中国房地产业协会指导，中国房地产业协会数字科技地产分会和易居克而瑞联合出品的2021-2022年度 《中国房企数字力白皮书》为业内人士展现房企数字化转型现状与发展趋势，头部地产企业集团的数字化转型底层逻辑、以及他们对地产行业数字化的理解和最新的研究成果。
为了更好地展示地产行业数字化转型的全貌，除了从行业的宏观总览的角度分析数字化转型的现状与发展，我们还邀请了十九位走在地产行业数字化转型最前沿的重量级大咖，通过访谈、撰文等形式，和大家分享头部地产企业数字化负责人对地产行业数字化的理解以及最新的研究成果。这十九篇地产数字化实践的经验与总结，不仅展现了头部地产企业数字化转型的底层逻辑、地产数字化转型曲折中前进的蜿蜒路径，也囊括了各家头部房企数字化转型的完整框架与架构。
访谈嘉宾：中海科技总经理 李红卫
赫拉利在《未来简史》中，认为“数据主义（Dataism）”将是人类历史的下一个落脚点，将“数据”上升到整个人类信仰的高度，在全世界范围内引发了广泛的讨论。科技发展日新月异，数字经济正在席卷全球，数字经济成为全球未来的发展方向，成为推动世界经济的重要动能。数字经济是继农业经济、工业经济之后的主要经济形态，数字化转型正在驱动生产方式、生活方式和治理方式发生深刻变革，对世界经济、政治和科技格局产生深远影响。
数字化转型作为数字经济的重要着力点，以云计算、大数据、人工智能、物联网、区块链、5G等新一代数字技术为抓手，广泛赋能各领域各行业，成为激发企业创新活力、推动变革、提升国家数字竞争力的核心驱动。
随着数字化技术和应用日趋成熟，当前全行业已经进入数字化全面发展的新时期，数字化在国家层面得到前所未有的重视和强大推动，我国十四五规划确立了“数字经济”在国家发展战略中的重要地位，明确了加强数字中国建设的整体布局。
中海地产积极践行“领潮”文化，秉承敢为天下先的创业激情和创新精神投身于这次数字化转型浪潮中。数字化转型是中央企业发展的必然选择，中海地产一直是地产行业和央企数字化转型的领头羊。一方面通过数字化实践，提升发现和创造价值的能力，另一方面借助数字化的工具和手段，提供更加丰富多元的产品和服务，以满足客户多元的需求。
中海地产简介
中海地产隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市（股票代码：00688.HK），公司拥有43年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地80余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。2021年，公司总资产达人民币8699亿元，净资产达人民币3436亿元；实现销售合约额3695亿元，净利润402亿元，盈利能力行业领先。
图：中海地产组织架构图
中海地产在香港起步，在香港有比较成熟的集中信息化管控经验，随着2000年开始由香港大举进军内地房地产市场，中海地产信息化发展也升级到了集团化信息管控版本。加上一个有力的外部条件，那就是中海地产红筹回归A股，在香港得到认可，在内地也同样管理一样好才行。这些都促进了中海地产信息化走在整个行业前面。
从2002年开始，中海地产相继引进了财务系统、成本系统、售楼系统、BI系统、EHR系统等业务方面的应用软件，提升集团化信息管控能力。随着信息技术的发展以及行业调控力度的加大，项目管理必须由原来的粗放式经营转变为精细化管理，必须进行管理变革向管理要效益。2017年中海发动了全流程数字化管理革命，开始实施“精细化管控、数字化运营”的战略转变，花费重金在企业内部搭建全流程数字化管控平台，意图让中海地产在由“拿地决策、客户研究、产品供应、营销推广、成本管控、精工体系和客户服务”组成的科学管理矩阵中，发挥巨大的作用。
