救市再升级，中国经济会重新依赖房地产吗？

*本文为「三联生活周刊」原创内容

房地产市场的救市行动让人目不暇接，继前几天央行史诗级救市之后，证监会也加入救市大军。最近，证监会发布公告，恢复房地产上市公司在股市的再融资渠道。

证监会的救市行动，主要从5个方面恢复上市房企的融资能力，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，允许以房地产为主业的H股上市公司再融资等等。

房企在股市的再融资渠道，已经被暂停了12年之久。2010年，为了遏制房价过快上涨，国务院发布“新国十条”，要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。当年10月，证监会出台规定，对于房企重组和再融资按下了暂停键。

图｜视觉中国

过去几年，在楼市调控的大环境之下，房地产企业的融资能力被全面收紧，很多开发商不得不去境外发行高息债券来融资。但是最近2个月时间，房地产的融资环境彻底逆转，银行、股市、债券、信托等几大水龙头全部打开，房地产融资迎来近年来最宽松的时刻。

这一轮救市行动，最直接的受益者是房地产企业，尤其是一些陷入债务危机的开发商，很有可能在这一轮大放水中重获生机。对于当前全国各地的烂尾楼危机，也会起到明显作用，那些因为开发商挪用资金而烂尾的楼盘，在重新注入资金之后也有可能复工复盘。

不过，这一轮史诗级的房地产救市的目的，并不只在拯救开发商和烂尾楼，更大的使命还在于拯救经济。今年前三季度，中国经济增长3%，如果想要实现5.5%的全年预定目标，四季度就必须加速赶超，但从目前来看，经济增速不仅没有赶超之势，而且还在明显放缓。

图 | 视觉中国

最新公布的11月份制造业PMI指数仅为48%，比上月下降了1.2个百分点，连续两个月低于荣枯线。大幅低于预期的PMI指数，显示出当前经济活动依然疲软。除了PMI指标之外，其他各项关键数据也并不乐观。

正是在这样的背景下，从国庆前夕开始，仅仅两个月时间，房地产的救市行动开始一浪高过一浪。对于房地产企业而言，资金已经不再是瓶颈，但是，这是否就意味着房地产市场会迅速回暖，甚至可以重新担当起拉动经济增长的重任呢？

从短期来看，救市行动还是可以起到一定作用，部分因为缺乏资金开发商而停工的开发商，在重获资金之后可以重新启动投资，这对于刺激经济会起到短期效应。但是长期效应会如何，还有待时间验证。

房地产对于经济的拉动作用，主要是靠开发商的大规模投资，由此拉动上下游产业链的需求。今年以来，房地产投资持续负增长，前10月份的投资增速负增长8.8%，对经济的拖累效应也是非常明显。

这一轮救市能否扭转开发商的投资信心，最终还是看楼市的销售能否重新回暖。短期的资金注入只能救开发商于困境之中，开发商真正的信心还是来自于购房者，只有资金注入而没有下游需求，开发商也很难恢复大规模投资。

从目前来看，楼市的销售还是很不乐观。今年前10月份，商品房销售面积同比下降22.3%，销售额下降26.1%。销售不景气，也导致房子库存越来越多，10月末，商品房待售面积同比增长9.0%，其中住宅待售面积增长16.6%。

对于开发商而言，如果现有的房子都卖不出去，怎么还有信心继续投资建房呢？如果现在因为流动性放水，有了资金就开始大规模建房，但是民众又没有购买消化能力，开发商最终可能会陷入更大的困境当中。

所以，房地产市场能否真正反弹，最终还是取决于民众的购房能力。在以前房地产繁荣的时候，很多人都采用最大的杠杆来买房，反过来又刺激了房价进一步上涨。但是现在，民众由于对未来收入预期的信心下降，对于买房也开始越来越谨慎，在房地产市场开始从加杠杆转为降杠杆。

央行最新统计数据显示，今年11月，个人住房贷款余额的增速，比上年年末降低了7.2个百分点。不仅如此，在当前低利率环境下，投资理财收益越来越低，甚至出现亏损，很多已经贷款买房的民众，甚至开始主动提前偿还房贷。所以，从房地产救市的角度来看，如果想要实现更好的效果，还必须想办法提高民众收入，以及对未来收入持续增长的信心，由此才能转化为房地产市场的购买力。

这一轮向房地产大规模注入流动性，同时还需要警惕的是，过于扶持房地产，对于其他产业是否会带来挤出效应，最终对中国经济的整体反而带来得不偿失的效果。

2019年的陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清指出，“新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”

郭树清当时还对房地产发出警告，“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。”

从历史上来看，没有一个国家的经济能够长期靠房地产拉动。当前全球都在重新拥抱制造业，美国、欧洲等发达国家都在出台各种措施，吸引制造业回流，高端制造业已经成为未来国际竞争的战略高地。对于我国而言，在房地产救市的同时，也要给予制造业更多的扶持，如果过于依赖房地产，甚至挤占了制造业的发展空间，就有可能失去未来的全球竞争优势。

尽管当前房地产调控出现了各种放松，不过二十大报告还是提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。如何在“房住不炒”和“史诗级救市”之间做出平衡，这可能是当前房地产市场的最大挑战。

排版：树树 /审核：同同

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