我准备手把手教大家怎么自己买房， 怎么节省佣金了

我准备手把手教大家怎么自己买房， 怎么节省佣金了， 大家觉得这想法怎么样？ --------————-------------------——————--------------———————————— 为什么会有这个想法， 因为最近自从新政策开始， 我们的open house 来了越来越多没有agent的客人。然后， 这些客人都会问一些比较beginner的问题， 有些明显不是他们price range 的， 有些明显不符合他们要求的, 问一下对买在哪个地区都没什么概念的,下的offer都离得十万八千里的...... 我的屋主（是个老外）都给我说这些buyer需要educate 。 其实一直以来，agent就是提供信息， hold your hand， 可以帮助你在短期内完成一个比较大信息量的工作。 没有agent的客人需要更长的时间在市场上成熟。犹豫不决， 是因为没有足够的信息量， 怕被骗， 怕上当。 需要pull trigger的那一刻， 是你的信息+知识+emotional的决定。
如果不用agent的人， 是很需要这些知识的， 这里有一个gap。既然想节省经纪费， 那就自己动手做做功课， 知识和emotion我们都可以教， 信息就是需要自己去收集了。很难说 又不用经纪， 又不愿意做功课，又要买到便宜好房， 最后天上掉馅饼砸到你。被listing agent忽悠， 踩到坑也不是没有可能。
当然不是所有人都coachable， 最近我还fire了一个seller。这个屋主当年装修的时候， 邻居要他帮助砍一棵树， 大概2000刀， 我们就一直跟他说， 在装修的时候邻里关系很重要， 尤其是你没有申请的。结果不听我们的， 华丽丽的被邻居举报， 结果装修申请多花了8w。 装修的时候， 跟他说地下室要做egress window， 结果不听， 为了省几千块， 把地下室扒掉， 降低了房子的value。要给他做staging，帮他提高房子的value， 还不愿意， 说怕我们agent 在他房子里搬家具出工伤， 会去告他。 这种不分敌友的屋主， 就是不能coachable的。 seller 如此， buyer 也是如此。 不是所有人都愿意听， 愿意学。
后期的想法是， 上过我们课的同学， 可以提供flat fee 下offer的service，这个也是大家呼声很高的。 经验这一块呢， 我们做这个近10年了，交易了400多个房， local的全美的都有， 口碑一直都不错。 上课链接还在陆续完成，感兴趣的留言我在帖子下面给大家折扣码， 算是感谢huaren这么多年陪伴我的成长。从十多年前我就问过大家H4能不能做agent， 到考试的时候在huaren问过有没有人一起考试，也问过很多silly的问题， 到几年前我在这里留过做agent 5 年的经验， 老帖子在这里：https://huaren.us/showtopic.html?topicid=2663592 真的感谢huaren这么多年给我的精神鼓励， 我要又一次做一点挑战的事情了， 希望大家也多给我提建议。

学习！

买房不是不要佣金吗？卖房才要

收藏，学习。谢谢分享

我就没用买房agent，合同是贷款公司包费用的律师提供。如果用agent，能拿回来2个点rebate，但我卖家没有agent，他自己卖，肯定把费用加我房价上了。

回复 1楼 yesrealtor 的帖子
不错👌

感谢楼主！

开始卖课了？赞头脑灵活

华人有几个人。给你支个招，排成yt传上去，靠人气赚钱

收藏了 谢谢

学习

等学习，谢谢楼主！

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买房本来也不需要agent.一个好律师和靠谱的inspector就行了。当然自己要靠谱 做足功课。但功课网上都找得到，不是垄断资源。

Mark

有用要收藏

可以一起介绍如何找好的mortgage rate 么？一直搞不懂有些mortgage agent 反点的操作，觉得羊毛出在羊身上，这里给你反了点，其他的费用就给你抬高点。到底和直接去银行有什么优势？

回复 14楼 express.xr 的帖子
对呀， 你说到做足功课这一块， 不是每一个人都有时间去整理， 收集资料， 做自媒体的也很多， 鱼龙混杂。 这个有点像健身， 有的人用私教， 有的人在网上跟着教练， 有的人就自己练， 都可以。 也比如CPA， 有的人用cpa， 有的人学一点自己用软件记录和报账， 还有的人就自己报税。