至十三五期末，中海地产初步建成了贯穿房地产开发全流程的数字化管控平台，包括城市地图、全景计划、供销存、三级客储、成本管理、客服CRM、项目施工远程视频监测等IT系统，对房地产开发全流程的业务进度与作业水平实施精准管控。
图：中海地产全流程数字化管控平台
来源：中海地产提供
通过信息化建设和数字化转型，中海地产经济效益和社会效益成效显著，公司的管理效率和客户满意度得到稳步提升：管理水平提升，人均利润行业第一；成本管控提效，三费比率行业最低；客户满意度提高，客户满意度行业前三；运营效率提速，运营周期缩短30%。
（一）成立科技公司，建立相匹配的组织架构。中海地产2020年成立了“深圳海智创科技有限公司”（简称“中海科技”），经过两年的快速发展，团队和营收规模已经翻了两番。业务覆盖“数字化、智能化、绿色建筑和科技投资”四个方面，充分发挥集团的资金优势、市场优势、规模优势，着力打造房地产行业数字化平台，打通行业产业链上下游，并进行产品化、市场化，逐步发展成一家以技术推动的投资型企业，成为中海地产数字化转型的推动者。至十四五期末，中海科技将发展成为独立上市公司，营收规模力争达到20亿。
图：2020年中海科技成立
（二）编制十四五规划，做好顶层规划设计。数字化转型的成功，顶层规划设计至关重要。在集团十四五战略规划指导下，针对性完成了《中海科技公司十四五规划》，科技公司使命为“以科技赋能地产，推动行业升级转型”，愿景为“成为卓越的智慧地产科技平台”，价值观为“客户为本、品质保障、价值创造、开放合作”，并相应制定了数字化和智能化发展蓝图规划，指导数字化转型。（三）加快科技创新体系建设，激活科技创新动能。2020年11月14日，中建集团科技与设计管理部正式发布《关于加强科技创新能力建设的三十条举措》。“科创30条”在聚焦完善科技创新体系、深化人才激励机制、强化产业技术能力、促进开放合作创新等方面出台了系列重大科技创新举措，在科技创新平台、人才政策环境、规范研发投入、科研管理机制、成果转化激励、科技开放合作等多方面均有所突破。2021年，中海科技全面启动知识产权贯标（标准号GB/T29490-2013）工作，增强企业自主创新能力，提高企业市场竞争力。（四）落实科技投入按年增长，科技研发进入良性循环。持续加大研发投入，研发经费逐年增长，投入产出进入良性循环。2021年中海科技获得计算机软件著作权40项，申请国内专利39项，受理34项，获得18项；完成中海科技智能家居战略研究，实现三大统一（统一智能家居平台、统一智能家居标准、统一智能家居集采制度）。（五）完善激励保障制度，拓宽多元化资金投入渠道。积极参与中国建筑的课题研发，获取中国建筑科研资金支持；积极探索与外部企业合作机制，引入社会资金联合参与研发。（六）加快科技队伍建设，打造行业高层次人才。持续引入行业顶尖人才，人才规模及人才素质不断提升。人才培养方面，与华中科技大学、华南理工大学、华南农业大学等签订产学研协议，将在技术研发、人才培养等方面展开合作；与华为、腾讯云、微软（中国）、SGS签署战略合作协议，并加入微软亚洲研究院创新汇，助力新技术能力提升；健全培训机制，建立Hiki技术沙龙、他山之石等培训品牌，形成课程开发、培训实施、效果评估全闭环；制定各岗位应知应会手册，针对技术人员梳理岗位知识技能图谱，分级明确需掌握的知识技能和职业发展方向，并开展专业水平测试，针对性评估提升技术人员技能水平。中海地产数字化转型典型案例
（一）中海智慧人居平台
