿….就搬回家住了
dryad 发表于 2024-01-29 13:48

我也是这么想，觉得家里宽敞一点，孩子啥时候想回家就回家。亲戚啥的什么时候来玩都可以。所以大概到70以后干不动了，再downsize。

我小区里的老美，70+那一批，都还住着自己的房子。认识几个搬去子女旁边的，会买小一点的。如果不搬，就继续住原来的房子。
High.eee 发表于 2024-01-29 13:56

我左邻右舍的老美都80了，都不搬，退休钱够用，都是几十年前买的房子，地税极低，现在换去小房子肯定比现有好区大房子地税还高，区还不如现在好，所以不搬符合逻辑。

如果一年能省下2，3万的地税，可以做很多事啊。
humanzh 发表于 2024-01-29 14:09

自打我家老二被爬藤思想侵蚀以后，我就觉得啥也不想省了，他一个主意我就少了40万，够我付地税付到老了。

借贴问一下， couple 50岁左右，考虑从好区 downsizing到一般区的小房吗？ 孩子读大学后，一方想downsizing， 觉得2万多的地税实在是没必要。但另外一方觉得，孩子读大学还有个寒暑假可以回来住，当地也有之前的高中同学，networking， 没必要这么早， 60岁再考虑。
大家会怎么想呢？
huarihuang 发表于 2024-01-29 13:33

这种情况,如果能在本社区换到小房子,是最理想的。地产税能低一些,孩子们仍然能保持跟朋友们的关系,自己也能在熟悉的环境里,不用重新适应社区。但这个置换现在挺难的,选择少。另外如果房价已经涨了很多,那换小房子交税很多,地产税也不一定能省多少。

回复 4楼huarihuang的帖子
我家几个孩子都是在现在住的房子里长大的，有很多的回忆，不到老了走不动了，是不会卖的

我也是这么想，觉得家里宽敞一点，孩子啥时候想回家就回家。亲戚啥的什么时候来玩都可以。所以大概到70以后干不动了，再downsize。
honeybunch 发表于 2024-01-29 14:12

看看这个选择和父母一起住的，多开心啊！
Don’t let anyone tell you that living at home makes you a loser

对，尤其是郊区的学区房。公寓很少的，
Abigail9981 发表于 2024-01-29 14:11

很多地方，几乎没有。

我儿子上大学以后，我家同样价格换到了一个没有啥学区的大房子，房子足够宽敞房间足够多，院子打理也漂亮，孩子特别爱回家，也爱带朋友回家聊天hangout，我根本不担心孩子长大会渐行渐远的问题。

我儿子上大学以后，我家同样价格换到了一个没有啥学区的大房子，房子足够宽敞房间足够多，院子打理也漂亮，孩子特别爱回家，也爱带朋友回家聊天hangout，我根本不担心孩子长大会渐行渐远的问题。
icyrosy 发表于 2024-01-29 16:13

孩子渐行渐远是指结婚后，尤其是孩子有了孩子以后，在你身边都心很远的。

我左邻右舍的老美都80了，都不搬，退休钱够用，都是几十年前买的房子，地税极低，现在换去小房子肯定比现有好区大房子地税还高，区还不如现在好，所以不搬符合逻辑。
qqmj 发表于 2024-01-29 14:14

嗯，一样的。我说70+可能包括80+的，我不是很清楚，反正一看就很大年纪了。他们都继续住自己的老房子，最近有些还装修了，把门前的台阶换成坡路，方便轮椅进出之类的。

别说人家七老八十了，我就想换个房子都换不到理想的，没什么好处为啥要换房子呢。

借贴问一下， couple 50岁左右，考虑从好区 downsizing到一般区的小房吗？ 孩子读大学后，一方想downsizing， 觉得2万多的地税实在是没必要。但另外一方觉得，孩子读大学还有个寒暑假可以回来住，当地也有之前的高中同学，networking， 没必要这么早， 60岁再考虑。
大家会怎么想呢？
huarihuang 发表于 2024-01-29 13:33

