高能逆袭，这实力派真顶

过去几十年，房地产行业杀出过不少“黑马”。它们在极短的时间内缔造了无数增长“神话” 。但当风险来临，曾经激进的“黑马”终究会来到悬崖之上，面临挑战。

“灰犀牛”和“黑天鹅”事件常在，给予这个行业更多警示。保持财务自律，是抵御周期风险的根本。房企不能再想着做“黑马”了，而要做“千里马”， 这样才能从容对抗危机，跑得更远、跑得更稳。

尤其在市场信心下降时，更需要身处头部的“千里马”及时作出示范效应，帮助整个市场逐渐恢复生机，恢复信心。

楼市正迎来一波接一波的政策加码。

2022年5月20日，央行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR为3.7%，保持不变；5年期以上LPR为4.45%，相较上月下降了15个基点。

降幅超出预期，有助于促进房地产市场平稳健康发展。相关措施也将大大提振市场的信心。

与此同时，房企融资市场也传来了利好消息。

2022年5月16日，市场消息称，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被选为“示范房企”，并在后续陆续发行人民币债券，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产增强公开市场的融资功能。

自去年下半年以来，民营房企发债规模出现明显的萎缩，相关部门对于房企资金面也在持续关注中。此次发债是以“示范企业”的方式进行的，通过它们的示范来引导公司债回归到正常渠道，促进房企走出融资困境。

楼市纾困政策的力度和范围明显扩大。今年以来，多地出台了楼市调控政策，包括一些核心区域和城市，相关政策也越来越“精细化”。比如最近，粤港澳大湾区多个城市如佛山、东莞、中山、江门等，陆续出台松绑楼市政策，主要从限购、限售两方面来支持市民的合理购房需求。

比如，5月14日，东莞提出生育二孩或三孩者可新增购买一套商品住房、个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年等政策。

4月30日，惠州市住房和城乡建设局联合多部门发布的相关通知提到，满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再纳入限购重点片区。

4月26日，佛山市住建局一则调整商品房交易的通知流出，通知提到“对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房，不计入居民家庭拥有住房套数”。对此，官方确认：正对业务系统功能进行调整完善，视工作进展情况及时公布。

稳楼市，稳预期早已是大势所趋。房地产在整个经济结构中扮演重要角色，目前，中国房地产处在一个比以往更复杂的态势中，各个城市也在谨慎推出各类纾困楼市政策，最终目的还是为了支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

而从企业的角度来看，地产不能再出现问题，尤其是头部地产企业。未来中国房地产市场会往健康的方向发展，民营房企也会进入一个新的发展阶段。

近日，有券商投行人士表示，“近期投资者对于房企项目关注程度也在明显提高，我们正积极推动民营房企债券融资项目。”

政府支持民营房企融资措施正在加快落地。2022年5月20日晚间，碧桂园地产完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作。

这是房地产民营企业首次发行带有信用保护工具的境内信用债。此前公告显示，碧桂园地产已于2021年2月10日获中国证监会许可注册向专业机构投资者分期公开发行总面值不超过人民币139亿元的公司债。这次债券总规模为5亿元，债券期限为3年期。

在信用保护合约的支持下，本期发债吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标。最终，碧桂园公司债券的发行过程圆满落地，票面利率4.5%。

值得注意的关键词是“信用保护合约”。这次房企融资与以往有所不同，设立信用保护工具成为了一大亮点，能够有效帮助投资者降低违约风险冲击、抵御估值波动风险。

简单来说，当发生约定的信用事件，如债务人发生违约、破产等，信用保护的卖方按约定向买方承担债务的部分或全部偿付责任。

可见，这要求企业本身基本面要好，债务结构健康，现金流也要稳健，才可能获得相关政策倾斜。碧桂园被选定为示范房企，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，体现了监管机构对优质民营房企基本面以及持续经营能力的认可。