Tia99 发表于 2024-09-15 08:23
可以一起介绍如何找好的mortgage rate 么？一直搞不懂有些mortgage agent 反点的操作，觉得羊毛出在羊身上，这里给你反了点，其他的费用就给你抬高点。到底和直接去银行有什么优势？

差不多， 羊毛出在羊身上。也不是所有的bank 在mortgage 这一块都有竞争力， 比如chase 可能主营业务就不是residential loan， 没有竞争力。比如州政府给的一些福利， 通常不会给到银行， 会给到一些l贷款公司而不是银行。 这一块， 我们上课的时候也会说， 怎么选mortgage lender， 怎么选律师， 怎么选inspector。
对比现在做自媒体的各种， 我想是课程尽量站在中立的位子上， 就不会推荐某一个人什么的， 尽量教大家方法， 怎么识别好的人。
谢谢大家多提问， 我也会在课程里面更详细的解释。

Mark Mark

我们小区刚卖了套房，成交价比List 高了11%， 我们这个市，已经有最少半年没有任何一家房子需要加钱成交的了。后来发现，卖家跟买家都是同个Agent。

辟谣。 卖家给每个Agent的费用都是在上市之前都谈好了的。 如果你不需要买家Agent， 卖家不会给你降价。 所以不用Agent是你自己的损失

yesrealtor 发表于 2024-09-14 23:37
我准备手把手教大家怎么自己买房， 怎么节省佣金了， 大家觉得这想法怎么样？ --------————-------------------——————--------------———————————— 为什么会有这个想法， 因为最近自从新政策开始， 我们的open house 来了越来越多没有agent的客人。然后， 这些客人都会问一些比较beginner的问题， 有些明显不是他们price range 的， 有些明显不符合他们要求的, 问一下对买在哪个地区都没什么概念的,下的offer都离得十万八千里的...... 我的屋主（是个老外）都给我说这些buyer需要educate 。 其实一直以来，agent就是提供信息， hold your hand， 可以帮助你在短期内完成一个比较大信息量的工作。 没有agent的客人需要更长的时间在市场上成熟。犹豫不决， 是因为没有足够的信息量， 怕被骗， 怕上当。 需要pull trigger的那一刻， 是你的信息+知识+emotional的决定。
如果不用agent的人， 是很需要这些知识的， 这里有一个gap。既然想节省经纪费， 那就自己动手做做功课， 知识和emotion我们都可以教， 信息就是需要自己去收集了。很难说 又不用经纪， 又不愿意做功课，又要买到便宜好房， 最后天上掉馅饼砸到你。被listing agent忽悠， 踩到坑也不是没有可能。
当然不是所有人都coachable， 最近我还fire了一个seller。这个屋主当年装修的时候， 邻居要他帮助砍一棵树， 大概2000刀， 我们就一直跟他说， 在装修的时候邻里关系很重要， 尤其是你没有申请的。结果不听我们的， 华丽丽的被邻居举报， 结果装修申请多花了8w。 装修的时候， 跟他说地下室要做egress window， 结果不听， 为了省几千块， 把地下室扒掉， 降低了房子的value。要给他做staging，帮他提高房子的value， 还不愿意， 说怕我们agent 在他房子里搬家具出工伤， 会去告他。 这种不分敌友的屋主， 就是不能coachable的。 seller 如此， buyer 也是如此。 不是所有人都愿意听， 愿意学。
后期的想法是， 上过我们课的同学， 可以提供flat fee 下offer的service，这个也是大家呼声很高的。 经验这一块呢， 我们做这个近10年了，交易了400多个房， local的全美的都有， 口碑一直都不错。 上课链接还在陆续完成，感兴趣的留言我在帖子下面给大家折扣码， 算是感谢huaren这么多年陪伴我的成长。从十多年前我就问过大家H4能不能做agent， 到考试的时候在huaren问过有没有人一起考试，也问过很多silly的问题， 到几年前我在这里留过做agent 5 年的经验， 老帖子在这里：https://huaren.us/showtopic.html?topicid=2663592 真的感谢huaren这么多年给我的精神鼓励， 我要又一次做一点挑战的事情了， 希望大家也多给我提建议。

mark一下

感谢

公用马甲42 发表于 2024-09-15 10:17
辟谣。 卖家给每个Agent的费用都是在上市之前都谈好了的。 如果你不需要买家Agent， 卖家不会给你降价。 所以不用Agent是你自己的损失

