从月入3000到月入4万，这个日本年轻人买房买上人生巅峰

大学毕业后，他进入了一家安保公司，之后来到了一家保险公司当销售，收入很不稳定。最艰难的时候，他每个月收入只有5万日元，连日本的征税起始线都没达到。

平日里，他与当时的女朋友也是现在的妻子一起居住在月租5万元，不到10平方米的单身公寓中，刨掉租金，生活过得非常拮据。

但生活不能再这样继续下去。怀揣着对金钱的不安，他开始了父亲一直在做的公寓投资。

12年过去了，他逐渐在东京和附近地区买了10套单身公寓，每个月的收入达到80万日元（约合人民币3.96万元）。现在，他才40岁出头，已经是“半退休”的状态了。

所以，他的投资故事是什么？

投资房地产这个想法，是起源于山田先生的父亲。老山田先生在泡沫经济时期经营着一家古董店，生意非常兴旺。早在那时，他就开始投资起房地产了。

在这之后的很多年间，他一直投资着东京23区的单身公寓，也曾投资过东京的一栋楼。他一直教导着山田先生，称投资23区的单身公寓就像领月薪一样稳定，价格也不会跌。即使有人搬走，下一个租户也会很快搬进来。卖出去也很好卖。

而对于山田来说，父亲一直被自己喜爱的艺术品和古董所包围，跟据自己兴趣来经营一家店铺这样的生活是山田所向往的。他也想像父亲那样，自由地工作。

于是，他把多年来存的钱和取消保险单的退款凑在一起，准备了500万日元（约合人民币25万），贷款买下了第一套投资房。

（第一套投资公寓，距离练马站车站不到10分钟的路程；

这套公寓所在的公寓楼是20单元以上的大型公寓，因此维护费用较低）

在买第一套投资房时，山田先生听从了他父亲的指导，只考虑东京23区的小户型公寓。

首先是价格，对于起始资金不高的山田先生来说，小户型公寓算是个比较容易够到的投资标的。而优先选择东京23区，则是保证了价格的坚挺和需求的最大化。毕竟东京算是日本单人出租需求最大的地区了。

在挑选公寓时，他着重选择距离车站10分钟步行范围内的房产。因为这样的房子交通比较方便，离车站附近的商店也比较近，出行和生活都很便利。

20户或以上的大型公寓楼也是一个选择的重点，因为公寓单位越多，分摊到各个单位的维护费用（如修缮费和管理费）就会更低。

由此，他确定了一套位于东京练马区的公寓，距离车站大约7分钟步行的距离，带租约。也就是说，买入之后他立刻就能有租金收入。通过租金和个人收入，山田在3年后就把贷款还清了。

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买了第一间公寓，尝到甜头的山田干脆辞掉了当时作为保险销售的工作，来到一家房地产公司上班。在这里，他接触到了更多物件信息，也积累了更多买房技巧。渐渐地，通过查看每套公寓的入住和搬出情报，即使不去现地看房，他也能够判断出这套公寓是不是值得入手。

于是他在首都圈的横滨和神奈川县买下了第二和第三套投资公寓。

（第二套公寓，也是距离车站步行10分钟以内）

紧接着，在中目黑和武藏小杉，他买下了第四和第五套公寓。因为低至1.65%的贷款利率和0首付，他得以通过杠杆迅速买入多套投资公寓。

在接下来的12年里，他购买了10套公寓，现在，他每个月的租金收入超过80万日元。这之后，为了能有更多的时间陪伴女儿和妻子，他从公司辞职，过上了“半退休”的生活。

现在回想起来，他觉得投资公寓有几点是需要重点考虑的：

· 位置是否方便，周围是否有政府机关、写字楼、公园、商业设施和车站？若有车站，是否在步行10分钟以内的距离？

· 结构是否坚固，是否是新耐震公寓，或做了抗震补强？

· 公寓楼的修缮和维修记录如何，是否处于较好的管理状态？

另外，房屋中是否有独立卫浴，房间布局是否方正等等也会或多或少地影响租赁。而大型公寓楼则会降低管理修缮金，相应的租金回报率也会更高……

但最重要的，还是最开始的选择和“获得感”。能在最开始投资时做出最稳妥，即使在很多年后仍然很“稳定”的那个选择，才是新手投资者们最值得思考的。

……

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参考资料：

月収5万のどん底営業マンが40歳で将来の不安から解放されるまで。30年間不動産投資する父が手本 https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/investor/5845.htmler