业内人士认为，该笔债券的发行具有标志性意义，释放出更加明确、积极的稳地产信号，标志着民营房企融资环境正在逐步回暖。

自去年下半年以来，调控政策趋紧，叠加疫情影响，地产行业进入深度调整期。克而瑞地产研究显示，2022年1-4月百强房企累计业绩规模同比降低50.2%，市场整体表现低迷。

在此背景下，近期多次中央会议涉及房地产相关内容，为地产政策进行定调，强调有效管控重点风险，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管等。

4月11日晚间，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》明确提出，支持房企转型，支持民营房企融资。

5月5日，上交所党委召开专题会议称，将继续做好服务实体企业发展工作，服务好民营房地产企业的合理融资需求，推动扩大基础设施REITs试点范围，合理把握IPO和再融资常态化。

龙头民营房企的示范效应，将引导市场修复对民企债券的投资信心，帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。

此外，还有一个可预期的趋势是，在本轮周期调整后，优质的金融资源将逐步向优质头部房企靠拢。

在房地产市场承压的背景下，碧桂园这类龙头房企依然受到了主要合作金融机构的认可。2022年3月，公司先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。截至2021年底，碧桂园未使用授信额度约2615亿元。

这说明金融机构对于优质房企经营实力的认可与支持。一直以来，碧桂园坚持稳健的经营风格，债务结构良好，现金流充裕。最新财报显示，截至2021年底，公司现金余额达1813亿元；总借贷余额下降至3179亿元，其中短期债务的占比降至24.9%；净负债率仅45.4%；现金短债比约2.3倍。

此外，碧桂园在市场调整周期积极回购债券，优化债务结构，财务基本盘稳固。

自2021年12月30日起及截至今年的5月2日，公司已累计购回优先票据本金总额5570万美元。截至2022年3月30日，年内公司已无境内到期债券；境外仅7月份到期的一笔7亿美元优先票据。

土地红利已成过去，房地产市场的报复性反弹不会再发生。但在一些区域，刚性需求依然是长期存在的。

各个城市推出了不同的楼市新政，这些政策中，有的会产生立竿见影的效果，有的则需要在一段时间后叠加起来才能显现。

可以说，目前楼市政策效果最好的依然是经济的核心地区——长三角地区，粤港湾大湾区，以及重点地区的省会城市，如武汉、成都、合肥、郑州等。

作为头部房企，碧桂园具有持续判断市场的能力。投资方面，碧桂园仍然是行业当中货值补充最大的头部企业，可售土储充足。

截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约14846亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。

2021年底，碧桂园可售货值中，98%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

根据碧桂园的布局计划，2022年将继续均衡布局，更加聚焦于以大都市圈为首的一二线和强三四线城市。

在推货方面，2022年公司将按照“以销定供“进行闭环管理，在不考虑新增投资的情况下，预计2022年全年权益可售货量将在6500亿以上，且该部分货量预计全年去化率不低于70%。

同时，2022年新获取的土地还会在此基础上进一步增加权益销售额。碧桂园将根据市场情况及时调整供货及销售铺排，保持销售整体平稳。

行业韧性在碧桂园的销售数据中最大化地体现出来——2021年碧桂园全年实现权益销售金额5580亿元，同比保持稳定，销售规模继续位列行业第一。

最新数据显示，2022年第一季度，集团权益合同销售金额约人民币992.3亿，累计权益销售回款率高达95%。今年前4个月，公司实现权益销售金额1218.7亿元，继续稳居行业前列。

房地产的复苏是一个长期过程，政策能够起到纾困效果，起到短暂的刺激作用，但究其根本，还是要依靠市场，依靠房地产企业的长期主义。

人心稳了，预期稳了，市场才会回稳。在接下来的市场竞争中，房地产企业更是要找准方向，通过更卓越的产品和服务，才能慢慢重塑市场信心，实现企业的健康、长远发展。

正所谓，流水不争先，争的是滔滔不绝。“不争先”不是不求上进，而是尊重规律，不能迷失自我，对于房企来说，长期的财务自律，保持资金链的稳定，才是抵抗周期风险的根本，才能成为一匹“千里马”，居安思危，有备无患。

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作者 | 闰   然

编辑 | 曾一目

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