新春特辑③ 专访篇 | 中国金茂田九坡：科技赋能业态，创新打造产品

2023-01-24 05:01

中国房地产业协会指导，中国房地产业协会数字科技地产分会和易居克而瑞联合出品的2021-2022年度《中国房企数字力白皮书》为业内人士展现房企数字化转型现状与发展趋势，头部地产企业集团的数字化转型底层逻辑、以及他们对地产行业数字化的理解和最新的研究成果。

为了更好地展示地产行业数字化转型的全貌，除了从行业的宏观总览的角度分析数字化转型的现状与发展，我们还邀请了十九位走在地产行业数字化转型最前沿的重量级大咖，通过访谈、撰文等形式，和大家分享头部地产企业数字化负责人对地产行业数字化的理解以及最新的研究成果。这十九篇地产数字化实践的经验与总结，不仅展现了头部地产企业数字化转型的底层逻辑、地产数字化转型曲折中前进的蜿蜒路径，也囊括了各家头部房企数字化转型的完整框架与架构。

访谈嘉宾：中国金茂田九坡

克而瑞科创：能否请您介绍一下现在金茂在地产数字化方面的整个战略规划以及目前大概处于哪个阶段？

田九坡：中国金茂历来非常重视数字化工作，公司早在2018年就明确将“数字化提升”作为年度公司战略发展主题，全面推进业务数字化和智能化建设工作。经过这几年的大力推进，公司已实现开发业态 “业、财、税”一体化线上管理体系。此外，公司在去年明确将“双碳”和“智能”定位为未来公司业务大转型的战略方向，当前正在通过内部孵化和外部合作的方式积极探索数字智能化业务的发展机会。

数字化的核心目标还是要实现价值创造，是否实现了传统业务的降本增效，是否为公司实现了创新利润是我们衡量数字化目标达成与否的主要标尺。

结合公司的客观情况和在各阶段面临的不同挑战，中国金茂的数字化建设可以划分为四个发展阶段。

第一阶段：2012年之前。这个阶段的关键词是“无纸化办公”。公司在这一时期完成了OA，财务等基础办公、财会信息化平台，和视频会议等远程办公工具的建设。

第二阶段：2012-2017年。这个阶段的关键词是“业务线上化”。为满足公司业务规模的快速增长，我们在这个阶段上线了包括销售管理，成本管理，招采管理等一系列的业务管理平台。而且伴随移动互联网的快速普及，除了丰富桌面端业务数字化平台能力之外，我们在这个阶段上线了办公和业务的移动端处理平台。

第三阶段：2018-2021年。这个阶段的关键词是“一体化运营”。公司在这个阶段夯实了主数据管理标准，实现了核心开发业务的投前投后一体化管理和运营数据在横向跨专业条线、纵向跨组织层级的互联互通。此外我们也在这个阶段拉通了业务财务的数据口径，实现了“业、财、税”的一体化管理。

第四阶段：2021年起。伴随中国金茂将“智能化”定位为未来战略转型的核心方向之一，自2021年起，中国金茂的数字化建设迈入新的发展阶段。公司在去年编制完成的十四五数字化发展规划中，明确了“以客户为中心、业务运营智能化、创新发展数字化、数据能力共享化、IT能力共享化”，简称“一心四化”的核心发展目标。公司还在去年孵化成立了金茂云科技服务有限公司（金茂云服），着重在智慧营销和智慧物联两个领域发力，打造中国金茂在数字科技行业的核心竞争力。

2022年最重要的是启动了大会员体系建设。中国金茂作为城市运营商，基本上超过60%以上的项目都是运营项目，大会员体系的建设至关重要。我们主要拥有三类客户，销售型客户，金茂酒店的客户和金茂商业的客户。我们通过大会员体系来实现会员在各个业务板块之间的打通，从而更好地服务于客户。数字化的核心目标在于实现很好的价值创造，特别是围绕客户价值的创造。

在数字化建设方面，目前中国金茂处于第四个阶段。

克而瑞科创：您提到的大会员体系是从2022年开始搭建还是之前已经在建设了？今年的主要工作是把会员数据拉通再做一些补充吗？

田九坡：今年主要是会员数据的拉通。各业态之前已有各自的会员体系，比如金茂酒店，金茂商业，金茂物业等。把所有的这些会员体系实现拉通，进而实现价值最大化。比如，客户积分可以在酒店、商业等多种业态之间互相兑换，从而可以进一步享受优惠，因为目前中国金茂以城市运营项目为主，这样更加方便满足业主的多样化需求。