用公马的这位， 今年8 /17 的地产新规去看一看， 已经不允许 listing agent 跟屋主去签给buyer agent 多少了，至少我们的board 现在跟屋主签的合同， 连这个放buyer agent commission多少的 的地方都没有了。broker commission 也没有。我们还特意写信去问了board， board 说不管是buyer 还是broker， 现在都没有可以签表格。seller的可以签。
不过你说的， 如果大家用buyer agent 本身是免费的， 为什么有这么多人嚷嚷不用buyer agent 呢

收藏，学习。谢谢分享

的确，其实agent就和一切profeesional一样，给你一个省事省时的服务，现在什么不能网上查网上学，升学顾问这些，你说家长不会自己查吗？不就是为了省事嘛。CPA，我找CPA包税，我朋友10几个投资房还是自己报；装修，有的请人装得快，有的自己慢慢弄省钱。一分钱买一分服务

yesrealtor 发表于 2024-09-15 11:36
用公马的这位， 今年8 /17 的地产新规去看一看， 已经不允许 listing agent 跟屋主去签给buyer agent 多少了，至少我们的board 现在跟屋主签的合同， 连这个放buyer agent commission多少的 的地方都没有了。broker commission 也没有。我们还特意写信去问了board， board 说不管是buyer 还是broker， 现在都没有可以签表格。seller的可以签。
不过你说的， 如果大家用buyer agent 本身是免费的， 为什么有这么多人嚷嚷不用buyer agent 呢

每个州不一样，我们州buyer可以和buyer agent签合同写清楚会给buyer agent多少费用。

yesrealtor 发表于 2024-09-15 11:36
用公马的这位， 今年8 /17 的地产新规去看一看， 已经不允许 listing agent 跟屋主去签给buyer agent 多少了，至少我们的board 现在跟屋主签的合同， 连这个放buyer agent commission多少的 的地方都没有了。broker commission 也没有。我们还特意写信去问了board， board 说不管是buyer 还是broker， 现在都没有可以签表格。seller的可以签。
不过你说的， 如果大家用buyer agent 本身是免费的， 为什么有这么多人嚷嚷不用buyer agent 呢

你是哪个州的？我们州并不是这样。

买房不是不付佣金吗？我们没有付，而且有的人买房还能收到返点呢。那为什么要自己弄呢？

用公马的这位， 今年8 /17 的地产新规去看一看， 已经不允许 listing agent 跟屋主去签给buyer agent 多少了，至少我们的board 现在跟屋主签的合同， 连这个放buyer agent commission多少的 的地方都没有了。broker commission 也没有。我们还特意写信去问了board， board 说不管是buyer 还是broker， 现在都没有可以签表格。seller的可以签。
不过你说的， 如果大家用buyer agent 本身是免费的， 为什么有这么多人嚷嚷不用buyer agent 呢
yesrealtor 发表于 2024-09-15 11:36

奉劝楼主做人做事要有良心啊，我感觉你只是单纯的把条例读一遍，并没有从符合买家和卖家利益角度更深层意义的解读和运用。我对你经验值和课程内容深表怀疑。
实际上，买家commission只是不强制写入合同，但卖家依然可以把给买家经纪的commission自定义。一般有经验的经纪人指导上市卖家的时候，还是会建议卖家在listing价格里包含买方佣金，因为即使你不写，大部分买家递offer时依然会要求把佣金加在总价里一起做进贷款，看总价是否能接受。而卖家这些贪小便宜的做法很可能导致买家经纪和买家避开看房，买家很可能考虑到要自掏腰包导致首付不够也尽量优先考虑同周上市其他包含佣金的🏠，自付佣金VS不付佣金还有rebate，明眼人都看得出一前一后差别很多。我看到的为数不多的几个不给买家佣金的，都是占小便宜吃大亏，之后实际卖价都低了，而且最后买家还是把佣金加进了房价，早知道这样不如把卖价直接列高点包含佣金。所以在热门区最好的卖房策略，不仅不能不给，反而卖家把价格列更高同时包含比别人高一点点的佣金吸引更多经纪带看房，或者宁愿降低一点点买家佣金，比如比别家低0.5%但少的不明显，真的听法规完全没有就是卖家傻了。
同理作为买家经纪代理，一般有经验的经纪人也会让买家把自己佣金加入买价做贷款，算算总价和那些包含佣金还返rebate的房子最后价格相比是否合算。把佣金加入总价，在escrow里分配佣金，无论从省税角度还是减少买家首付负担都是更有利的。总结，大部分买家都火眼金睛，会算最后成本。
我觉得楼主吧，术业有专攻，把精力全部放在研究房子，帮买卖家卖高价房和找deal上，也比三脚猫坑蒙拐骗卖课来的实在。
BTW，在加州和某些州，行业协会有要求买家经纪在下每一个offer前，必须亲自去看过房子本身和填写书面报告，确认卖家披露form 17的信息核实无误，如果没做的话，出现问题被告妥妥的。所以收flat fee可以，但所有full service该有的流程都不能跳过。