中海科技坚持自主研发和创新，坚持用户为本和行业洞察，深刻意识到智能家居用户存在的几大痛点，如当前平台割裂、标准混战、产品各自为营且难持续迭代，最终损害了用户体验。对此，中海科技提出了“1+3+5+N”的智能化产品战略，其中：“1”是中海智慧人居平台，是连接空间、人、应用的中枢大脑；“3”是三个入口，包括小海智家APP、家庭智慧中控屏、小海同学语音助手，是打造统一用户交互体验以及运营的关键入口；“5”是包括智慧照明、智慧安防、智慧遮晾、智慧暖通环境、智慧影音在内的5个智慧解决方案，通过打磨五个核心的智慧产品解决方案，中海科技为用户提供高端的、优质的产品；“N”是N个生态合作伙伴，目前中海科技已与众多的硬件及应用服务商建立合作。
图：中海智慧家居1+3+5+N产品战略
基于1+3+5+N的产品战略，中海以用户体验为中心，研发了安全、便捷、健康、舒适、愉悦、关怀六大场景体系，并实现了部分的空间主动智能，比如小海畅聊，空气智能净化，空气适温适湿，全屋节能等，真正为用户带来全屋的智能家居体验。- 中海智慧人居平台，是一个基于融合物联网平台的云端大脑。他支持融合涂鸦、京东、阿里、华为等多个物联网生态，博采众长，融合贯通，为用户创造最优秀的产品。
- 中海智慧人居平台，拥有AI语音技能中心，他拥有T级语料，拥有最懂地产空间的AI平台，可以更好与物业融合，更加灵活便捷主动智能地控制智能家居，享受智能服务。
- 中海智慧人居平台，以中海智慧人居平台为中枢大脑，研发打造本地边缘小脑--小海家庭智慧中控OS，他拥有本地算力，大部分场景可以在脱离互联网情况下执行，更好提供安全高效的智能家居体验。
图：小海家庭智慧中控OS
来源：中海地产提供
中海智慧人居平台，以物联网平台为基础，打造了全场景业务中台、AI语音中心、大数据中心。连接空间、人、内容应用的中枢系统。拥有人工智能、大数据、融合物联网、分布式网关多项行业创新技术，构建智慧生态，引领行业潮流。小海智家以平台中枢大脑、边缘计算小脑为基础，构筑了针对地产空间的场景引擎，形成了云边端一体化场景能力，实现全场景住宅家居的智慧化。图：中海智慧人居平台
目前，中海智慧人居产品方案已在长春中海盛世城、中海阅麓山、中海龙玺、重庆中海寰宇时代、东莞中海松湖华庭、深圳中信红树湾、郑州中海云著湖居等项目落地，未来中海会继续挖掘用户场景需求，不断完善产品用户体验，打造中海品牌性、概念性产品。比如实现更好的技能平台，实现更好的主动智能服务，建立更丰富应用生态，扩大业务版图。中海领潮供应链平台是基于中海地产在行业领先的集采价格优势和42年建材供应链管理经验，对外输出中海成本领先战略管理模式和集采标准，建立公开透明、优质低价、便捷高效的交易模式和资源共享平台。为政府事业单位、房企、施工/装修单位等企业提供材料供应、质量管理、金融服务、大数据应用等多个专业服务体系，形成建材供应链闭环生态圈，推动集采供应链创新实现互利共赢。
中海领潮供应链平台通过行业创新的自营转售贸易的商业模式设计，结合先进的信息化、数字化技术的应用，在建材采购供应链行业呈现新亮点：- 形成采购需求聚集和量价反比关系，获得最优采购价格，降低采购成本。
- 采购商统一对接平台，高效便捷的处理供应流程中需要协调解决的各种问题，保障需求供应。
- 平台有专人负责产品质量管理，根据算法自动制定检测计划并执行，线上受理售后服务并处理质量问题，提升质量管理水平。
- 平台界面上展示优质产品和详细信息，帮助供应商获取更多客户和订单。
- 根据对采购商客户需求的计划预测和管理，优化供应链“需求-响应”的节拍，提升了供应商订单的稳定性和持续性，进而提升整个供应链的运转效率。
- 依据真实的交易数据和凭证，结合数字化的交易系统，为采销双方向银行等金融机构申请供应链融资，合理运用金融杠杆，提升双方的资金使用效率。