克而瑞科创：之前跟一些其他房企交流中，大家提到大会员体系建设过程中比较难的点在于，各个业务板块都有自己的考核目标，商业、物业等板块互相之间怎么去协调这些内部的利益关系？他们觉得技术外部的其实都有办法解决，最难协调的是内部的各个大业务板块之间的利益平衡，您如何看待这个问题？

田九坡：这块对于我们来说可能相对好一些。我们几个板块不是独立发展，而是共助力城市运营项目，所以各个业务板块协同度很高，包括运营考核也都是一本大账。在一本大账的前提下，酒店、商业等都有自身的考核。对于每年重点的项目，我们也会有重点的帮扶，甚至会有一些成本的考核扣除。

克而瑞科创：金茂目前数字化全部是咱们这边总部自研，还是和外部合作更多一些？金茂整个对于跟外部第三方合作的看法以及目前现状是怎样的？

田九坡：我们有对外投资、对外采购、劳务外包等多种模式。比如金茂资本投资了小库、品览、云迹、文安智能等科技企业，可以为金茂的数字化提供一些助力。同时我们和华为、明源云也成立了联合实验室，共同研发云对讲、工程协同等平台。现在很多对讲功能还是基于本地，对讲功能上云可以实现产品更快速的更新迭代。

整体来说中国金茂对外的合作是比较开放的，以解决问题为中心，多种采购模式并举。

克而瑞科创：是否会有哪些领域可以外包哪些领域自研为主的区分？

田九坡：这方面中国金茂没有明确的要求。数字安全是我们强调的，无论是自研、对外采购，还是劳务分包等，都要保证数字安全，尤其是客户的隐私安全。所以数字化采购和自研并没有一个特别明确的界限，在保证数字安全的前提下，我们可以选用多种方式。

克而瑞科创：金茂对智慧营销当下或者未来的发展是怎么看的？

田九坡：从疫情开始到现在，整体行业销售也在往智慧化方向发展，我们是对这个方向也一直非常看好。同时我们成立了金茂云服，营销端我们开发了自己的程序，目前实现了案场全覆盖。通过我们的智慧营销为案场赋能，未来能够向前端进行延伸，为客研赋能。

克而瑞科创：金茂内部对于数字化的创新产品，在运营侧跟开发侧如何结合，如何更好地让业务端的员工提高数字化产品的使用体验？

田九坡：我们在开发的时候更多是把数字化产品定位成一个工具，为一线赋能。在产品打造上中国金茂采用“三方共建”的模式，也就是“职能部室+信息技术中心+一线”共同建立，首先打造一个初步的产品，然后在使用的过程中反复迭代，不断提升一线人员使用的便利性和体验。

克而瑞科创：您刚才提到像商业、校园等对金茂体系内部的输出，未来可能考虑向非金茂体系的业态提供服务吗？

田九坡：现在就有这方面考虑。各业务板块在内部打磨产品，提高客户服务体验，降低产品成本，最终实现外部业务拓展和延伸。

克而瑞科创：金茂目前的智慧社区、全屋智能主要是哪个部门负责？

田九坡：这几块业务都由金茂云服负责，金茂云服是中国金茂的子公司，同时总部层面由创新战略部统一协调金茂所有的创新业务。

克而瑞科创：您这边对于商业板块的智慧酒店、智慧商业有些什么样创新业务布局？

田九坡：中国金茂一直秉承“科学至上”理念，用科技赋能业态，用创新打造产品，我们各板块的产品也一直坚持高端定位。比如酒店业态，继1999年上海金茂君悦酒店开业，金茂在国内一直是高端酒店的标杆。2021年，我们走出了酒店轻资产服务的转型之路，而这条路也是以金茂强大的产品创新能力做支撑的。我们在三亚打造了创新实验室，将金茂二十余年的运营经验与尖端技术结合，研发出引领市场的产品原型，然后逐步在实际的酒店中落地，并做好运营数据监测，以保证客户的体验以及产品持续的迭代更新。

另外，金茂强大产品力还体现在业态之间的协同与相互赋能，比如我们在南沙金茂万豪酒店项目，就将住宅的科技亮点——毛细空调系统应用在了酒店中。同时，我们突破传统，采用热辐射的方式调节室内温度，完全规避了以往酒店经营中“吹风感”这个痛点。