我来给上一个新的listing 标准合同（佛州版）大家看看吧，卖家有三个选项 (line 142)，但是卖家中介大部分会说服卖家选第一个.
另外新规是：买方中介在带买家看房之前，就必须和买家签协议，说明中介应该拿的中介费。这个费用如果卖家出的话，买家不须掏钱，如果卖家不出中介费，这个费用必须要买家来出。
例如：买家和自己的中介签合同，需要付 3% 的中介费；如果卖家付 3%，买家不必掏钱；如果卖家只付2%，剩下的买家必须付1%给自己的中介。

目前卖家给买家的commission 多少已经不明写了，但是买方可以发邮件或打电话询问是多少。如果没有中介费，买方中介是没有积极性带客户看房，除非客户同意付相应的中介费。

卖家即使选了付买家经纪，但很多买家现在是根本就不带经纪了。以前白嫖没问题，现在要自己从腰包里掏钱，那真的要想想。买家也不可能不看那些不付买家经纪费的房子，递offer时候卖家也会把买家中介费考虑进去，对带买家经纪的买家也不利。

回复 31楼 vivian汪汪 的帖子
说的对， 我们自己当然也会带buyer， 也会签buyer representative agreement， 也会有把佣金加入到贷款里。事实上就是有些人群愿意找buyer agent， 有些人群不愿意找buyer agent， 需要educate。我们也会有加州的agent来做consultant， 给大家普及加州的法律。

回复 32楼 人在它乡 的帖子
欢迎佛州的agent来给我们做consultant， 我们需要每一个州的专业人士。

公用马甲42 发表于 2024-09-15 10:17
辟谣。 卖家给每个Agent的费用都是在上市之前都谈好了的。 如果你不需要买家Agent， 卖家不会给你降价。 所以不用Agent是你自己的损失

呵呵，买家不会用这个来negotiate价钱吗？另一个买家出价五十万，买家的经纪人要拿一万块。我不用经纪人，出价四十九万五，你猜卖家会考虑谁？

rengra 发表于 2024-09-15 12:49
卖家即使选了付买家经纪，但很多买家现在是根本就不带经纪了。以前白嫖没问题，现在要自己从腰包里掏钱，那真的要想想。买家也不可能不看那些不付买家经纪费的房子，递offer时候卖家也会把买家中介费考虑进去，对带买家经纪的买家也不利。

这个要看具体情况：
卖家根本不出买家中介的佣金：这个时候买家如果签了和中介的合同，买家应该出中介费。但是卖家即便当初不出中介费，这个也有可能作为谈判条件，给对方Concession fee。一切皆可谈判。 卖家一开始就定了给买家中介费：这种情况下，如果买家没有中介，那么这部分就会给卖方中介拿去。Dual agent 基本对卖方有利，从卖家方面来说，没有什么区别。

yesrealtor 发表于 2024-09-15 12:56
回复 31楼 vivian汪汪 的帖子
说的对， 我们自己当然也会带buyer， 也会签buyer representative agreement， 也会有把佣金加入到贷款里。事实上就是有些人群愿意找buyer agent， 有些人群不愿意找buyer agent， 需要educate。我们也会有加州的agent来做consultant， 给大家普及加州的法律。

“给大家普及加州的法律”， 你说这话要特别小心，realtor cannot practice law, or explain law, you will be in big trouble when trying to do so. 凡是与法律有关的事情，一定要让客户去找律师询问，中介只负责说明买卖房屋的流程。

人在它乡 发表于 2024-09-15 13:10
“给大家普及加州的法律”， 你说这话要特别小心，realtor cannot practice law, or explain law, you will be in big trouble when trying to do so. 凡是与法律有关的事情，一定要让客户去找律师询问，中介只负责说明买卖房屋的流程。