等孩子毕业了稳定下来再考虑？

孩子渐行渐远是指结婚后，尤其是孩子有了孩子以后，在你身边都心很远的。
飞袖 发表于 2024-01-29 16:20

哈哈哈不担心，我也活不了那么久

同样关心此问题

加州确实不成立。 1）房价飞涨，现在的差学区小房子已经跟当年买的好学区大房价钱相差无几。 2）prop13，房产税每年只涨2%。无数二十年三十年前买的，现在值几个米的房子只有几千块房产税。 2）几乎每一户SHFlot都能加建一个unit，如果真想住小点空间，不如加建一个小unit自住，大house出租或者留给孩子住。。。
所以加州房子大家不愿意卖不是没原因的。
whatif9999 发表于 2024-01-29 14:11

我家20年前买的房子地税2万。20年前加州房子已经很贵了，怎么可能地税几千刀？除非特别小房子

借贴问一下， couple 50岁左右，考虑从好区 downsizing到一般区的小房吗？ 孩子读大学后，一方想downsizing， 觉得2万多的地税实在是没必要。但另外一方觉得，孩子读大学还有个寒暑假可以回来住，当地也有之前的高中同学，networking， 没必要这么早， 60岁再考虑。
大家会怎么想呢？
huarihuang 发表于 2024-01-29 13:33

我家已经空巢，也是地税高。娃大学毕业之前不打算搬家，以后看看再说吧。

等娃上大学了，我们就从学区房里搬出来，租给有学龄儿童的家庭。学校这些年生源不足，和人口老龄化相关。

只会想买更大的，因为家里东西只会越来越多。

我住得小公寓，我也不想upsize，我觉得娃迟早要搬走，凑乎几年的事情，不值得折腾。不喜欢去郊区或者生活不方便的地方。以后娃去上大学，我也不想downsize，这么小了，没啥可downsize的，娃想回来就回来，不回来也无妨。不知道跟娃的缘分有多久，娃现在是说forever，谁知道呢。还是得按自己过日子打算。

哪里有这种好事？免掉学区税，那没有子女的岂不是也要这么要求？
dereety 发表于 2024-01-29 13:53

Georgia 是有的

我还以为是孩子们都回来啃老了呢

我住得小公寓，我也不想upsize，我觉得娃迟早要搬走，凑乎几年的事情，不值得折腾。不喜欢去郊区或者生活不方便的地方。以后娃去上大学，我也不想downsize，这么小了，没啥可downsize的，娃想回来就回来，不回来也无妨。不知道跟娃的缘分有多久，娃现在是说forever，谁知道呢。还是得按自己过日子打算。
Abigail9981 发表于 2024-01-29 18:58

活明白了！👍

我家20年前买的房子地税2万。20年前加州房子已经很贵了，怎么可能地税几千刀？除非特别小房子
RedCrayon 发表于 2024-01-29 18:02

5000尺大豪宅。快50年前买的。那时候才3，4万的房价 邻居夫妇年轻时都是心脏外科医生。妥妥的高收入阶层

借贴问一下， couple 50岁左右，考虑从好区 downsizing到一般区的小房吗？ 孩子读大学后，一方想downsizing， 觉得2万多的地税实在是没必要。但另外一方觉得，孩子读大学还有个寒暑假可以回来住，当地也有之前的高中同学，networking， 没必要这么早， 60岁再考虑。
大家会怎么想呢？
huarihuang 发表于 2024-01-29 13:33

LD的老板，儿子刚上大学，把女儿放进寄宿高中，正打算搬进城里，毕竟6万5的地税。不过当初也是从城里搬到郊区，房价没有变化，区别只是地税/学区/房子面积

说到地税，我忽然有个问题，如果这个房子一直没有买卖，住了四五十年了，是不是比周围交易过得房子地税便宜很多？还是说根跟别的房子一样的连年涨地税？

说到地税，我忽然有个问题，如果这个房子一直没有买卖，住了四五十年了，是不是比周围交易过得房子地税便宜很多？还是说根跟别的房子一样的连年涨地税？
zongtong 发表于 2024-01-29 21:38

