全美房屋销量跌至12年来低点，房市已被带入衰退期

周五，全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)发布报告显示，美国大多购房者都在等待房价下降，以至于房价中位数的增长速度达到新冠疫情期间的最慢速。

美联储(Federal Reserve)自上世纪80年代以来最快的加息周期，已将房地产市场带入衰退期。

Brean Capital高级经济顾问Conrad DeQuadros表示。“抵押贷款利率的下降可能对房地产行业是一个利好消息。”

上个月，房屋销售量为402万套，下降1.5%，为2010年11月以来的最低水平。房屋销售量的计算以签订合为准。这标志着房屋销售连续第11个月下滑，是1999年以来持续时间最长的一次。

东北部、南部和中西部的销量有所下降。但西海岸的加州却丝毫没有变化。路透经济学家此前预计，全美房屋销售将降至396万套。

2022年销售量下降17.8%至503万套，是2014年以来的最低年度总量，也是2008年以来的最大年度降幅。

销售持续下滑意味着经纪人佣金减少，表明住宅投资可能在第四季度收缩，为连续第七个季度下滑。

这将是自房地产泡沫破裂引发大衰退以来房屋销量下滑持续时间最长的一次。

全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)本周公布的一项调查显示，1月份独栋住宅建筑商的信心有所改善，但士气依然低迷。

抵押贷款利率回落，似乎预示着房产市场最糟糕的崩盘已经过去。

抵押贷款融资机构房地美(Freddie Mac)的数据显示，30年期固定抵押贷款利率本周平均回落至6.15%，为9月中旬以来的最低水平。

这一比率低于前一周的6.33%，也低于去年第四季度初7.08%的平均水平，后者是2002年以来的最高水平。但是，这仍然远远高于去年同期平均的3.56%。

12月，现房价格中位数较上年同期上涨2.3%，至36.69万美元。这仍然是12月份房价中位数最高的一次。这是自2020年5月以来的最小价格涨幅，加上抵押贷款利率的回落，提高了潜在买家的负担能力。

但房价还与挂牌房屋供应量密切相关。

2022年挂牌现房短缺，房价一度上涨了10.2%。去年全美房屋库存总量为97万套。虽然这比2021年的88万套有所增加，但供应量成历史第二低。

"随着需求降温，今年上半年挂牌房屋供应可能缩减，" LPL Financial首席分析师Jeffrey Roach表示。“如果挂牌房屋数量下降，我们预计，房屋中位数价格将保持在高位，尤其对首次购房者不利。”

去年12月，美国房产市场上有97万套二手房，较11月下降13.4%，但较上年同期增长10.2%。按照12月份的销售速度，需要2.9个月才能消化掉现有存量房，高于一年前的1.7个月。这远远低于2007-2009年经济衰退开始时9.6个月的库存。

因此，如果没有大量待售房屋库存积压，房产市场不一定再次出现大萧条时期的戏剧性崩溃。

首次购房者占总销售额的31%，高于一年前的30%。全现金销售占交易总额的28%，而去年同期为23%。