我们在数智商场的建设上，围绕智能服务、互动业态、智慧空间三条核心路径，通过创新试点探索，逐步落地创新场景。比如在消费者洞察方面，长沙览秀城通过精准客流系统，辅助项目精细化运营并助力店铺销售。在光影互动方面，位于金茂大厦的上海J·LIFE成功实现裸眼3D大屏揭幕，获得 “2022年度创意地标奖”。长沙览秀城落地南下沉广场光影互动项目，打造光影阶梯、沉浸式花海体验等数字内容效果，成功为项目引流提供助力。在管理创新方面，青岛金茂湾落地物业智能化，结合碳中和主题，降低商业能耗，提高经营效率。

克而瑞科创：能否请您介绍一些关于金茂J-SPEED孵化器的情况？

田九坡：科技创新是中国金茂发展的重要组成部分，也是面向未来保持长久竞争力的核心要素。我们通过打造J-SPEED开放式创新平台，促进大中小企业融通发展。J-SPEED也获得了中国中化集团“首批双创示范基地”称号。J-SPEED创新平台包含新业务孵化、产业对接、空间服务、创新活动四大板块。为了更好地促成产业合作，我们搭建了生态社群，目前已经汇聚200余家生态企业，他们来自人工智能、物联网、大数据等新兴领域，而且与金茂内部达成了50余个合作案例。

我们也在北京、上海建立了实体孵化器空间，作为创新活动、产品展示、团队办公空间载体，助力创新成果转化落地。J-SPEED创新平台举办了很多创新活动。去年，我们联合海尔海创汇举办了创新加速营，对12个项目进行投资赋能、导师辅导、订单合作等创业助力，也是一次很好的创新实践。今年，加速营2.0也已开启。我们也在逐步探索大企业联合创新的模式。我们已经开始和商汤科技、蒙牛、西门子等大企业创新伙伴一起，推动资源共享、联合创新与跨界合作。

克而瑞科创：目前智慧工地有的实现了智能化以后开放给业主参观，金茂有这个项目吗？

田九坡：金茂也有这个项目，而且我们今年也是工程年。智慧工地最重要的点在于，第一工地可视化，供业主参观；第二给工地提效；第三通过智慧的手段让工地更加安全。

中国金茂通过持续行业对标，自主研发了智建居工程管理数字化平台。平台依据房地产工程及HSE业务管理需要，围绕施工现场、运营项目楼宇自控和能源管理等场景，将项目安全关键管控环节、隐患排查、危大工程、实测实量、样板点评、关键工序验收、进度管理等信息，进行全方位呈现和预警，覆盖300余个项目，年数据量20万条。平台结合物联网、AI等技术，运用传感器、基坑监测、建筑机器人等智能设备，实现现场质量智能监测、安全施工、低碳施工、智慧运维管理。并且总结创建经验，助力公司高质量发展。

克而瑞科创：您刚才提到智慧建筑等领域，双碳相关工作也是您这边在推进吗？

田九坡：是的。首先我个人来说，我觉得未来20年乃至50年，双碳和经济发展高度相关，它对于经济会产生非常深远的影响。除了新能源替代、交通等领域，建筑过程中的碳排放国家也在重点关注。

建筑的碳排放主要是两部分，第一是建设过程中产生的碳排放，第二是运营过程中的碳排放。建筑能耗很大一块在于保温和窗户，金茂目前已经在积极探索一些新型的低碳环保建材。比如真空绝热板，其保温性能是非常好的，厚度相当于现在传统保温材料的1/20。基于中化体系，我们积极探索新建材材料和技术，通过建设环保的建筑库进而降低建筑能耗。

另外“金茂生活实验室”还研发了young时代的全新居住空间和产品概念。我们通过数字化的手段，让一些95后的客户持续参与到产品研发中，通过和专业技术的对接，使得客户需求落地为创新产品，例如：【全电厨房】与传统燃气厨房相对比，有效地降低能源消耗与废气排放，促进低碳节能；正在专项研发的【全区电磁灶】及【大功率凹面电磁灶】，在提升了用户体验感的同时也更好地满足了传统的中式烹饪需求；【分布式排烟及中央排烟】系统，有效地减少了在排烟过程中所产生的噪音及油烟污染，能有效解决开放式厨房的油烟、噪音等问题，进一步优化年轻用户所钟爱的LDK一体化空间（厨房、餐厅、客厅）；【魔换桌】、【MINI舱】则是通过智慧可变实现空间的分时有效利用。

图：金茂young时代LDK+全电厨房实景