加州是这样的 完全不是一个数量级

说到地税，我忽然有个问题，如果这个房子一直没有买卖，住了四五十年了，是不是比周围交易过得房子地税便宜很多？还是说根跟别的房子一样的连年涨地税？
zongtong 发表于 2024-01-29 21:38

不会的，政府可不是傻子，看看这个图：

不会的，政府可不是傻子，看看这个图：

Sweetly 发表于 2024-01-29 23:33

哈哈哈哈哈，太好玩了

孩子渐行渐远是指结婚后，尤其是孩子有了孩子以后，在你身边都心很远的。
飞袖 发表于 2024-01-29 16:20

其实孩子有下一代以后，就会和父母贴近一点。第一是明白了当父母对容易，第二，他们需要一个break。没有比祖父母更方便的babesiter了。
这时候就看出大城市的优势：工作机会多点，孩子愿意待。如果有cottage的话，每到寒暑假，孩子肯定拖家带口的回来。
所以我是不到受不了的地步，我是不会downsize。

其实孩子有下一代以后，就会和父母贴近一点。第一是明白了当父母对容易，第二，他们需要一个break。没有比祖父母更方便的babesiter了。
这时候就看出大城市的优势：工作机会多点，孩子愿意待。如果有cottage的话，每到寒暑假，孩子肯定拖家带口的回来。
所以我是不到受不了的地步，我是不会downsize。
honeybunch 发表于 2024-01-29 23:41

不是明白当父母的不容易而是需要父母帮忙，

加州确实不成立。 1）房价飞涨，现在的差学区小房子已经跟当年买的好学区大房价钱相差无几。 2）prop13，房产税每年只涨2%。无数二十年三十年前买的，现在值几个米的房子只有几千块房产税。 2）几乎每一户SHFlot都能加建一个unit，如果真想住小点空间，不如加建一个小unit自住，大house出租或者留给孩子住。。。
所以加州房子大家不愿意卖不是没原因的。
whatif9999 发表于 2024-01-29 14:11

所以加州房子升值快，也更紧缺。Prop 13 最终肯定会被取消的，有投票权的租房人数超过买房人数之后

Capital gain 几十年前就是免税 50万 （夫妻，个人 25万）。 经过那么多年的通胀，50万早已不是当年的 50万了。 就跟每年股票 loss 一样，几十年前就是只能有 每年 3K，这 3K loss现在跟当年比差远了。

5000尺大豪宅。快50年前买的。那时候才3，4万的房价 邻居夫妇年轻时都是心脏外科医生。妥妥的高收入阶层
qqmj 发表于 2024-01-29 20:28

50年前还没有中国留学生来美国，一代移民没办法亘土著比。

哪里有这种好事？免掉学区税，那没有子女的岂不是也要这么要求？
dereety 发表于 2024-01-29 13:53

只跟房主年龄有关，跟你自己要不要孩子无关。65岁以上的房主不用交学区税，不少地方都是这样的

我们邻居，第二个孩子（老小），高中还没毕业，申请的大学还没消息呢，就开始卖房了，心情急迫的。最后卖了，合同的条件就是孩子一毕业才closing， 一切顺利，果断搬到地税少一半的一般区去了。一天也没多付好学区税，现在想想实在是精明。
humanzh 发表于 2024-01-29 13:36

可以借鉴，我们还要等7年，我要换成一层的房子挽救我的膝盖。我老公是喜欢现在的房子不得了

如果你在六十歲搬回三十歲買的房，肯定是划算的。

往好里想，房子大涨，退休时有一大笔资产。这是good problem to have。另外年轻时再投资一个小房子以后养老，大房子卖掉交完税还是一大笔钱。 知足常乐。

我左邻右舍的老美都80了，都不搬，退休钱够用，都是几十年前买的房子，地税极低，现在换去小房子肯定比现有好区大房子地税还高，区还不如现在好，所以不搬符合逻辑。
qqmj 发表于 2024-01-29 14:14

主要地税不涨。 其他州都每隔几年重估一次， 涨地税， 很多人受不了就得卖