（1）部署在专有云服务器上的电子商务平台网站和电子交易信息系统。（2）与电子商务平台网站对接的产品数字化平台、智能客服机器人和与电子交易信息系统对接的电子签章系统、企业风控平台，建设H5商城移动端。（3）部署在公有云服务器上的、与电子交易信息系统对接的客户管理系统。（4）与电子交易信息系统对接、与外部抽样检测机构协同的质量管理系统。（5）从电子交易信息系统中沉淀数据并进行数据分析和价值挖掘的数据平台。（6）与电子交易信息系统和外部金融机构系统对接的供应链金融平台。中海领潮供应链平台上线半年多时间，引进600家供应商入驻、吸引500家采购商注册、在售品牌130多个、商品近10万个。签订合同300多份，下达订单1000多张，交易金额超过4亿元。2021年中海地产开始全面推广房屋“精装加载”增值业务，即面向购房业主，提供与其所购的户型、装修标准相匹配的柔性定制服务。该业务由地产统筹，科技公司提供系统平台支撑，利用房产售楼部样板间和线上客户端VR，向准业主展示和加推增值套餐，包含精装加载、软装宅配、空间改造等柔性服务套餐。图：“精装加载”平台界面
来源：中海地产提供
中海科技通过搭建精装加载服务平台有效地助力一线销售及运营，实现能效提升、降低成本和风险，前置营销时点。例如通过“数字样板间” 节约实体成本、覆盖更多客户、提升感知和粘性、增强复用率，通过电子通讯录按户型对客精准推荐，通过聚合支付+电子签约实现无纸化下单、收款、签约、精准对账，通过可视化选型提升了产品质量、避免品质问题。精装加载服务平台采用微服务架构，包含客户端、商户端、销售端、管理端、智能设计端五大部分组成。客户端是基于移动轻应用，包含数字样板间VR、对客产品及案例推荐、优惠活动、订单及支付追溯、转介绍等内容，集成在中海房产对客统一门户，实现多业态的价值搭接。商户端、销售端分别为联营和自营模型的一线用户端，以中海通移动端APP为入口、包含客户通讯录、脱敏拨号、订单管理、聚合收款、电子合同、产品一键推荐等多个应用板块，实现业务一体化的赋能。管理端包含项目管理、虚拟门店管理、商户管理、产品管理、套餐上架管理、价格管理、对账管理等业务数据管理，成为一线和客户端应用场景实现的后台设置基础。智能设计端包含户型库、材料库、装修方案库、可视化选装工作台、智能精装、软装快搭、智能算量等能力板块，可实现对户内装标、软装、精装加载、柔性建造等需求的快速设计和出图，实现对产品的精准评估、效果快速制作，提升综合产品竞争力。精装加载服务平台目前持续基于地产柔性建造业务，覆盖售前、售中、售后全周期，为业务营收增长和产品力提升提供端到端的数字化赋能。图：“精装加载”平台流程图
来源：中海地产提供
“ 精装加载”平台上线5个月，试点推广了7个项目，实现从产品推广、引流、下单、收款、电子签约全流程线上一体化，提升了4倍的效率，由原线下流程单客户需1小时，现仅需10分钟左右，试点期间总计签约3100余份，节约工时3000余小时，约370余人天，助力业务营收1.1余亿元。图：“ 精装加载”平台应用情况
来源：中海地产提供
（一）“一把手”工程，需要领导层高度重视。需要企业高层对转型有深刻的认知，战略清晰，并制定切实可行的执行方案，亲自推动数字化转型升级，才能提升数字化部门在组织中的地位，自上而下建立统一认知，否则数字化转型使命难以完成。（二）需要做好顶层设计。正确的顶层设计，能起到事半功倍的作用。企业的数字化转型，涉及到公司的战略、组织、文化、产品、业务流程、商业模式等的变革，需要一套正确的顶层设计来指明方向。（三）数据为王，驱动业务模式变革。信息化是从业务到数据，利用信息系统将管理信息化，助力企业高效管理。数字化是从数据到业务，数据反哺业务，通过对数据进行描述、分析、诊断，指导企业经营决策，驱动业务模式变革。（四）技术助力，助推商业模式创新。数字化转型需要借助于云计算、大数据、人工智能、物联网、区块链等新概念和技术，助推商业模式创新。（五）客户为本，实现企业价值创造。传统的信息化，是为业务和管理服务；数字化转型，则要以客户为中心，全面发掘客户深层次的需求，才能实现价值创造的目的。（六）业务为根，以真实业务场景为切入点。以业务为基础，从真实场景切入，用新技术解决一个个业务场景的痛点，让业务和技术产生交互，最终才能实现地产行业的数字化转型。（七）生态制胜，构建行业产业链生态体系。目前产业竞争已从“独行”转为“合作共赢”，数字化业务生态是业务创新的重中之重，中海也在积极整合上下游合作伙伴，共建行业产业链生态体系。图：中海地产数字化转型经验总结
