销量连续第12个月下滑，美国房市或触底

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）今日表示，上个月全美成屋销售量经季节性因素调整后折合成年率为400万套。这是自2010年10月以来最慢的年度速度，当时住房市场仍在从2008年的止赎危机中挣扎。

1月份的销量较上年同期下降了近37%，较去年12月下滑了0.7%。根据FactSet的数据，经济学家此前预计，每月的销售量会有小幅上升。美国房价中值较去年1月小幅上涨1.3%，至35.9万美元。这是自2012年2月以来房价最慢的年度涨幅。自去年6月房价达到顶峰以来，中位数下降了约13%。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，月销量温和下滑，房价小幅上涨，暗示楼市低迷可能接近尾声。他说:“我们必须等待事态发展，但也许房屋销售现在已经触底了。”

对许多美国人来说，很大程度上1月份购置房产仍不可逾越，虽然抵押贷款利率从11月的高点回落，但仍然是一年前的两倍左右。随着利率上升，购房者每月抵押贷款还款额可能增加数百美元。

根据NAR的数据显示，考虑到10%的首付，第四季度售价为32.19万美元的美国典型房屋月度按揭付款为1931美元，或比一年前高57%。

不过，一些市场趋势已经开始朝着有利于买家的方向转变。NAR表示，按历史标准衡量，待售房屋数量仍然紧张，但1月份较上月增长2.1%，至98万套，结束了连续5个月的下滑，较去年1月份增长15.3%。

按目前的销售速度计算，这相当于2.9个月的供应量。在买方和卖方之间更加平衡的市场中，有5到6个月的供应。“库存仍然很低，但买家开始有更好的谈判能力，” 劳伦斯·云说，“在市场上挂牌60天以上的房子，可以以比原价低10%左右的价格购买。”

图：房屋外的For sale标志。（图源：美联社）

劳伦斯·云指出，虽然房价整体上涨，但上个月全美约有一半地区房价下跌。NAR追踪全美186个热门城市，其中有大约20个城市在去年第四季度经历了房价下跌。劳伦斯·云表示：“一些市场可能会出现两位数的房价下跌，尤其是美国一些房价较高的地区，这些地区的就业率也有所下降，居民迁移到其它地区的情况也有所增加。”
　　
在全美范围内，Black Knight Inc的研究人员发现，在美国50个最大的住房市场中，有14个市场从2022年的房价高峰下跌了6%或以上，其中加州城市占了6个。这些城市分别是旧金山（首位，下跌13%）、圣何西（第二位，下跌12.7%）、沙加缅度（第七位，下跌9.3%）、圣地亚哥（第八位，下跌8.6%）、洛杉矶（第九位，下跌7.6%）和河滨（第十二位，下跌6.8%）。

根据加州房地产经纪人协会的数据显示，今年1月份，湾区9个县的房屋中位数为100万美元，比上个月下跌8%，同比下降了17%。与2022年3月的峰值相比，暴跌了35%，即54万美元。

据报道，上一次房地产泡沫破裂，即2007年5月（789,250美元）至2009年2月（321,110美元），湾区房价中值在21个月内暴跌了59%。在这期间的前10个月中，房屋中位数仅下跌23%。而这次，10个月的时间就已经下跌了35%。

虽然加州某些城市的房价在下跌，但金州的整体房价仍然昂贵。根据Zillow的数据，加州的房屋中位价为716,909美元，对于那些希望在洛杉矶或旧金山等大城市购买房屋的人来说，可能仍然很难负担。

根据Zillow的数据，在旧金山，房价中位数超过120万美元；在洛杉矶，房价中位数超过89万美元。

目前，房市竞争仍然激烈，不过不像一年前那么疯狂，当时买家多次出价，出价远高于要价的情况更为常见。

就目前平均而言，房屋在1月份上市后的33天内售出。去年12月为26天，去年1月为19天。NAR称，这一增长反映出更多房产在市场上待售时间更长。不过上个月售出的所有房屋中，有一半以上待售房屋在不到一个月的时间内被售出。

有更多的房屋可供选择，这可能有助于首次购房者。首次购房者占1月份房屋销售的31%，与上月持平，但高于一年前的27%。

随着抵押贷款利率今年秋季攀升至7.08%的20年高点，2022年现房销量下降了近18%。据抵押贷款买家房地美（Freddie Mac）的数据显示，自去年11月中旬以来，30年期抵押贷款的平均周利率一直在6%以上徘徊，但上周飙升至6.32%，为5周以来的最高水平。一年前，这一利率为3.92%。

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