上海中环内可能快没新房了

房产

2022-05-16 23:05

最近各地的楼市政策层出不穷，让不少人有了疑问：

上海是否也会跟着出一些楼市政策

由于疫情阶段，暂时未知，但通过上层的各种会议，全国楼市确实整体上有了宽松信号，上海出政策的概率，也是很大的

今天想要回答的是另一个不少购房者最近咨询的问题：

如果上海未来会出楼市政策的话，此时买房，会不会处在高位上？

我们可以从这两年的楼市数据中找到答案，上海的新房供应出现了明显的分化：

稀缺的地方更加稀缺，而有些板块却出现了堪称天量的供应

2021年的新盘以刚需为主，中内环供应很少

相信大家对2021年的新盘入市，还留有一定的印象，2021年，对上海楼市来说，是一个大年

2021年，全年一共有6个批次的新房入市，给上海提供了81822套新房，超过了从2016年起的每一年

从这几年的供应量，我们也可以看出，基本上是逐年增多，持续保持7-8w左右的量

而且，在整个2021年，取证的项目数量也是近几年最多的，直接破了300个

这也就让更多的购房者担心，在有这么多新项目入市可以选择的时候，如果此时买新房摇不到号，只能买二手房的话，是不是会买到高点，会吃亏

并且，很有可能未来和这一批买房者同时换房，导致自己的房子不好换出去

因此，很多买房者对2022年的新房报以极高的期待，同时对二手房期待降低了很多

但在如此大量的新盘供应量下，中环内的新盘真是少得可怜

在2021年，大部分新盘，其实集中在外环外，占了约八成的比例

也就是说，在2021年，上海主要的新盘是外环外的刚需房，而并非中环内的改善盘

所以，如果你想判断自己是否应该此时买入，就要先看下自己想要购买的房子类型，是刚需还是改善

如果是刚需的话，建议等一等新盘入市，因为2022乃至后几年同样有大量的刚需盘入市，挑选的余地比较多

但如果是改善，我们则要再看了

中环内的新盘，只占据了全部新盘的13%，其中内环内的新盘数量，占全部项目数量的10%

整体而言，中环内新盘非常的稀缺

这其实也说明了，高端盘的供应量在有意的减少，而且中环内新盘这么稀缺，也导致了这些新盘所需的积分相当高，举几个例子：

黄浦区的复兴珑御，入围分高达112.8分；
黄浦区的翠湖天地，入围分102.24分；
浦东陆家嘴的九庐，入围分98.4分；
浦东的碧云尊邸，入围分92.24分；
中粮瑞虹海景壹号，第三批次时入围分94.96分；
徐汇滨江的云锦东方，入围分89.52分

所以有时候，不是不想选择新房，是确实无新房可选，一套市区中环内的新房太多人争抢了

而未来两年

中内环的土地则又进一步减少了供应

2021年，上海三次集中出让土地，一共成交了95幅涉宅用地，其中有72幅土地公布了房地联动价，让我们直接知道了上海未来的房价情况

由于疫情的原因，有一些原计划2022年开盘的新盘，大概率会挪到明年才能开了，不过不影响我们对未来新盘的判断

我们可以很明显看出一个问题：

别说中环内了，就连外环内的项目都不多，有大量的土地集中在了外环外、外郊环，这些距离市中心比较远的地方未来的新盘非常多

未来中环内新盘不是没有，但是数量非常少，只占全部数量的约13.7%

这比2021年的黄浦区新盘数量要更少了，其他市区七区情况也相差无几

这和我们的土地供应情况有关

（单位：公顷）

无论是2021年，还是2022年，浦西中心七区的土地都很少，而且在2022年还进一步缩减了土地供应

取中位数来计算，2021年浦西七区的商品房用地供应量是37公顷，而在2022年，这个数字变成了29.5公顷，减少了约20%的供应量

这就说明了，未来市区的新盘正在大幅度缩减，我们未来将更加面临市区无新房可买的情况

中环内，可能新盘不再有

对于在市中心想买新房的人来说，不是一个好消息，市区极速减少的供应量，可以肯定的是凡是市中心未来都是热盘

不仅是选择性大大减少，也增加了摇号的难度

再看临港，却已有3万套新房在路上

与浦西市区几区的土地供应情况不同的是，其他几个区的土地供应量非常充足

（单位：公顷）

除了金山区外，全部都加大了宅地的供应，那么2022、2023，甚至2024年的新房，肯定是以这些区域为主了

我们也能明显看出，上海正在把人引导到五大新城地区，这些地区的新盘，基本是四百万到六百万左右的刚需房了

重中之重将人努力引入的，是临港新片区

2021年，临港的商品房土地供应是60-80公顷，2022年，临港的商品房土地供应是190-200公顷，两倍还要多

尤其是在2022年，临港新片区的供地量占据了整体的1/3，这就意味着2023年的新盘中，临港会呈现新盘井喷

目前我们可以知道的是，临港是按照250万人口的目标来着重打造的新城，因此加大了对临港的土地供应量和供应速度

当然，这样的推盘节奏可能会比较快，短期内，临港迎来大量的新房供应，购房者可以挑选的余地变多了

但同样的，市场是否能在短期内消化这么大量级的新盘，是一个很大的考验

光是2022年，临港主城区就有30个新盘排队等待入市，将近2-3万套的新房，要知道去年上海成交的新房总数也就8万套

如果按照这个数字去计算，临港供应的新盘，就占了上海新盘的三分之一

大家可以想象一下这个比例背后的意义

所以，对于未来计划在临港买房的购房者来说

临港超大的供应量，足以满足各类要求

但是这意味着，临港的二手房市场或将会受到新房的冲击

上海拥有全国最大的二手房市场

我们需要相信的是市场本身的能级带来的力量

近三年来，上海的二手房交易量一直在20万套以上

（数据来源：克而瑞）

即使今年有着疫情影响，从3月份起就受到了比较大的影响，但是3月的二手房数据依旧没有断崖式的下跌

这就证明了，即使只有三月上半旬成交，下半旬不少区域受到影响，但依然还算不错

第二季度目前肉眼可见的停滞，但在疫情后，应该也会迎来一波反弹。疫情不代表人们没有了购房需求，只是会延后

而且，我们还需要考虑另一个因素：对于二手房市场，最大的问题是信贷

去年七月，上海出台了二手房核验价政策，这就导致了很多人的贷款额度大大降低了，以至于无法上车

但今年不一样，因为楼市疫情原因，金融端口已经开始了放松，各城已经出调控政策，都对房贷利率和信贷情况进行了调整

即使上海在2022年不出台其他政策，也大概率会放松信贷，只要放松了核验价，就会让一些原本无法上车的人上车

因此从二手房的角度来看，上海依旧是是一个需求被抑制的市场

至于现在在上海买房会不会是高位

第一，从新房角度来看，未来中环内的新房供应真的太少，在上海依然稀缺

第二，从二手房角度看，那些新房供应量过大的地方，二手的流动就会变低

庞大的新房供应量是一定会对二手房构成冲击的，比如临港、浦东的唐镇等板块，它们从去年开始就有了很大的新房供应量

五大新城也是一样的逻辑，在人流引入的过程中，新房是源源不断供应的，但正因为新房供应大，二手的流通性就会变低

所以你清楚自己的购房需求之后，再结合未来上海新房供应情况，就能做出自己的判断

以上为正文，来自初晓

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来源: qq

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