有道理。欢迎你来加入我们， 给大家一起普及知识。我是希望可以帮到更多的人， 也希望这个行业可以更正规， 更professional。 我没有抢经纪的饭碗， 我的课程应该是普及知识类的，教大家方法类的。但是具体的信息， 买家们要自己做功课的。这个买家经纪服务， 需要的人还是会需要的，并且上完课以后， 可能有些人还是会觉得原来有这么多东西我要去学习， 算了， 还是找一个agent 吧， 也是有可能的， 全看自己想要什么。就更健身教练一样， 有的人就喜欢私教，有的人喜欢跟youtube 的课， 还有的人完全就是自己琢磨。

卖家即使选了付买家经纪，但很多买家现在是根本就不带经纪了。以前白嫖没问题，现在要自己从腰包里掏钱，那真的要想想。买家也不可能不看那些不付买家经纪费的房子，递offer时候卖家也会把买家中介费考虑进去，对带买家经纪的买家也不利。
rengra 发表于 2024-09-15 12:49

反正这事情我现在算明白了，换汤不换药，无论怎么做佣金都是逃不了，逃掉了还有挂靠和卖课的坑在后面。
看没有open house的吧，需要找买家经纪先签约看房。
看有open house的吧，找卖家经纪一样要签约付佣金，不是卖家房价里已经包含佣金，就是像雇买家经纪一样雇卖家经纪。
不用agent自己代表自己吧，offer基本没有人敢接，因为卖家和LA不想承担风险，在热门地区这类offer除非价格高的离谱不然完全晾一边。
要不自己做agent递offer吧，也必须考执照找公司挂靠+每年很多费用，新手在完成一定业绩前也是被公司和broker大比例提成割。
好不容易都逃过了，还有风险被浆糊导师卖课割。
既然怎么也逃不了，我还不如简单粗暴找个靠谱有资源的经纪人找优质线下房源或者好好谈价拿个好deal，哈哈。

“给大家普及加州的法律”， 你说这话要特别小心，realtor cannot practice law, or explain law, you will be in big trouble when trying to do so. 凡是与法律有关的事情，一定要让客户去找律师询问，中介只负责说明买卖房屋的流程。
人在它乡 发表于 2024-09-15 13:10

楼主卖课就卖课，但是无律师证的情况下，大摇大摆讲解加州法律，我觉得楼主是太高估自己，也太低估和无视法律了。这个行业协会有规定，必须要求经纪人refer给执牌人员提供专业咨询。
坦白说，授课这事，传递和被迫接受错误信息，比不听更可怕。

收藏一下 再看

吃鸡蛋 发表于 2024-09-15 00:35
开始卖课了？赞头脑灵活

Agent这一行早不太赚钱了 都卖课

公用马甲42 发表于 2024-09-15 10:17
辟谣。 卖家给每个Agent的费用都是在上市之前都谈好了的。 如果你不需要买家Agent， 卖家不会给你降价。 所以不用Agent是你自己的损失

Sell by owner的我因为没agent，卖家要把有agent的买家价减去agent费才挑offer

关后续

收藏，学习。谢谢分享

人在它乡 发表于 2024-09-15 12:37

我来给上一个新的listing 标准合同（佛州版）大家看看吧，卖家有三个选项 (line 142)，但是卖家中介大部分会说服卖家选第一个.
另外新规是：买方中介在带买家看房之前，就必须和买家签协议，说明中介应该拿的中介费。这个费用如果卖家出的话，买家不须掏钱，如果卖家不出中介费，这个费用必须要买家来出。
例如：买家和自己的中介签合同，需要付 3% 的中介费；如果卖家付 3%，买家不必掏钱；如果卖家只付2%，剩下的买家必须付1%给自己的中介。

买方中介在带买家看房之前，就必须和买家签协议
以前买方中介不和买家签协议的，就是带了买家看了哪个房子，买家一般就从这个中介这里下offer。如果现在看房之前就要签协议，一般是签多久? 三个月？

jingzhang2 发表于 2024-09-15 20:16
买方中介在带买家看房之前，就必须和买家签协议
以前买方中介不和买家签协议的，就是带了买家看了哪个房子，买家一般就从这个中介这里下offer。如果现在看房之前就要签协议，一般是签多久? 三个月？

这个协议有效期可以1天到几个月，具体由双方来协商确定。

在纽约卖方经纪基本上不喜带经纪来看房的客，因为会分了他们的佣金。