来源：中海地产提供
（一）对本质未有清晰认识。信息化和数字化建设一味做加法，软件和技术只是手段和工具，不能提升业务能力和管理能力，业务和发展逻辑才是根本。（二）系统孤岛不易打通。各个部门因各自管控逻辑不同，对数据有不同的定义，导致部门之间数据难共通，需统筹各业务条线数据定义和规范。（三）缺互联网和平台思维。互联网思维包括用户思维、简约思维、极致思维、流量思维、大数据思维、平台思维、跨界思维等，企业需要以互联网思维助推数字化转型，目前大多企业还处在为管理服务，。（四）顶层规划难统一。如缺乏人力、财力支持；或缺乏足够耐心，总要求短期见效果等等；或个别高层/部门领导的习惯性阻力和因局部利益抵制数字化；或没有相关业务部门的真正参与，为上系统而上系统，未想清楚业务逻辑；因此，顶层规划需要高层领导统一认识和理解，并在行动上给予极大支持。（五）搞错终极目标。数字化转型核心和终极目标是客户，而非仅仅为了管理，任何商业模式的优化和创新，都是数字化技术与管理的融合，都是以客户为中心，实现客户全生命周期管理，为客户提供更好的服务体验而开展。员工是所有商业模式实现的原动力。
图：地产数字化转型面临五大挑战
来源：中海地产提供
因此，提升企业数字化竞争能力，还需要激活五大能力：（一）构建以客户为中心的“服务力”。在组织架构设计、业务创新模式、企业文化塑造、人才培养（洞察客户的能力）、考核机制（客户满意度）等方面，都要围绕“以客户为中心”构建相应的服务力体系。（二）构建数据驱动业务的“数据力”。挖掘数据价值，通过数据驱动管理，制定科学的资源配置与执行策略为企业创造价值。如通过项目经营看板，提炼逾期签约回款、供货质量、低效库存、逾期现金流回正等关键偏差事项，以数据辅助经营决策；通过运营偏差预警分析模型、审计风险预警模型，辅助企业风险控制。（三）构建敏捷高效团队的“组织力”。以“大平台+敏捷团队”为核心架构，构建更加开放、柔性的管理体系，更灵活的应对外部环境和市场需求的变化。建立敏捷高效团队，提高员工参与感、帮助员工成长、制定个性化激励政策，充分激发员工的主观能动性。（四）构建万物互联的“链接力”。从信息化到数字化，数据要发挥最大价值，物联网是重要驱动力。构建全场景智慧，如智慧工地、智慧建造、智能家居、智慧社区、智慧园区，需要利用物联网技术建立起人、物、应用的全互联。（五）构建共赢生态圈的“生态力”。打造企业自身上下游合作伙伴（智慧招采、智慧建造、智慧营销等），构建行业产业链生态体系；以客户服务为中心，包含内外部生态（养老、旅游、教育、商业等），引领业务创新。来源：中海地产提供
中海地产也将在推进实现‘碳达峰、碳中和’的背景下，利用数字化推动地产行业的转型升级，打造绿色低碳建筑，成为构建绿色低碳发展经济体系中不可或缺的部分。中海地产母公司中国建筑于去年成立双碳产业技术研究院，中海地产也积极开展相关研究与实践，包括在深圳打造首个5A级近零能耗新总部大厦示范项目等。地产行业进入黑铁时代，房企必须通过数字化重构战斗力，数字化迎来了最好的发展机遇。大浪淘沙，不进则退，在数字化转型的道路上，中海地产将继续努力践行“领潮”文化，秉承中海敢为天下先的创业激情和创新精神，以数字化赋能企业和行业高质量发展，向“以数字化重塑管理流程，以数字化引领转型升级”的目标大步前进，充分发挥数字化在企业改革发展中的赋能作用，让传统的房地产行业焕发出新的生命力。2022-2023年度
《中国房企数字力白皮书》
